Bali · Rendite · 4 Min.
Bali: Warum die Rendite aus Werbeanzeigen nicht mit unabhängigen Schätzungen übereinstimmt
Die unabhängige Einschätzung von Global Property Guide beziffert die Bruttorendite für Villen auf Bali auf 2,93-5,47%, im Durchschnitt auf 4,24%. Zweistellige Renditen in Anzeigen beruhen fast immer auf einem Szenario mit kurzfristiger Vermietung, vor Abzug der Kosten und ohne zu berücksichtigen, dass ein langfristiges Pachtrecht mit der Zeit an Wert verliert.
Die wichtigsten Zahlen
Was die unabhängige Einschätzung besagt
In seinen Daten für Q3 2026 (aktualisiert im August 2026) schätzt Global Property Guide die Bruttorenditen von Villen auf Bali auf Basis von Angebotspreisen und Langzeitmieten (Global Property Guide):
- 1 Schlafzimmer: 159.800 $ und 440 $ pro Monat - 3,30%;
- 2 Schlafzimmer: 184.400 $ und 840 $ - 5,47%;
- 3 Schlafzimmer: 240.300 $ und 1.050 $ - 5,24%;
- 4+ Schlafzimmer: 497.300 $ und 1.215 $ - 2,93%;
- Durchschnitt - 4,24%. Laut derselben Quelle liegen die Nettorenditen meist 1,5-2 Prozentpunkte niedriger.
Wie zweistellige Renditen zustande kommen
Eine Werberechnung basiert meist auf Tagesvermietung: durchschnittlicher Übernachtungspreis mal Auslastung. Jede dieser Zahlen ist eine Annahme, keine Tatsache. Saisonalität, Konkurrenz durch neue Villen in derselben Gegend und Bewertungen auf Buchungsplattformen können das Ergebnis stark verändern.
Der zweite Grund sind Bruttozahlen. Verwaltungsgesellschaft, Gebühren der Buchungsplattformen, Reinigung, Nebenkosten, Reparaturen und Ersatz von Möbeln nehmen einen spürbaren Teil der Einnahmen. Hat eine Rechnung keine Zeile für Kosten, ist sie eine Umsatzschätzung, keine Rendite.
Der dritte Grund ist die Bezugsgröße. Die Rendite wird oft auf den Preis ohne Möbel, Erwerbssteuern, Notar und rechtliche Prüfung gerechnet. Die tatsächliche Investition ist höher, sodass derselbe Umsatz einen niedrigeren Prozentsatz ergibt. Und Prognosen für die ersten Jahre stützen sich auf die besten Objekte der Gegend, während eine neue Villa noch keine Bewertungen und kein Rating hat.
Langfristige Pacht: Rendite gegen Laufzeit
Die meisten Villen für Ausländer werden als langfristige Pacht von Grundstück und Objekt für 25-30 Jahre oder länger verkauft. Am Ende der Laufzeit fällt das Objekt an den Grundeigentümer zurück, sofern die Pacht nicht verlängert wird. Ein Teil der jährlichen Einnahmen ist also Rückfluss des investierten Geldes, kein Gewinn.
Eine einfache Faustregel: Bei 25 Jahren Laufzeit braucht es rund 4% des Preises pro Jahr (1/25), nur um das Kapital zurückzubekommen. Liegt die Bruttorendite bei 5% und die Nettorendite bei 3-3,5%, amortisiert sich die Investition bis zum Pachtende womöglich nicht - es sei denn, Verlängerung oder Weiterverkauf bringen höhere Preise.
Bei einer Leasehold-Villa ist daher nicht der Prozentsatz im Prospekt entscheidend, sondern wie viele Jahre die Pacht noch läuft, was eine Verlängerung kostet und ob das Recht vor Ablauf verkauft werden kann. Je kürzer die Restlaufzeit, desto schneller sinkt der Wiederverkaufspreis.
Steuern verändern das Bild
Einkünfte aus der Vermietung von Grundstücken und Gebäuden in Indonesien unterliegen einer Abgeltungsteuer von 10% des Bruttobetrags; Kosten mindern sie nicht (DJP). Serviced Accommodation (Tagesvermietung als Hotelbetrieb) ist von dieser Regelung ausgenommen und wird nach anderen Regeln besteuert, daher muss die Struktur vor dem Kauf gewählt werden. Beim Kauf vom Bauträger kommt die MwSt. hinzu, wenn sie nicht im Preis enthalten ist: Der Satz beträgt 12%, effektiv 11% (Bemessungsgrundlage sind 11/12 des Preises) (PwC).
Zum Vergleich: Dieselbe Schätzung von Global Property Guide ergibt im Schnitt 12% für Wohnungen in Jakarta und 7,57% in Surabaya (Global Property Guide). Bali ist im Verhältnis zu den Langzeitmieten teuer: Käufer zahlen für Lebensstil und touristische Nachfrage, nicht für eine hohe Grundrendite. Das ist nicht schlecht, sollte aber ehrlich in die Rechnung einfließen.
Die praktische Schlussfolgerung: Wenn Ihnen eine Villa als Wohnort gefällt, die Sie in Ihrer Abwesenheit vermieten, rechnen Sie mit einem vorsichtigen Szenario der Langzeitvermietung und betrachten Sie Einnahmen aus Tagesvermietung als möglichen Zusatz. Lohnt sich der Kauf nur im Szenario Tagesvermietung mit hoher Auslastung, ist der Sicherheitspuffer gering.
So prüfen Sie eine fremde Rechnung
Dieses Material ist eine allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung: Die Bedingungen werden vor einem Geschäft für das konkrete Objekt geprüft.
- fragen Sie nach den tatsächlichen Einnahmen vergleichbarer Objekte über 12 Monate, nicht nach einer Prognose;
- prüfen Sie, ob Verwaltung, Plattformgebühren, Steuern und Reparaturen enthalten sind;
- rechnen Sie die Rendite unter Berücksichtigung der Pachtdauer des Grundstücks neu;
- vergleichen Sie mit der unabhängigen Schätzung - im Schnitt 4,24% laut Global Property Guide;
- planen Sie Nebensaison und Anlaufzeit ein: In den ersten Monaten ist ein neues Objekt meist schwächer ausgelastet als der Durchschnitt der Gegend.
Was das für Käufer bedeutet
- Richtwert der unabhängigen Schätzung ist rund 4% Bruttorendite, nicht die zweistelligen Zahlen aus der Werbung.
- Ein beworbener ROI ist ein Szenario mit Tagesvermietung; er muss mit Kosten neu gerechnet werden.
- Bei langfristiger Pacht ist ein Teil der Einnahmen Kapitalrückfluss: Ziehen Sie pro Jahr 1/Pachtdauer ab.
- Die Steuer von 10% wird auf die Bruttomieteinnahmen erhoben.
- MwSt. beim Kauf vom Bauträger: Satz 12%, effektiv 11%, wenn sie nicht im Preis enthalten ist.
Stand: . Dies ist eine Orientierungshilfe und keine Rechts- oder Steuerberatung.
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