גאורגיה · טביליסי
איך זה עובד · נבדק
עובדות מפתח על רכישה בטביליסי
זרים קונים דירות בטביליסי בבעלות מלאה (Freehold), והבעלות נרשמת במרשם הציבורי (NAPR) תמורת אגרה של 150 GEL. הסיכון העיקרי: בגאורגיה אין נאמנות (escrow) ברכישות על הנייר, ולכן אנחנו בודקים את היזם ואת לוח התשלומים לפני ההזמנה.
עיקרי הדברים במספרים
כמה זה עולה
TBC Capital מעריכה את מחיר ההצעה הממוצע לדירות בטביליסי בתשעת החודשים הראשונים של 2026 ב-$1,353 למ״ר (TBC Capital); המחירים משתנים מאוד לפי שכונה. בקטלוג שלנו מחירי היזמים בטביליסי מתחילים מ-$62,660 (BLOX Didi Digomi (Tavdadebuli), מחירון היזם נכון ל-7 בנובמבר 2026). בגאורגיה דירות נמכרות לעיתים קרובות במצב "שלד שחור" (ללא גימור), "שלד לבן" (גימור גס) או "שלד ירוק" (משופצת) - השוו מחירים רק באותו שלב גימור.
איך קונים בלי נאמנות (escrow)
החוק בגאורגיה אינו מחייב נאמנות (escrow) במכירות על הנייר - הכסף עובר ישירות ליזם (PKP). לכן אנחנו בונים את ההגנה בעצמנו:
- אנחנו בודקים את היזם ואת הקרקע במרשם הציבורי, ואת היתר הבנייה;
- התשלומים צמודים לשלבי הבנייה, לא 100% מראש;
- אנחנו רושמים מראש את זכות הקונה ב-NAPR כשהדבר אפשרי;
- אנחנו בודקים מה אומר החוזה אם המועדים מתעכבים.
עוד במאמר שלנו על רכישה על הנייר ללא נאמנות. יזמים מציעים לעיתים קרובות פריסת תשלומים, אבל זה אינו מוצר בנקאי: הכסף עדיין עובר ליזם ללא נאמנות.
היתר שהייה דרך דירה בטביליסי
החל מ-1 במרץ 2026 הסף להיתר שהייה דרך נדל״ן הוא שווי שוק מעל $150,000 לפי שמאי מוסמך; בעבר הוא היה $100,000 (SDA). ההיתר ניתן לשנה אחת ומתחדש כל עוד אתם הבעלים. דירה זולה יותר לא תעמוד בתנאי לבדה.
מיסים והוצאות
אין מס העברה; רישום הבעלות עולה 150 GEL (NAPR). יחיד יכול לשלם 5% מההכנסה ברוטו על השכרת מגורים (PwC). תשואות מפורסמות משמיטות לעיתים קרובות תקופות ללא שוכרים, תחזוקה ומיסים. איננו מבטיחים תשואה או עליית מחירים: אנחנו מציגים את החישוב ואת המקורות, וההחלטה שלכם.
בקצרה
- הדירות בבעלות מלאה (Freehold); רישום ב-NAPR עולה 150 GEL; אין מס העברה.
- מחיר ההצעה הממוצע בטביליסי הוא $1,353 למ״ר (9 החודשים הראשונים של 2026); את מחיר היחידה הספציפית אנחנו מאשרים מול היזם.
- אין נאמנות (escrow): תשלומים בשלבים, בדיקה במרשם ורישום מוקדם.
- היתר שהייה מחייב שווי נכס מעל $150,000.
מעודכן נכון ל- . מחירי הקטלוג לקוחים ממחירוני היזמים במועד הבדיקה המצוין בכרטיס של כל פרויקט. זהו מידע כללי, לא ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי; תשואות ועליית מחירים אינן מובטחות. אנחנו בודקים את התנאים עבור הדרכון שלכם עם עורך דין מקומי לפני ההזמנה.
מקורות
- TBC Capital - סקירת שוק המגורים בטביליסי, ספטמבר 2026
- NAPR - אגרות רישום נכסים
- PKP - רכישה על הנייר בגאורגיה ללא נאמנות
- הסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים של גאורגיה (SDA) - היתרי שהייה
- חוק גאורגיה N863 מ-26 ביוני 2025 (Matsne)
- PwC Tax Summaries - גאורגיה, מיסוי יחידים
- NAPR - הגבלות על קרקע חקלאית לזרים
- Residence Estate - ייפוי כוח לרכישת נכס בגאורגיה
