Kurort z dużym popytem na najem. Cudzoziemcy posiadają nieruchomości w formie długoterminowej dzierżawy (prawo do korzystania z nieruchomości przez okres umowy, bez własności) lub prawa użytkowania, a nie na własność.
46 projektów w katalogu, ceny od 1690000000 katalog m² na dzień 4 lis 2026
Kupują Państwo od dewelopera po oficjalnej cenie. Naszą prowizję płaci deweloper.
Lokalny czas
Disparda Bali · sprawdzono
AirDNA · sprawdzono
Ayla Property · sprawdzono
6 948 754 turystów zagranicznych w 2025 roku; spadek o 2,42% w H1 2026.
Disparda Bali · sprawdzono
Mediany cen ofertowych: Uluwatu $363K, Ubud $295K, Canggu $271K; według typu: 1BR $171 755, 2BR $300 000.
Ayla Property, 2026 report · sprawdzono
Projekty w katalogu od Rp 1 690 000 000
Bali, CangguBali, SeminyakBali, Kaba-KabaBali, CangguBali, UngasanBali, PandawaPunkty oznaczają miasta i dzielnice; dokładną lokalizację potwierdza deweloper.
© OpenStreetMap contributors
Brak pełnej własności (bezterminowa własność jest niedostępna). Hak Pakai, HGB za pośrednictwem PT PMA, długoterminowy najem (prawo korzystania z nieruchomości przez okres umowy, bez prawa własności).
Hak Pakai - 30+20+30 lat na gruncie państwowym (HPL), do 30 lat na gruncie prywatnym; HGB - tylko przez spółkę PT PMA; Hak Sewa - dzierżawa długoterminowa (prawo do korzystania z nieruchomości przez okres umowy, bez własności). Źródła różnią się co do minimalnej ceny dla kupujących z zagranicy (Rp 3 mld lub Rp 5 mld) - potwierdzamy ją dla każdej nieruchomości.
PP 18/2021 · sprawdzono
Prawo Perda Bali 4/2026 zakazuje rejestracji nieruchomości na podstawionego indonezyjskiego właściciela; sankcje obejmują również pośredników. m² nie uczestniczy w takich praktykach.
NusaBali · sprawdzono
Second Home Visa - ważna do 5 lat; nie jest powiązana z zakupem nieruchomości.
Imigrasi · sprawdzono
5% (regencja Badung); obowiązuje od dnia podpisania PPJB.
Perda Badung 7/2023 · sprawdzono
Stawki zmieniły się w 2026 roku na mocy lokalnego aktu prawnego; aktualną stawkę potwierdzamy zaświadczeniem Bapenda dla konkretnej nieruchomości.
Tryby: najem długoterminowy - 10% podatku końcowego; dochód nierezydenta - 20% PPh 26 od przychodu brutto. Dodatkowo lokalny podatek od zakwaterowania według stawki obowiązującej w danym okręgu. Indywidualna stawka zależy od statusu i struktury.
DJP, PPh 26 · sprawdzono
Cena nieruchomości to nie cała kwota. Dojdą jeszcze poniższe koszty na Bali.
| BPHTB (podatek od nabycia) - 5%, regencja Badung | Perda Badung 7/2023 |
| VAT od nieruchomości kupionej od dewelopera - efektywnie 11% (stawka 12% od podstawy 11/12 ceny), jeśli nie jest wliczony w cenę | DJP |
| Notariusz/PPAT i prawnik - zgodnie z umową |
sprawdzono
Roczne koszty posiadania: Podatek od nieruchomości PBB-P2 ustala się na podstawie wyciągu Bapenda dla danej nieruchomości; zarządzanie - zgodnie z umową.
Różnica między deklarowaną a niezależnie szacowaną rentownością; podatki od wynajmu dobowego.
Niezależna ocena rentowności brutto to 2,93-5,47% w zależności od liczby sypialni, przy średniej dla Bali 4,24% (Global Property Guide, Q3 2026, aktualizacja w sierpniu 2026). Obietnice rentowności w reklamach deweloperów nie są faktami ani prognozami m² - weryfikujemy je dla każdego projektu.
Global Property Guide · sprawdzono
Sprzedaż nieruchomości na etapie budowy wymaga PBG i gwarancji bankowej; umowę PPJB można zawrzeć po ukończeniu co najmniej 20% prac.
PP 12/2021 · sprawdzono
2,5% podatku końcowego od kwoty brutto (PP 34/2016); dla nierezydenta - 5% na podstawie PPh 26. Właściwy tryb potwierdzamy dla każdej transakcji.
DJP, DJP, PPh 26 · sprawdzono
Odpowiednie
Nieodpowiednie
Co sprawdzamy w każdym projekcie: Okres i warunki długoterminowego najmu, PBG, gwarancja bankowa, model opodatkowania wynajmu.
Tak. Cudzoziemcy posiadają nieruchomości na Bali w formie długoterminowej dzierżawy (leasehold) lub prawa użytkowania - nie poprzez własność gruntu. Schematy z podstawionym właścicielem (nominee) są nielegalne i nie bierzemy w nich udziału.
Co sprawdzamy przed rezerwacją. Status i okres dzierżawy gruntu, pozwolenie na budowę (PBG), świadectwo przeznaczenia (SLF) dla ukończonych budynków oraz gwarancję bankową przy sprzedaży na etapie budowy.
Wiza. Sam zakup nie daje prawa pobytu; Second Home Visa nie jest powiązana z zakupem.
To informacje ogólne, a nie porada prawna. Przed rezerwacją sprawdzamy z prawnikiem w kraju zakupu warunki dla Państwa paszportu.
Transakcję można przeprowadzić bez podróży - na podstawie pełnomocnictwa. Zwykle pozostaje jeden osobisty krok: podpisanie go u notariusza lub w konsulacie w swoim kraju.
Tak, bez podróży - na podstawie ograniczonego pełnomocnictwa (kuasa khusus) dla przedstawiciela. Jednak ktoś musi osobiście stawić się u notariusza/PPAT: ustawa o notariacie wymaga osobistej obecności strony i dwóch świadków, a połączenie wideo nie zastępuje podpisu (A&J Real Estate).
Ważne: Pełnomocnictwo musi dotyczyć konkretnej transakcji i nieruchomości; PPAT musi odrzucić „pełnomocnictwo bez ograniczeń” (PP 24/1997, art. 39). Umowy powiernicze są zabronione.
To informacja ogólna, a nie porada prawna. Formę pełnomocnictwa, tłumaczenie i apostille powinien potwierdzić prawnik lub notariusz w kraju, w którym zawierana jest transakcja - przed przelaniem pieniędzy.
Pieniądze za nieruchomość przelewasz deweloperowi lub na rachunek powierniczy na podstawie umowy - nigdy agencji.
Nie, cudzoziemiec nie może uzyskać pełnej własności gruntu (bezterminowej własności). Dostępne są Hak Pakai, HGB za pośrednictwem spółki PT PMA oraz długoterminowy najem - prawo korzystania z nieruchomości przez okres umowy, bez prawa własności (PP 18/2021, sprawdzono 14 września 2026). Dla każdego projektu podajemy strukturę własności i jej okres.
Nie. Struktury nominowane są zakazane, a sankcje obejmują również pośredników (NusaBali, sprawdzono 14 wrz 2026). Nie uczestniczymy w takich schematach.
Niezależny szacunek rentowności brutto wynosi 2,93-5,47% w zależności od liczby sypialni, średnio 4,24% na Bali (Global Property Guide, Q3 2026, aktualizacja w sierpniu 2026, sprawdzono 5 lis 2026). Weryfikujemy reklamowane liczby każdego projektu, w tym zakładane obłożenie, zarządzanie i podatki.
Podatek od nabycia (BPHTB) - 5% w regencji Badung; VAT od nieruchomości kupionej od dewelopera - efektywnie 11% (stawka 12% od podstawy 11/12 ceny), jeśli nie jest wliczony w cenę (Perda Badung 7/2023, DJP).
Dochód nierezydenta podlega opodatkowaniu stawką 20% od przychodu brutto (PPh 26), a także regionalnemu podatkowi od zakwaterowania (DJP). Dokładny sposób opodatkowania zależy od statusu i struktury transakcji. Potwierdzamy go dla każdej transakcji.
Nie. Wiza Second Home istnieje, ale nie jest powiązana z zakupem nieruchomości (Imigrasi).
Wartość prawa najmu spada wraz ze skracaniem się pozostałego okresu. Dlatego sprawdzamy okres najmu, warunki przedłużenia oraz zapisy dotyczące sprzedaży tego prawa.
Bali · Rentowność · 4 minNiezależny szacunek Global Property Guide wskazuje na 2,93-5,47% rentowności brutto willi na Bali, średnio 4,24%. Dwucyfrowe wartości w reklamach niemal zawsze dotyczą scenariusza wynajmu krótkoterminowego przed odliczeniem kosztów i bez uwzględnienia stopniowej utraty wartości dzierżawy.
Bali · Prawo · 5 minCudzoziemiec na Bali nie może posiadać ziemi na zasadzie pełnej własności. Istnieją trzy legalne rozwiązania: długoterminowa dzierżawa, prawo użytkowania Hak Pakai lub spółka PT PMA. Korzystanie z podstawionego indonezyjskiego właściciela jest od lutego 2026 roku wyraźnie zakazane na szczeblu prowincji.
Pokażemy projekty z przejrzystą strukturą własności i oszacujemy dochód z najmu na podstawie niezależnych danych, a nie reklamy. W ciągu jednego dnia roboczego prześlemy 5-7 sprawdzonych projektów z cenami i zestawieniem kosztów.
Jeden konsultant prowadzi Państwa od pierwszego pytania aż do odbioru kluczy. Mówimy po angielsku.