Bali: dlaczego rentowność podawana w reklamach różni się od niezależnych szacunków

Co mówi niezależny szacunek

W danych za Q3 2026 (aktualizacja w sierpniu 2026) Global Property Guide szacuje rentowność brutto willi na Bali na podstawie cen ofertowych i stawek najmu długoterminowego (Global Property Guide):

• 1 sypialnia: 159 800 $ i 440 $ miesięcznie - 3,30%;
• 2 sypialnie: 184 400 $ i 840 $ - 5,47%;
• 3 sypialnie: 240 300 $ i 1 050 $ - 5,24%;
• 4+ sypialnie: 497 300 $ i 1 215 $ - 2,93%;
• średnio - 4,24%. Według tego samego źródła stopy zwrotu netto są zwykle niższe o 1,5-2 punkty procentowe.

Skąd biorą się dwucyfrowe liczby

Reklamowe wyliczenie zwykle opiera się na najmie na doby: średnia stawka za noc pomnożona przez obłożenie. Każda z tych liczb to założenie, a nie fakt. Sezonowość, konkurencja nowych willi w tej samej okolicy i oceny na platformach rezerwacyjnych mogą mocno zmienić wynik.

Drugi powód to kwoty brutto. Firma zarządzająca, prowizje platform, sprzątanie, media, naprawy i wymiana mebli zabierają zauważalną część przychodu. Jeśli w wyliczeniu nie ma pozycji kosztów, to jest szacunek przychodu, a nie stopa zwrotu.

Trzeci powód to podstawa. Stopę zwrotu często liczy się od ceny bez mebli, podatków od zakupu, notariusza i weryfikacji prawnej. Rzeczywista inwestycja jest większa, więc ten sam przychód daje niższy procent. Wreszcie prognozy na pierwsze lata opierają się na najlepszych obiektach w okolicy, a nowa willa nie ma jeszcze opinii ani oceny.

Długoterminowa dzierżawa: stopa zwrotu a okres

Większość willi dla cudzoziemców sprzedaje się jako długoterminową dzierżawę gruntu i nieruchomości na 25-30 lat lub dłużej. Po upływie okresu nieruchomość wraca do właściciela gruntu, chyba że dzierżawa zostanie przedłużona. Część rocznego dochodu to więc zwrot zainwestowanych pieniędzy, a nie zysk.

Prosta zasada: przy okresie 25 lat potrzeba około 4% ceny rocznie (1/25), żeby tylko odzyskać kapitał. Jeśli stopa zwrotu brutto wynosi 5%, a netto 3-3,5%, inwestycja może się nie zwrócić do końca dzierżawy bez wyższych cen przy przedłużeniu lub odsprzedaży.

Dlatego przy willi w leasehold (dzierżawa długoterminowa) kluczowe pytanie to nie procent z broszury, lecz ile lat dzierżawy zostało, ile będzie kosztować przedłużenie i czy prawo można sprzedać przed jego wygaśnięciem. Im krótszy pozostały okres, tym szybciej spada cena odsprzedaży.

Podatki zmieniają obraz

Dochód z najmu gruntów i budynków w Indonezji podlega podatkowi zryczałtowanemu w wysokości 10% kwoty brutto; koszty go nie obniżają (DJP). Zakwaterowanie z usługami (najem na doby prowadzony jako działalność hotelowa) jest wyłączone z tego reżimu i opodatkowane według innych zasad, dlatego strukturę trzeba wybrać przed zakupem. Przy zakupie od dewelopera, jeśli VAT nie jest wliczony w cenę, dolicza się go do wyliczenia: stawka wynosi 12%, efektywnie 11% (podstawa to 11/12 ceny) (PwC).

Dla porównania ta sama ocena Global Property Guide daje średnio 12% dla mieszkań w Dżakarcie i 7,57% w Surabai (Global Property Guide). Bali jest drogie w stosunku do czynszów długoterminowych: kupujący płacą za styl życia i popyt turystyczny, a nie za wysoką bazową stopę zwrotu. To nic złego, ale powinno być uczciwie uwzględnione w wyliczeniu.

Praktyczny wniosek: jeśli willa podoba Ci się jako miejsce do życia i wynajmu pod Twoją nieobecność, przyjmij ostrożny scenariusz najmu długoterminowego, a dochód z najmu na doby traktuj jako możliwy dodatek. Jeśli zakup ma sens tylko przy najmie na doby z wysokim obłożeniem, margines bezpieczeństwa jest niewielki.

Jak sprawdzić cudze wyliczenie

Ten materiał to informacja ogólna, a nie porada prawna ani podatkowa: warunki sprawdza się dla konkretnej nieruchomości przed transakcją.

• poproś o rzeczywisty przychód z 12 miesięcy podobnych obiektów, a nie prognozę;
• sprawdź, czy uwzględniono zarządzanie, prowizje platform, podatki i naprawy;
• przelicz stopę zwrotu z uwzględnieniem okresu dzierżawy gruntu;
• porównaj z niezależną oceną - średnio 4,24% według Global Property Guide;
• uwzględnij miesiące niskiego sezonu i czas na start: w pierwszych miesiącach nowy obiekt ma zwykle niższe obłożenie niż średnia w okolicy.

Stan na 5 lis 2026. To informacje ogólne, a nie porada prawna ani podatkowa.

Źródła

1. Global Property Guide - stopy zwrotu z najmu w Indonezji (Q3 2026, aktualizacja sierpień 2026)
2. DJP - PPh atas kontrakan (PP 34/2017)
3. PwC Worldwide Tax Summaries - Indonezja, inne podatki (VAT)

Wszystko o rynku: Bali Udostępnij w Telegramie