Um destino turístico com forte demanda de aluguel. Os estrangeiros detêm o imóvel por meio de um arrendamento de longo prazo (o direito de usar o imóvel pelo prazo do contrato, sem propriedade) ou de um direito de uso, e não da propriedade.
46 projetos no catálogo, preços a partir de 1690000000 catálogo m² em 4 nov. 2026
Você compra da construtora pelo preço oficial. Nossa comissão é paga pela construtora.
Hora local
Disparda Bali · verificado em
AirDNA · verificado em
Ayla Property · verificado em
6.948.754 turistas estrangeiros em 2025; queda de 2,42% no H1 2026.
Disparda Bali · verificado em
Preços medianos anunciados: Uluwatu $363K, Ubud $295K, Canggu $271K; por tipo: 1 quarto $171 755, 2 quartos $300 000.
Ayla Property, 2026 report · verificado em
Projetos no catálogo a partir de Rp 1.690.000.000
Bali, CangguBali, SeminyakBali, Kaba-KabaBali, CangguBali, UngasanBali, PandawaOs pontos indicam cidades e bairros; a localização exata deve ser confirmada junto do promotor.
© OpenStreetMap contributors
Não é possível ter propriedade plena (propriedade perpétua). Hak Pakai, HGB através de PT PMA e arrendamento de longo prazo (direito de usar o imóvel durante o prazo do contrato, sem ser proprietário).
Hak Pakai - 30+20+30 anos em terreno do Estado (HPL), até 30 anos em terreno privado; HGB - apenas através de uma empresa PT PMA; Hak Sewa - arrendamento de longo prazo (direito de uso do imóvel durante o contrato, sem propriedade). As fontes divergem sobre o preço mínimo para compradores estrangeiros (Rp 3 mil milhões ou Rp 5 mil milhões) - confirmamo-lo para cada imóvel.
PP 18/2021 · verificado em
A nomeação de um cidadão indonésio como titular nominal é proibida pela lei Perda Bali 4/2026; as sanções também se aplicam aos intermediários. A m² não participa nestes esquemas.
NusaBali · verificado em
O visto Second Home permite uma permanência até 5 anos; não está associado à compra de imóveis.
Imigrasi · verificado em
5% (regência de Badung); devido na data da assinatura do PPJB.
Perda Badung 7/2023 · verificado em
As alíquotas foram alteradas por norma regional em 2026; confirmamos a alíquota vigente com um extrato da Bapenda para o imóvel específico.
Regimes: arrendamento de longa duração - imposto final de 10%; rendimento de não residentes - 20% de PPh 26 sobre o valor bruto. Acresce o imposto regional de alojamento, à taxa do distrito. A taxa pessoal depende do estatuto e da estrutura.
DJP, PPh 26 · verificado em
O preço do imóvel não é o valor total. Eis o que acresce em Bali.
| BPHTB (imposto de aquisição) - 5%, distrito de Badung | Perda Badung 7/2023 |
| IVA sobre imóvel comprado à construtora - na prática 11% (taxa de 12% sobre uma base de 11/12 do preço), se não estiver incluído no preço | DJP |
| Notário/PPAT e advogado - conforme o contrato |
verificado em
Custos anuais durante a propriedade: O imposto sobre imóveis PBB-P2 é calculado com base na certidão da Bapenda relativa ao imóvel; a gestão depende do contrato.
Diferença entre a rentabilidade anunciada e as estimativas independentes; impostos sobre aluguel por diária.
A estimativa independente da rentabilidade bruta é de 2,93-5,47%, consoante o número de quartos, com uma média em Bali de 4,24% (Global Property Guide, 3.º trim. 2026, atualizado em agosto de 2026). As promessas de rentabilidade na publicidade das construtoras não são factos nem previsões da m² - analisamo-las em cada projeto.
Global Property Guide · verificado em
A venda durante a construção exige PBG e garantia bancária; o PPJB só pode ser celebrado quando a obra estiver pelo menos 20% concluída.
PP 12/2021 · verificado em
Imposto final de 2,5% sobre o valor bruto (PP 34/2016); para não residentes, 5% ao abrigo de PPh 26. Confirmamos o regime aplicável em cada transação.
DJP, DJP, PPh 26 · verificado em
Adequado
Não adequado
O que verificamos em cada projeto: Prazo e condições do arrendamento de longo prazo, PBG, garantia bancária e modelo fiscal do arrendamento.
Sim. Em Bali, os estrangeiros detêm o imóvel por meio de um arrendamento de longo prazo (leasehold) ou de um direito de uso - não pela propriedade do terreno. Esquemas com testas de ferro (nominee) são ilegais e não participamos deles.
O que verificamos antes da reserva. A situação e o prazo do arrendamento do terreno, a licença de construção (PBG), o certificado de funcionamento (SLF) para edifícios concluídos e a garantia bancária para vendas na planta.
Visto. A compra em si não dá direito a residência; o Second Home Visa não está vinculado a uma compra.
Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico. Antes da reserva, verificamos as condições para o seu passaporte com um advogado no país da compra.
Pode concluir a compra sem viajar, através de uma procuração. Normalmente, é necessário um passo presencial: assiná-la perante um notário ou num consulado no seu país.
Sim, sem viajar, através de uma procuração limitada (kuasa khusus) passada a um representante. No entanto, alguém terá de estar presente perante o notário/PPAT: a lei notarial exige a presença física da parte e de duas testemunhas; uma videochamada não substitui a assinatura (A&J Real Estate).
Importante: A procuração deve referir uma transação e um imóvel específicos; o PPAT deve recusar uma procuração «absoluta» (PP 24/1997, art. 39). Os acordos com titulares nominais são proibidos.
Esta informação é apenas indicativa, não é aconselhamento jurídico. Antes de transferir dinheiro, confirme com um advogado ou notário no país da compra o formato da procuração, a tradução e a apostila.
Transfira o pagamento do imóvel para o promotor ou para uma conta protegida, conforme o contrato - nunca para uma agência.
Não, estrangeiros não podem ter propriedade plena do terreno (propriedade perpétua). As opções disponíveis são Hak Pakai, HGB através de uma empresa PT PMA e arrendamento de longo prazo (direito de usar o imóvel durante o prazo do contrato, sem ser proprietário) (PP 18/2021, verificado em 14 de setembro de 2026). Para cada projeto, mostramos a estrutura de propriedade e o seu prazo.
Não. Os esquemas de nominee são proibidos, e as sanções também se aplicam aos intermediários (NusaBali, verificado em 14 set. 2026). Não participamos desse tipo de esquema.
A estimativa independente do rendimento bruto é de 2,93-5,47%, consoante o número de quartos; a média em Bali é de 4,24% (Global Property Guide, 3.º trim. 2026, atualizado em agosto de 2026, verificado a 5 nov. 2026). Analisamos os números anunciados de cada projeto, incluindo a ocupação assumida, a gestão e os impostos.
Imposto de aquisição (BPHTB) - 5% na regência de Badung; IVA sobre imóvel comprado à construtora - na prática 11% (taxa de 12% sobre uma base de 11/12 do preço), se não estiver incluído no preço (Perda Badung 7/2023, DJP).
Os rendimentos de não residentes são tributados à taxa de 20% sobre o rendimento bruto (PPh 26), além do imposto regional sobre alojamento (DJP). O regime exato depende do seu estatuto e da estrutura da operação - confirmamos os detalhes para cada negócio.
Não. Existe o Second Home Visa, mas não está associado à compra de um imóvel (Imigrasi).
O valor do direito de arrendamento diminui à medida que o prazo restante encurta. Por isso, analisamos o prazo, as condições de renovação e o que está previsto para a venda do direito.
Bali · Rentabilidade · 4 minA estimativa independente da Global Property Guide aponta rendimento bruto de 2,93-5,47% para villas em Bali, com média de 4,24%. Os números de dois dígitos anunciados são quase sempre cenários de aluguel por diária antes das despesas e sem considerar que o arrendamento de longo prazo perde valor com o tempo.
Bali · Legislação · 5 minEstrangeiros não podem ser proprietários de terrenos em Bali. Há três opções legais: arrendamento de longo prazo, direito de uso Hak Pakai ou uma empresa PT PMA. Desde fevereiro de 2026, o uso de um cidadão indonésio como proprietário nominal é expressamente proibido em âmbito provincial.
Mostraremos projetos com uma estrutura de propriedade clara e estimaremos a renda de aluguel com dados independentes, não publicitários. Enviaremos 5-7 projetos verificados com preços e cálculo dos custos em até um dia útil.
Um único consultor acompanha você da primeira pergunta à entrega das chaves. Falamos inglês.