גאורגיה · תשואה · 4 דקות
גאורגיה: מס שכירות של 5% והתשואה בפועל בטביליסי ובבאטומי
השכרה לטווח ארוך של דירת מגורים בידי יחיד בגאורגיה חייבת במס בשיעור 5% מההכנסה, ללא ניכויים. התשואה ברוטו בטביליסי היא 8-9%, ובבאטומי כ-7%; לאחר מס ותקופת אי-תפוסה, התשואה הריאלית בטביליסי היא כ-7%.
עיקרי הדברים במספרים
איך המס עובד
לפי סעיף 81 לקוד המסים של גאורגיה, הכנסה של יחיד מהשכרת נכס מגורים למגורים חייבת במס בשיעור 5% אם הנישום אינו דורש ניכויים. שיעור מס ההכנסה הכללי ליחידים הוא 20% (Matsne). יש להגיש דוח עד 1 באפריל של השנה שלאחר מכן אם המס לא נוכה במקור.
אם השוכר הוא חברה, היא בדרך כלל מנכה את המס כסוכן מס. אם השוכר הוא אדם פרטי, הבעלים משלם את המס בעצמו. שיעור 5% חל על שכר הדירה ברוטו: הוצאות על שיפוץ, ריהוט וניהול אינן מקטינות את הסכום החייב במס.
תושבי חוץ והשכרה לטווח קצר
לתושב חוץ שמקבל הכנסות שכירות ממי שאינו סוכן מס, הקוד קובע הליך נפרד: המס חל על ההפרש בין ההכנסה לניכויים (Matsne, PwC Tax Summaries). תושבי חוץ צריכים לברר מול רשות ההכנסות אם שיעור 5% חל על המקרה הספציפי שלהם לפני ביצוע עסקה.
להשכרה לטווח קצר (קבוצה 55.2 - לינה לטווח קצר) היה זמין משטר מס קבוע מ-1 בינואר 2023 עד 1 בינואר 2026 למי שפנה לרשויות המס והיה לו מחזור של עד 100 000 GEL (PwC Tax Summaries). המשטר שבתוקף אחרי מועד זה לא אושר במקורות שבדקנו - בדקו את הכללים לפני שאתם מתחילים בהשכרה לטווח קצר.
רישום הנכס
רישום הבעלות ב-NAPR עולה 150 GEL לשירות של 4 ימי עסקים, 270 GEL לשירות של יום אחד, או 350 GEL לשירות באותו יום (NAPR). זהו תשלום חד-פעמי, והשפעתו על התשואה קטנה.
לפני הרכישה כדאי להזמין נסח ממרשם המקרקעין. הוא מציג את הבעלים, משכנתה אם יש, וכל עיקול או שעבוד. זו בדיקה סטנדרטית שעוזרת להגן מפני בעיות הבעלות הנפוצות ביותר.
מה אומרים האנליסטים
כל הנתונים הם ברוטו: שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הרכישה, לפני מיסים, שיפוצים, ריהוט ותקופות ללא שוכרים.
הפער של נקודה אחת בין שני האנליסטים בטביליסי נובע מהבדלים במתודולוגיה ובחודש הדיווח. להחלטות השקעה המגמה חשובה יותר: התשואות בטביליסי נשמרות בטווח של 8-9%, ובבטומי הן יורדות כי המחירים עולים מהר יותר משכר הדירה.
התשואה ברוטו מחושבת לפי מחיר הרכישה. אם דירה נקנתה בבנייה מתחת למחיר השוק, התשואה בפועל אחרי הסיום יכולה להיות גבוהה מהממוצע; אם נקנתה בפרמיה, היא עשויה להיות נמוכה יותר.
- טביליסי, Galt & Taggart: 9,4% בספטמבר 2026 - שיא עונתי בתחילת שנת הלימודים (BM.ge); הערכת החברה לממוצע ארוך הטווח היא 8-9%;
- טביליסי, TBC Capital: 8,3% באוגוסט 2026, ירידה של 0,1 נקודות אחוז בהשוואה לשנה הקודמת (Homesoverseas);
- בטומי, Galt & Taggart: 7,1% ב-Q1 2026, כשהמחיר היומי הממוצע ירד ב-7,3%; האנליסטים מציינים את ההיקף הגדול של פרויקטים בבנייה וירידה הדרגתית בתשואות (GBC).
תשואה אמיתית: דוגמה
טביליסי, 8,3% ברוטו. מס של 5% על השכירות נותן: 8,3% × 0,95 ≈ 7,9%. עם חודש אחד ללא שוכר בשנה: 7,9% × 11/12 ≈ 7,2%. אם הדירה נקנתה במעטפת, יש להוסיף להשקעה את עלויות השיפוץ והריהוט, וזה מקטין את התשואה על הסכום הכולל שהושקע. בבטומי ההכנסה נוצרת בעיקר בעונת התיירות, ולכן הפער בין נכסים חזקים לחלשים גדול יותר מאשר בטביליסי.
אותו חישוב לבטומי: 7,1% × 0,95 ≈ 6,7%, לפני תקופות ריקות עונתיות, שהן גדולות יותר בעיר נופש מאשר בבירה. בהשכרה לטווח קצר העלויות הנוספות כוללות ניהול, ניקיון ועמלות פלטפורמה, ואת משטר המס הרלוונטי יש לאשר בנפרד. השכרה ארוכת טווח בטביליסי מציעה חישוב פשוט וצפוי יותר.
עליית ערך ההון מחושבת בנפרד: היא מתממשת רק במכירה ואינה מובטחת.
חומר זה נועד למידע בלבד ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. בדקו את התנאים לנכס הספציפי לפני ביצוע עסקה.
מה זה אומר עבור הקונה
- שיעור 5% חל על השכרת מגורים ארוכת טווח, ללא ניכויים.
- טביליסי: 8-9% ברוטו, כ-7% אחרי מס ותקופות ריקות.
- בטומי: כ-7% ברוטו, במגמת ירידה.
- תושבי חוץ ומפעילי השכרה לטווח קצר צריכים לאשר את משטר המס מול רשויות המס לפני הרכישה.
מעודכן נכון ל- . זהו מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי.
קפריסין · מיסוי · 4 דקות