Une destination de vacances à forte demande locative. Les étrangers détiennent un bien via un bail de longue durée (droit d'usage du bien pour la durée du contrat, sans propriété) ou un droit d'usage, et non en pleine propriété.
46 projets au catalogue, prix à partir de 1690000000 catalogue m² au 4 nov. 2026
Vous achetez auprès du promoteur au prix officiel. Notre commission est payée par le promoteur.
Heure locale
Disparda Bali · vérifié le
AirDNA · vérifié le
Ayla Property · vérifié le
6 948 754 touristes étrangers en 2025 ; baisse de 2,42 % au 1er semestre 2026.
Disparda Bali · vérifié le
Prix demandés médians : Uluwatu 363K $, Ubud 295K $, Canggu 271K $ ; par type : 1BR 171 755 $, 2BR 300 000 $.
Ayla Property, 2026 report · vérifié le
Taux d'occupation moyen de 47 % et tarif moyen de 146 $ par nuit.
AirDNA · vérifié le
Projets du catalogue à partir de Rp 1 690 000 000
Bali, CangguBali, SeminyakBali, Kaba-KabaBali, CangguBali, UngasanBali, PandawaLes points indiquent les villes et les quartiers ; l’emplacement exact est à confirmer auprès du promoteur.
© OpenStreetMap contributors
Pas de pleine propriété (la propriété perpétuelle n'est pas accessible). Hak Pakai, HGB par l'intermédiaire d'une société PT PMA, bail de longue durée (droit d'utiliser le bien pendant la durée du contrat, sans en être propriétaire).
Hak Pakai - 30+20+30 ans sur un terrain d'État (HPL), jusqu'à 30 ans sur un terrain privé ; HGB - uniquement via une société PT PMA ; Hak Sewa - bail longue durée (droit d'usage du bien pendant la durée du contrat, sans propriété). Les sources divergent sur le prix minimum pour les acheteurs étrangers (Rp 3 milliards ou Rp 5 milliards) - nous le vérifions pour chaque bien.
PP 18/2021 · vérifié le
La désignation d’un prête-nom indonésien est interdite par l’acte Perda Bali 4/2026 ; les sanctions s’appliquent également aux intermédiaires. m² ne participe pas à ce type de montage.
NusaBali · vérifié le
Second Home Visa - jusqu’à 5 ans ; non liée à l’achat d’un bien immobilier.
Imigrasi · vérifié le
5 % (régence de Badung) ; exigible à la signature du PPJB.
Perda Badung 7/2023 · vérifié le
Les taux ont été modifiés par un règlement régional à compter de 2026 ; nous confirmons le taux en vigueur à partir d'un extrait du Bapenda correspondant au bien concerné.
Régimes fiscaux : location longue durée - impôt libératoire de 10 % ; revenus de non-résidents - 20 % PPh 26 sur le revenu brut. S'y ajoute la taxe d'hébergement régionale au taux du district. Le taux personnel dépend du statut et de la structure de détention.
DJP, PPh 26 · vérifié le
Le prix du bien ne représente pas le montant total. Voici les frais à ajouter à Bali.
| BPHTB (taxe d'acquisition) - 5 %, régence de Badung | Perda Badung 7/2023 |
| TVA sur un bien acheté au promoteur - 11 % en pratique (taux de 12 % sur une base de 11/12 du prix), si elle n'est pas incluse dans le prix | DJP |
| Notaire/PPAT et avocat - selon le contrat |
vérifié le
Frais annuels de détention: La taxe foncière PBB-P2 est déterminée à partir du relevé Bapenda du bien ; la gestion est définie par contrat.
Écart entre les rendements annoncés et les estimations indépendantes ; impôts sur les locations à la nuitée.
L'estimation indépendante du rendement brut est de 2,93-5,47 % selon le nombre de chambres, avec une moyenne de 4,24 % à Bali (Global Property Guide, T3 2026, mis à jour en août 2026). Les promesses de rendement des publicités de promoteurs ne sont ni des faits ni des prévisions de m² : nous les examinons pour chaque projet.
Global Property Guide · vérifié le
La vente sur plan exige un PBG et une garantie bancaire ; le PPJB peut être signé lorsque les travaux sont achevés à au moins 20 %.
PP 12/2021 · vérifié le
Impôt libératoire de 2,5 % sur le montant brut de la vente (PP 34/2016) ; 5 % pour les non-résidents au titre du PPh 26. Le régime applicable est confirmé pour chaque transaction.
DJP, DJP, PPh 26 · vérifié le
Convient
Ne convient pas
Ce que nous vérifions pour chaque projet : Durée et conditions du bail de longue durée, PBG, garantie bancaire, régime fiscal de la location.
Oui. À Bali, les étrangers détiennent un bien via un bail de longue durée (leasehold) ou un droit d'usage - pas par la propriété du terrain. Les montages avec prête-nom (nominee) sont illégaux et nous n'y participons pas.
Ce que nous vérifions avant la réservation. Le statut et la durée du bail foncier, le permis de construire (PBG), le certificat de conformité (SLF) pour les bâtiments achevés et la garantie bancaire pour les ventes sur plan.
Visa. L'achat seul ne donne pas droit à la résidence ; le Second Home Visa n'est pas lié à un achat.
Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil juridique. Avant la réservation, nous vérifions avec un avocat du pays d'achat les conditions applicables à votre passeport.
La transaction peut se faire à distance, par procuration. Une démarche en personne reste généralement nécessaire : signer la procuration chez un notaire ou au consulat de votre pays.
Oui, sans déplacement, grâce à une procuration limitée (kuasa khusus) accordée à un représentant. Toutefois, une personne doit être présente en personne devant le notaire/PPAT : la loi sur le notariat exige la présence de la partie et de deux témoins. La visioconférence ne remplace pas la signature en personne (A&J Real Estate).
Important: La procuration doit concerner une transaction et un bien précis ; un mandat absolu doit être refusé par le PPAT (PP 24/1997, art. 39). Les dispositifs de prête-nom sont interdits.
Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Avant tout transfert d’argent, un avocat ou un notaire dans le pays de la transaction doit confirmer le modèle de procuration, sa traduction et son apostille.
Vous versez les fonds au promoteur ou sur un compte sécurisé, conformément au contrat - jamais à l’agence.
Non, un étranger ne peut pas devenir propriétaire du terrain en pleine propriété (propriété perpétuelle). Les options disponibles sont Hak Pakai, HGB par l'intermédiaire d'une société PT PMA et le bail de longue durée - le droit d'utiliser le bien pendant la durée du contrat, sans en être propriétaire (PP 18/2021, vérifié le 14 septembre 2026). Pour chaque projet, nous indiquons la structure de propriété et sa durée.
Non. Les montages avec prête-nom sont interdits, et les sanctions s'appliquent également aux intermédiaires (NusaBali, vérifié le 14 sept. 2026). Nous ne participons pas à ce type de montage.
L’estimation indépendante du rendement brut se situe entre 2,93 et 5,47 % selon le nombre de chambres, et la moyenne à Bali est de 4,24 % (Global Property Guide, T3 2026, mis à jour en août 2026, vérifié le 5 nov. 2026). Nous examinons les chiffres annoncés pour chaque projet, y compris le taux d'occupation supposé, la gestion et les taxes.
Droits d'acquisition (BPHTB) - 5 % dans la régence de Badung ; TVA sur un bien acheté au promoteur - 11 % en pratique (taux de 12 % sur une base de 11/12 du prix), si elle n'est pas incluse dans le prix (Perda Badung 7/2023, DJP).
Les revenus des non-résidents sont imposés à 20 % sur leur montant brut (PPh 26), auxquels s'ajoute la taxe régionale sur l'hébergement (DJP). Le régime exact dépend de votre statut et de la structure de l'opération. Nous le confirmons pour chaque transaction.
Non. Le Second Home Visa existe, mais il n'est pas lié à l'achat d'un bien immobilier (Imigrasi).
La valeur du droit au bail diminue à mesure que la durée restante se réduit. Nous vérifions donc la durée, les conditions de renouvellement et les dispositions relatives à la revente du droit.
Bali · Rendement · 4 minSelon l’estimation indépendante de Global Property Guide, le rendement brut des villas à Bali se situe entre 2,93 et 5,47 %, avec une moyenne de 4,24 %. Les chiffres à deux chiffres affichés dans les publicités correspondent presque toujours à un scénario de location à la nuitée, avant déduction des charges et sans tenir compte de la dépréciation du bail de longue durée au fil du temps.
Bali · Droit · 5 minÀ Bali, les étrangers ne peuvent pas détenir de terrain en pleine propriété. Il existe trois options légales : un bail de longue durée, le Hak Pakai ou une société PT PMA. Depuis février 2026, détenir un terrain via un prête-nom indonésien est expressément interdit au niveau provincial.
Nous vous montrons des projets à la structure de propriété claire et estimons les revenus locatifs à partir de données indépendantes, pas de la publicité. Nous vous envoyons 5 à 7 projets vérifiés avec prix et détail des coûts sous un jour ouvré.
Un seul conseiller vous accompagne de la première question à la remise des clés. Nous parlons anglais.