Una località turistica con forte domanda di affitti. Gli stranieri detengono l'immobile tramite una locazione a lungo termine (il diritto di usare l'immobile per la durata del contratto, senza proprietà) o un diritto d'uso, non la proprietà.
46 progetti in catalogo, prezzi da 1690000000 catalogo m² al 4 nov 2026
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Ora locale
Disparda Bali · verificato il
AirDNA · verificato il
Ayla Property · verificato il
6.948.754 turisti stranieri nel 2025; -2,42% nel H1 2026.
Disparda Bali · verificato il
Prezzi mediani degli annunci: Uluwatu $363K, Ubud $295K, Canggu $271K; per tipologia: 1BR $171 755, 2BR $300 000.
Ayla Property, 2026 report · verificato il
Progetti in catalogo da Rp 1.690.000.000
Bali, CangguBali, SeminyakBali, Kaba-KabaBali, CangguBali, UngasanBali, PandawaI punti indicano città e quartieri; la posizione esatta va confermata con il costruttore.
© OpenStreetMap contributors
Nessuna piena proprietà (la proprietà perpetua non è disponibile). Hak Pakai, HGB tramite PT PMA e locazione a lungo termine (diritto di utilizzare l'immobile per la durata del contratto, senza esserne proprietari).
Hak Pakai - 30+20+30 anni su terreno statale (HPL), fino a 30 anni su terreno privato; HGB - solo tramite una società PT PMA; Hak Sewa - locazione a lungo termine (diritto d'uso dell'immobile per la durata del contratto, senza proprietà). Le fonti divergono sul prezzo minimo per gli acquirenti stranieri (Rp 3 miliardi o Rp 5 miliardi): lo verifichiamo per ogni immobile.
PP 18/2021 · verificato il
L'intestazione tramite un prestanome indonesiano è vietata dalla legge Perda Bali 4/2026; le sanzioni si applicano anche agli intermediari. m² non partecipa a questo tipo di schemi.
NusaBali · verificato il
Il Second Home Visa è valido fino a 5 anni e non è legato all’acquisto di un immobile.
Imigrasi · verificato il
5% (reggenza di Badung); dovuta alla data della firma del PPJB.
Perda Badung 7/2023 · verificato il
Le aliquote sono state modificate dal 2026 con un atto regionale; confermiamo l’aliquota in vigore con un estratto di Bapenda relativo all’immobile specifico.
Regimi fiscali: affitto a lungo termine - imposta definitiva del 10%; redditi dei non residenti - 20% PPh 26 sul reddito lordo. Più l'imposta di soggiorno regionale all'aliquota distrettuale. L'aliquota personale dipende dallo status e dalla struttura di proprietà.
DJP, PPh 26 · verificato il
Il prezzo dell'immobile non è l'unica spesa. Ecco cosa si aggiunge a Bali.
| BPHTB (imposta sull'acquisto) - 5%, reggenza di Badung | Perda Badung 7/2023 |
| IVA sugli immobili acquistati dal costruttore - di fatto 11% (aliquota del 12% su una base di 11/12 del prezzo), se non inclusa nel prezzo | DJP |
| Notaio/PPAT e avvocato - secondo il contratto |
verificato il
Costi annuali di proprietà: L'imposta immobiliare PBB-P2 dipende dall'estratto conto Bapenda relativo all'immobile; la gestione è regolata dal contratto.
Differenza tra rendimenti dichiarati e indipendenti; imposte sugli affitti giornalieri.
La stima indipendente del rendimento lordo è del 2,93-5,47% a seconda del numero di camere, con una media a Bali del 4,24% (Global Property Guide, T3 2026, aggiornato ad agosto 2026). Le promesse di rendimento nella pubblicità dei costruttori non sono fatti né previsioni di m²: le verifichiamo per ogni progetto.
Global Property Guide · verificato il
La vendita in fase di costruzione richiede il PBG e una garanzia bancaria; il PPJB è possibile quando i lavori sono completati almeno al 20%.
PP 12/2021 · verificato il
Imposta finale del 2,5% sull’importo lordo (PP 34/2016); per i non residenti, 5% secondo PPh 26. Verifichiamo il regime applicabile per ogni operazione.
DJP, DJP, PPh 26 · verificato il
Adatto
Non adatto
Cosa verifichiamo in ogni progetto: Durata e condizioni della locazione a lungo termine, PBG, garanzia bancaria, regime fiscale degli affitti.
Sì. A Bali gli stranieri detengono l'immobile tramite una locazione a lungo termine (leasehold) o un diritto d'uso, non tramite la proprietà del terreno. Gli schemi con prestanome (nominee) sono illegali e non vi partecipiamo.
Cosa verifichiamo prima della prenotazione. Stato e durata della locazione del terreno, permesso di costruire (PBG), certificato di agibilità (SLF) per gli edifici completati e garanzia bancaria per le vendite su carta.
Visto. L'acquisto in sé non dà diritto alla residenza; il Second Home Visa non è legato a un acquisto.
Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale. Prima della prenotazione verifichiamo le condizioni per il Suo passaporto con un avvocato del Paese di acquisto.
È possibile concludere l'acquisto senza viaggiare, tramite procura. Di solito resta un solo passaggio da fare di persona: firmarla davanti a un notaio o in consolato nel proprio Paese.
Sì, senza volare fin lì, tramite una procura limitata (kuasa khusus) conferita a un rappresentante. Tuttavia, qualcuno deve essere presente di persona davanti al notaio/PPAT: la legge notarile richiede la presenza fisica della parte e di due testimoni; una videochiamata non sostituisce la firma (A&J Real Estate).
Importante: La procura deve riguardare una specifica transazione e un determinato immobile; il PPAT deve rifiutare una procura «assoluta» (PP 24/1997, art. 39). Gli schemi con prestanome sono vietati.
Queste informazioni non costituiscono una consulenza legale. Prima di trasferire denaro, un avvocato o un notaio nel Paese in cui si acquista deve confermare la forma della procura, la traduzione e l'apostille.
Il pagamento dell'immobile va effettuato al costruttore o su un conto vincolato, secondo il contratto, mai all'agenzia.
No, gli stranieri non possono acquistare terreni in piena proprietà (proprietà perpetua). Sono disponibili Hak Pakai, HGB tramite una società PT PMA e la locazione a lungo termine (diritto di utilizzare l'immobile per la durata del contratto, senza esserne proprietari) (PP 18/2021, verificato il 14 settembre 2026). Per ogni progetto indichiamo la struttura di proprietà e la sua durata.
No. Gli accordi con intestatari nominali sono vietati e le sanzioni si applicano anche agli intermediari (NusaBali, verificato il 14 set 2026). Non partecipiamo a schemi di questo tipo.
La stima indipendente del rendimento lordo è del 2,93-5,47% a seconda del numero di camere da letto, con una media del 4,24% a Bali (Global Property Guide, T3 2026, aggiornato ad agosto 2026, verificato il 5 nov 2026). Verifichiamo le cifre pubblicizzate di ogni progetto, inclusi occupazione ipotizzata, gestione e tasse.
Imposta di acquisizione (BPHTB) - 5% nella reggenza di Badung; IVA sugli immobili acquistati dal costruttore - di fatto 11% (aliquota del 12% su una base di 11/12 del prezzo), se non inclusa nel prezzo (Perda Badung 7/2023, DJP).
Il reddito dei non residenti è soggetto a un'aliquota del 20% sul reddito lordo (PPh 26), oltre all'imposta regionale sul soggiorno (DJP). Il regime esatto dipende dal vostro status e dalla struttura dell'operazione: lo verifichiamo per ogni acquisto.
No. Esiste il visto Second Home, ma non è legato all'acquisto di un immobile (Imigrasi).
Il valore del diritto di locazione diminuisce man mano che si riduce la durata residua. Per questo verifichiamo la durata, le condizioni di rinnovo e le clausole sulla vendita del diritto.
Bali · Rendimenti · 4 minLa stima indipendente di Global Property Guide indica un rendimento lordo del 2,93-5,47% per le ville a Bali, con una media del 4,24%. Le cifre a due cifre degli annunci si riferiscono quasi sempre a uno scenario di affitto giornaliero, prima delle spese e senza considerare che il valore della locazione a lungo termine diminuisce nel tempo.
Bali · Diritto · 5 minGli stranieri a Bali non possono possedere terreni in piena proprietà. Esistono tre percorsi legali: locazione a lungo termine, diritto d’uso Hak Pakai o società PT PMA. Dal febbraio 2026, il ricorso a un cittadino indonesiano come intestatario fittizio è espressamente vietato a livello provinciale.
Le mostreremo progetti con una struttura di proprietà chiara e stimeremo il reddito da affitto con dati indipendenti, non pubblicitari. Le invieremo 5-7 progetti verificati con prezzi e calcolo dei costi entro un giorno lavorativo.
Un unico consulente La segue dalla prima domanda alla consegna delle chiavi. Parliamo inglese.