Georgia · Rendimenti · 4 min
Georgia: imposta del 5% sugli affitti e rendimento effettivo a Tbilisi e Batumi
La locazione a lungo termine di un’abitazione da parte di una persona fisica in Georgia è soggetta a un’imposta del 5% sul reddito, senza deduzioni. Il rendimento lordo è dell’8-9% a Tbilisi e di circa il 7% a Batumi; a Tbilisi, dopo l’imposta e i periodi di sfitto, un rendimento realistico è intorno al 7%.
I dati principali
Come funziona l'imposta
Ai sensi dell'articolo 81 del Codice tributario della Georgia, il reddito di una persona fisica derivante dalla locazione di un immobile residenziale a uso abitativo è tassato con un'aliquota del 5% se il contribuente non richiede deduzioni. L'aliquota generale dell'imposta sul reddito delle persone fisiche è del 20% (Matsne). La dichiarazione va presentata entro il 1 aprile dell'anno successivo se l'imposta non è stata trattenuta alla fonte.
Se l'inquilino è una società, di solito trattiene l'imposta come sostituto d'imposta. Se l'inquilino è una persona fisica, il proprietario versa l'imposta direttamente. L'aliquota del 5% si applica al canone lordo: le spese per riparazioni, arredi e gestione non riducono l'imponibile.
Non residenti e affitti brevi
Per un non residente che percepisce canoni da un soggetto che non è sostituto d'imposta, il Codice prevede una procedura separata: l'imposta si applica alla differenza tra reddito e deduzioni (Matsne, PwC Tax Summaries). I non residenti dovrebbero verificare con il Revenue Service se l'aliquota del 5% si applica al loro caso specifico prima di procedere con l'operazione.
Per gli affitti brevi (gruppo 55,2 - alloggi per brevi soggiorni), dal 1 gennaio 2023 al 1 gennaio 2026 era disponibile un regime d'imposta fisso per chi ne faceva domanda all'amministrazione fiscale e aveva un fatturato fino a 100 000 GEL (PwC Tax Summaries). Il regime in vigore dopo tale data non è confermato dalle fonti esaminate: verifichi le regole prima di avviare affitti brevi.
Registrazione della proprietà
L'iscrizione del titolo presso NAPR costa 150 GEL con il servizio in 4 giorni lavorativi, 270 GEL con il servizio in un giorno o 350 GEL con il servizio in giornata (NAPR). È un pagamento una tantum e incide poco sul rendimento.
Prima dell'acquisto conviene richiedere una visura del registro immobiliare. Indica il proprietario, l'eventuale ipoteca e qualsiasi sequestro o pignoramento. È una verifica standard che aiuta a tutelarsi dai problemi più comuni sul titolo.
Cosa dicono gli analisti
Tutte le cifre sono lorde: canone annuo diviso per il prezzo d'acquisto, prima di imposte, riparazioni, arredi e periodi sfitti.
La differenza di un punto tra i due analisti di Tbilisi riflette differenze di metodologia e di mese di riferimento. Per le decisioni d'investimento conta di più la tendenza: a Tbilisi i rendimenti si mantengono nella fascia 8-9%, mentre a Batumi calano perché i prezzi crescono più rapidamente dei canoni.
Il rendimento lordo si calcola sul prezzo d'acquisto. Se un appartamento viene acquistato in costruzione sotto il prezzo di mercato, il suo rendimento effettivo dopo il completamento può superare la media; se acquistato a prezzo maggiorato, può essere inferiore.
- Tbilisi, Galt & Taggart: 9,4% a settembre 2026 - un picco stagionale all'inizio dell'anno accademico (BM.ge); la stima della società per la media di lungo periodo è dell'8-9%;
- Tbilisi, TBC Capital: 8,3% ad agosto 2026, in calo di 0,1 punti percentuali su base annua (Homesoverseas);
- Batumi, Galt & Taggart: 7,1% nel T1 2026, con la tariffa media giornaliera in calo del 7,3%; gli analisti segnalano l'ampio volume di progetti in costruzione e un graduale calo dei rendimenti (GBC).
Rendimento reale: un esempio
Tbilisi, 8,3% lordo. Un'imposta del 5% sugli affitti dà: 8,3% × 0,95 ≈ 7,9%. Con un mese sfitto all'anno: 7,9% × 11/12 ≈ 7,2%. Se l'appartamento viene acquistato al grezzo, ristrutturazione e arredi vanno aggiunti all'investimento, riducendo il rendimento sull'importo totale investito. A Batumi il reddito si genera soprattutto durante la stagione turistica, quindi la differenza tra immobili migliori e peggiori è maggiore che a Tbilisi.
Lo stesso calcolo per Batumi: 7,1% × 0,95 ≈ 6,7%, prima dei periodi sfitti stagionali, che in una località turistica sono maggiori che nella capitale. Per gli affitti brevi si aggiungono costi di gestione, pulizie e commissioni delle piattaforme, e il regime fiscale applicabile va verificato a parte. Gli affitti a lungo termine a Tbilisi offrono un calcolo più semplice e prevedibile.
La rivalutazione del capitale si calcola a parte: si realizza solo con la vendita e non è garantita.
Questo materiale ha scopo informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale. Verifichi le condizioni per lo specifico immobile prima di procedere con l'operazione.
Cosa significa per chi compra
- L'aliquota del 5% si applica agli affitti residenziali a lungo termine, senza deduzioni.
- Tbilisi: 8-9% lordo, circa il 7% al netto di imposte e periodi sfitti.
- Batumi: circa il 7% lordo, con tendenza al calo.
- Non residenti e operatori di affitti brevi dovrebbero verificare il regime fiscale con l'amministrazione fiscale prima dell'acquisto.
Aggiornato al . Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale.
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