بالي: لماذا لا تتطابق العوائد المعلنة مع التقديرات المستقلة

ماذا يقول التقدير المستقل

في بيانات الربع 3 من 2026 (المحدّثة في أغسطس 2026)، يقدّر Global Property Guide العائد الإجمالي للفلل في بالي استنادًا إلى أسعار العرض وأسعار الإيجار طويل الأجل (Global Property Guide):

• 1 غرفة نوم: $159,800 و$440 شهرياً - 3.30%؛
• 2 غرفة نوم: $184,400 و$840 - 5.47%؛
• 3 غرف نوم: $240,300 و$1,050 - 5.24%؛
• 4+ غرف نوم: $497,300 و$1,215 - 2.93%؛
• المتوسط - 4.24%. ووفقاً للمصدر نفسه، يكون العائد الصافي عادةً أقل بمقدار 1.5-2 نقطة مئوية.

من أين تأتي الأرقام المكونة من خانتين

يُبنى الحساب الإعلاني عادةً على الإيجار بالليلة: متوسط سعر الليلة مضروباً في نسبة الإشغال. وكل رقم من هذه الأرقام افتراض وليس حقيقة. فالموسمية ومنافسة الفلل الجديدة في المنطقة نفسها والتقييمات على منصات الحجز قد تغيّر النتيجة كثيراً.

السبب الثاني هو الأرقام الإجمالية. فشركة الإدارة وعمولات منصات الحجز والتنظيف والمرافق والإصلاحات واستبدال الأثاث تستهلك حصة ملحوظة من الإيرادات. وإذا لم يتضمن الحساب بنداً للمصاريف، فهو تقدير للإيرادات وليس عائداً.

السبب الثالث هو الأساس. كثيراً ما يُحسب العائد على السعر دون الأثاث وضرائب الشراء وكاتب العدل والفحص القانوني. والاستثمار الفعلي أكبر، لذا تعطي الإيرادات نفسها نسبة أقل. وأخيراً، تستند توقعات السنوات الأولى إلى أفضل العقارات في المنطقة، بينما لا تملك الفيلا الجديدة بعد مراجعات أو تقييماً.

الإيجار طويل الأجل: العائد مقابل المدة

تُباع معظم الفلل المخصصة للأجانب كإيجار طويل الأجل للأرض والعقار لمدة 25-30 سنة أو أكثر. وفي نهاية المدة يعود العقار إلى مالك الأرض ما لم يُمدَّد الإيجار. أي أن جزءاً من الدخل السنوي هو استرداد للمال المستثمر وليس ربحاً.

قاعدة بسيطة: مع مدة 25 سنة، يلزم نحو 4% من السعر سنوياً (1/25) فقط لاسترداد رأس المال. وإذا كان العائد الإجمالي 5% والصافي 3-3.5%، فقد لا يسترد الاستثمار نفسه بنهاية الإيجار دون أسعار أعلى عند التمديد أو إعادة البيع.

لذلك فالسؤال الأساسي في فيلا الإيجار طويل الأجل (leasehold) ليس النسبة في الكتيّب، بل كم سنة بقيت من الإيجار، وكم سيكلف التمديد، وهل يمكن بيع الحق قبل انتهائه. وكلما قصرت المدة المتبقية، انخفض سعر إعادة البيع أسرع.

الضرائب تغيّر الصورة

يخضع الدخل من تأجير الأراضي والمباني في إندونيسيا لضريبة نهائية بنسبة 10% من المبلغ الإجمالي، ولا تُخفّضها المصاريف (DJP). وتُستثنى الإقامة المخدومة (الإيجار بالليلة الذي يُدار كنشاط فندقي) من هذا النظام وتخضع لقواعد أخرى، لذا يجب اختيار الهيكل قبل الشراء. وعند الشراء من المطوّر، إذا لم تكن ضريبة القيمة المضافة مشمولة في السعر، فإنها تُضاف إلى الحساب: النسبة 12%، وفعلياً 11% (الأساس 11/12 من السعر) (PwC).

وللمقارنة، يعطي تقدير Global Property Guide نفسه متوسطاً قدره 12% للشقق في جاكرتا و7.57% في سورابايا (Global Property Guide). بالي مرتفعة السعر مقارنةً بإيجارات المدى الطويل: يدفع المشترون مقابل نمط الحياة والطلب السياحي، لا مقابل عائد أساسي مرتفع. وهذا ليس سيئاً، لكن يجب أن ينعكس بصدق في الحساب.

الخلاصة العملية: إذا أعجبتك فيلا كمكان للعيش وللتأجير أثناء غيابك، فاعتمد سيناريو متحفظاً للإيجار طويل الأجل واعتبر دخل الإيجار بالليلة إضافة محتملة. وإذا كان الشراء منطقياً فقط في سيناريو الإيجار بالليلة مع إشغال مرتفع، فهامش الأمان صغير.

كيف تتحقق من حساب شخص آخر

هذه المادة معلومات عامة وليست استشارة قانونية أو ضريبية: تُراجَع الشروط للعقار المحدد قبل الصفقة.

• اطلب الإيرادات الفعلية لمدة 12 شهراً لعقارات مماثلة، لا التوقعات؛
• تحقق مما إذا كانت الإدارة وعمولات المنصات والضرائب والإصلاحات مشمولة؛
• أعد حساب العائد مع مراعاة مدة إيجار الأرض؛
• قارن بالتقدير المستقل - 4.24% في المتوسط وفقاً لـ Global Property Guide؛
• ضع في الحسبان أشهر الموسم المنخفض ووقت الانطلاق: في الأشهر الأولى يكون إشغال العقار الجديد عادةً أقل من متوسط المنطقة.

محدّث حتى 5 نوفمبر 2026. هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية.

المصادر

1. Global Property Guide - عوائد الإيجار في إندونيسيا (Q3 2026، محدَّث في أغسطس 2026)
2. DJP - PPh atas kontrakan (PP 34/2017)
3. PwC Worldwide Tax Summaries - إندونيسيا، ضرائب أخرى (ضريبة القيمة المضافة)

كل شيء عن السوق: بالي المشاركة عبر تيليغرام