Radisson Individuals Anta Canggu
Апартаменти в готелі · Будується, відкриття 1 кв. 2027
Балі, Чангувід $178 000
студії, апартаменти з 1 і 2 спальнями7 хв до пляжу
Форма власності: Довгострокова оренда (leasehold), строк залежить від проєкту
Балі
Нерухомість на Балі напряму від забудовника - 0 % комісії, землю та дозволи перевірено
Курортний напрямок із високим попитом на оренду. Іноземці володіють нерухомістю через довгострокову оренду (право користування об'єктом на строк договору, без права власності) або право користування, а не у власності.
46 проєктів у каталозі, ціни від 1690000000 каталог m² на 4 листоп. 2026
- 0 % комісії - нам платить забудовник
- Землю та дозволи перевірено PBG, SLF - до бронювання
- Дистанційно і розстрочка в частини забудовників
Ви купуєте у забудовника за офіційною ціною. Нашу комісію сплачує забудовник.
Відповідаємо пн-пт з 9:00 до 21:00. Без розсилок
Зараз там
6,948,754Іноземні туристи, 2025
Disparda Bali · перевірено
завантаженість 47% · середня ціна за ніч $146Подобова оренда, Балі
AirDNA · перевірено
$300,000Медіанна ціна, 2BR
Ayla Property · перевірено
Ринок зараз
Туристичний потік
6 948 754 іноземних туристів у 2025 році; спад на 2,42 % у першому півріччі 2026 року.
Disparda Bali · перевірено
Ціни за районами
Медіанні ціни пропозиції: Uluwatu 363K $, Ubud 295K $, Canggu 271K $; за типом: 1BR 171 755 $, 2BR 300 000 $.
Ayla Property, звіт 2026 · перевірено
Проєкти: Балі
Проєкти в каталозі від Rp 1 690 000 000
Балі, ЧангуGate 11
Апартаменти · Збудовано 3 кв. 2025 - останні лоти
Балі, Семіньяквід Rp 1 690 000 000
студії
Форма власності: Довгострокова оренда (leasehold), строк залежить від проєкту
Amazona Jungle
Апартаменти · Будується, введення в експлуатацію: листопад 2026
Балі, Kaba-Kabaвід €123 452
Форма власності: Довгострокова оренда (leasehold), строк залежить від проєкту
Magnum Resort Berawa
Апартаменти · Стадія уточнюється
Балі, Чангувід $339 000
1-2 спальні500 m до океану
Форма власності: Довгострокова оренда (leasehold), строк залежить від проєкту
Amani Melasti
Апартаменти в готелі · Стадія уточнюється
Балі, Ungasanвід $157 000
Форма власності: Довгострокова оренда (leasehold), строк залежить від проєкту
Ramada Encore Pandawa Hills
Апартаменти в готелі · Будується, здача 4 кв. 2027
Балі, Pandawaвід $135 000
Вілли з 1-3 спальнями3 хв до пляжу Pandawa
Форма власності: Довгострокова оренда (leasehold), строк залежить від проєкту
Карта проєктів
Точки позначено за містами й районами; точне розташування уточнюйте у забудовника.
© OpenStreetMap contributors
Право власності для іноземців
Повного права власності немає (безстрокова власність недоступна). Hak Pakai, HGB через PT PMA, довгострокова оренда (право користуватися об'єктом протягом строку договору, без права власності).
Форми володіння
Hak Pakai - 30+20+30 років на державній землі (HPL), до 30 років на приватній землі; HGB - лише через компанію PT PMA; Hak Sewa - довгострокова оренда (право користування об'єктом на строк договору, без власності). Джерела розходяться щодо мінімальної ціни для іноземних покупців (Rp 3 млрд або Rp 5 млрд) - ми підтверджуємо її для кожного об'єкта.
PP 18/2021 · перевірено
Номінальні схеми
Оформлення на номінального власника-індонезійця заборонене актом Perda Bali 4/2026; санкції поширюються і на посередників. m² не бере участі в таких схемах.
NusaBali · перевірено
Податки та витрати
Податок на придбання (BPHTB)
5% (округ Бадунг); сплачується на дату підписання PPJB.
Perda Badung 7/2023 · перевірено
Податок на нерухомість (PBB-P2)
Ставки з 2026 року змінено регіональним актом; чинну ставку підтверджуємо витягом Bapenda щодо конкретного об’єкта.
Податки з оренди
Податкові режими: довгострокова оренда - фінальний податок 10 %; доходи нерезидентів - 20 % PPh 26 від валового доходу. Плюс регіональний податок на розміщення за ставкою округу. Персональна ставка залежить від статусу та структури володіння.
DJP, PPh 26 · перевірено
Повна вартість купівлі
Ціна об'єкта - це не вся сума. Ось які додаткові витрати будуть на Балі.
| BPHTB (податок на придбання) - 5%, округ Бадунг | Perda Badung 7/2023 |
| ПДВ на нерухомість від забудовника - фактично 11 % (ставка 12 % від бази 11/12 ціни), якщо не включений у ціну | DJP |
| Нотаріус/PPAT та юрист - за договором |
перевірено
Щорічні витрати на володіння: Податок на нерухомість PBB-P2 - за витягом Bapenda для об'єкта; управління - за договором.
Ризики, які ми враховуємо
Розбіжність між заявленою та незалежно оціненою дохідністю; податки на подобову оренду.
Орендна дохідність
Незалежна оцінка валової дохідності - 2,93-5,47 % залежно від кількості спалень, у середньому по Балі 4,24 % (Global Property Guide, 3 кв. 2026, оновлено в серпні 2026). Обіцянки дохідності в рекламі забудовників - не факти й не прогнози m²; ми перевіряємо їх для кожного проєкту.
Global Property Guide · перевірено
Будівництво
Продаж на етапі будівництва потребує PBG і банківської гарантії; PPJB - за готовності від 20%.
PP 12/2021 · перевірено
Податок під час продажу
Фінальний податок 2,5 % від валової суми продажу (PP 34/2016); 5 % для нерезидентів за PPh 26. Застосовний режим уточнюємо для кожної угоди.
DJP, DJP, PPh 26 · перевірено
Кому підходить, а кому ні
Підходить
- Купівля для подобової оренди з реалістичною моделлю завантаженості
- Готовність до довгострокової оренди або структури PT PMA
Не підходить
- Потрібне повне право власності на землю (безстрокова власність)
- Розрахунок за дохідністю з реклами забудовника
Що перевіряємо в кожному проєкті: Строк і умови довгострокової оренди, PBG, банківська гарантія, податкова модель здавання в оренду.
Іноземним покупцям
Чи може іноземець купити нерухомість на Балі
Так. На Балі іноземці володіють нерухомістю через довгострокову оренду (leasehold) або право користування - не через власність на землю. Схеми з номінальним власником (nominee) незаконні, ми в них не беремо участі.
Що перевіряємо до бронювання. Статус і строк оренди землі, дозвіл на будівництво (PBG), сертифікат придатності (SLF) для готових будинків і банківську гарантію при продажу на етапі будівництва.
Віза. Сама лише купівля права на проживання не дає; Second Home Visa не прив'язана до купівлі.
Це загальна інформація, а не юридична консультація. Перед бронюванням ми перевіряємо з юристом країни купівлі умови для вашого паспорта.
Чи можна купити дистанційно
Угоду можна провести без перельоту - за довіреністю. Зазвичай один особистий крок залишається: підписати її у нотаріуса або в консульстві у вашій країні.
Балі
Так, без перельоту - через обмежену довіреність (kuasa khusus) на представника. Але хтось має особисто бути присутнім у нотаріуса/PPAT: закон про нотаріат вимагає особистої присутності сторони та двох свідків, відеозв'язок не замінює підписання (A&J Real Estate).
Важливо: Довіреність має стосуватися конкретної угоди та об'єкта; PPAT зобов'язаний відхилити «абсолютну» довіреність (PP 24/1997, ст. 39). Номінальні схеми заборонені.
Це довідкова інформація, а не юридична консультація. Форму довіреності, переклад та апостиль має підтвердити юрист або нотаріус у країні угоди - до переказу коштів.
Кошти за об'єкт ви переказуєте забудовнику або на захищений рахунок за договором - ніколи агентству.
Запитання про купівлю
Чи може іноземець володіти землею на Балі?
Ні, повна власність на землю (безстрокове право власності) іноземцю недоступна. Доступні Hak Pakai, HGB через компанію PT PMA і довгострокова оренда (право користуватися об'єктом протягом строку договору, без права власності) (PP 18/2021, перевірено 14 вересня 2026). Для кожного проєкту вказуємо структуру власності та її строк.
Чи можна оформити на місцевого жителя?
Ні. Номінальні схеми заборонені, санкції поширюються і на посередників (NusaBali, перевірено 14 вер. 2026). Ми не беремо участі в таких схемах.
Забудовник обіцяє двозначну дохідність. Це реально?
Незалежна оцінка валової дохідності - 2,93-5,47% залежно від кількості спалень, у середньому на Балі 4,24% (Global Property Guide, 3 кв. 2026, оновлено в серпні 2026, перевірено 5 листопада 2026). Ми перевіряємо рекламні цифри кожного проєкту, зокрема припущену завантаженість, управління та податки.
Які податки сплачуються під час купівлі?
Податок на придбання (BPHTB) - 5 % в окрузі Badung; ПДВ на нерухомість від забудовника - фактично 11 % (ставка 12 % від бази 11/12 ціни), якщо не включений у ціну (Perda Badung 7/2023, DJP).
Які податки сплачуються з оренди нерезидентом?
Дохід нерезидента оподатковується за ставкою 20% від валового доходу (PPh 26), також сплачується регіональний податок на проживання (DJP). Точний режим залежить від вашого статусу та структури угоди - уточнюємо для кожної угоди.
Чи дає купівля право на візу?
Ні. Віза Second Home існує, але не пов’язана з купівлею нерухомості (Imigrasi).
Що відбувається з довгостроковою орендою з часом?
Вартість права оренди знижується в міру скорочення строку, що залишився. Тому ми перевіряємо строк, умови продовження та положення про продаж права.
Статті: Балі
Балі · Дохідність · 4 хвБалі: чому рекламована дохідність не збігається з незалежними оцінками
За незалежною оцінкою Global Property Guide, валова дохідність вілл на Балі становить 2,93-5,47%, у середньому 4,24%. Двозначні показники в рекламі майже завжди є сценарієм подобової оренди до вирахування витрат і без урахування того, що право довгострокової оренди із часом знецінюється.
Балі · Право · 5 хвБалі: довгострокова оренда, права іноземців на землю та PT PMA
На Балі іноземці не можуть володіти землею у повній власності. Є три законні варіанти: довгострокова оренда, Hak Pakai або компанія PT PMA. З лютого 2026 року володіння землею через індонезійського номінала прямо заборонено на рівні провінції.
Добірка: Балі
Підберемо віллу або апартаменти на Балі без ілюзій
Покажемо проєкти з прозорою структурою власності та оцінимо орендний дохід за незалежними даними, а не за рекламою. Надішлемо 5-7 перевірених проєктів із цінами та розрахунком витрат протягом одного робочого дня.
Ваш контакт
Один консультант веде вас від першого питання до отримання ключів. Говоримо англійською.
Відповідаємо пн-пт з 9:00 до 21:00. Без розсилок