Bali · Ienesīgums · 4 min
Bali: kāpēc reklāmās solītais ienesīgums nesakrīt ar neatkarīgiem vērtējumiem
Neatkarīgais Global Property Guide vērtējums: villu bruto ienesīgums Bali ir 2,93-5,47%, vidēji 4,24%. Reklāmās minētie divciparu skaitļi gandrīz vienmēr ir scenārijs ar īstermiņa izīrēšanu pirms izdevumu atskaitīšanas un neņem vērā, ka nomas tiesību vērtība laika gaitā samazinās.
Galvenais skaitļos
Ko saka neatkarīgais novērtējums
Savos 2026. gada 3. ceturkšņa datos (atjaunināti 2026. gada augustā) Global Property Guide novērtē villu bruto ienesīgumu Bali, pamatojoties uz piedāvājuma cenām un ilgtermiņa īres maksām (Global Property Guide):
- 1 guļamistaba: 159 800 $ un 440 $ mēnesī - 3,30%;
- 2 guļamistabas: 184 400 $ un 840 $ - 5,47%;
- 3 guļamistabas: 240 300 $ un 1 050 $ - 5,24%;
- 4+ guļamistabas: 497 300 $ un 1 215 $ - 2,93%;
- vidēji - 4,24%. Saskaņā ar to pašu avotu neto ienesīgums parasti ir par 1,5-2 procentpunktiem zemāks.
No kurienes rodas divciparu skaitļi
Reklāmas aprēķins parasti balstās uz īstermiņa īri pa naktīm: vidējā nakts cena, reizināta ar noslodzi. Katrs no šiem skaitļiem ir pieņēmums, nevis fakts. Sezonalitāte, jaunu villu konkurence tajā pašā rajonā un vērtējumi rezervēšanas platformās var būtiski mainīt rezultātu.
Otrais iemesls ir bruto skaitļi. Pārvaldnieks, platformu komisijas, uzkopšana, komunālie maksājumi, remonts un mēbeļu nomaiņa paņem ievērojamu ieņēmumu daļu. Ja aprēķinā nav izdevumu rindas, tas ir ieņēmumu novērtējums, nevis ienesīgums.
Trešais iemesls ir bāze. Ienesīgumu bieži rēķina no cenas bez mēbelēm, pirkuma nodokļiem, notāra un juridiskās pārbaudes. Reālais ieguldījums ir lielāks, tāpēc tie paši ieņēmumi dod mazāku procentu. Visbeidzot, pirmo gadu prognozes balstās uz labākajiem rajona objektiem, bet jaunai villai vēl nav atsauksmju un vērtējuma.
Ilgtermiņa noma: ienesīgums pret termiņu
Lielākā daļa villu ārzemniekiem tiek pārdotas kā zemes un objekta ilgtermiņa noma uz 25-30 gadiem vai ilgāk. Termiņa beigās objekts atgriežas zemes īpašniekam, ja nomu nepagarina. Tātad daļa gada ienākumu ir ieguldītās naudas atgūšana, nevis peļņa.
Vienkāršs noteikums: ar 25 gadu termiņu tikai kapitāla atgūšanai vajag ap 4% cenas gadā (1/25). Ja bruto ienesīgums ir 5% un neto 3-3,5%, ieguldījums līdz nomas beigām var neatmaksāties bez augstākām cenām pagarinājumā vai tālākpārdošanā.
Tāpēc leasehold (ilgtermiņa noma) villai galvenais jautājums nav procents brošūrā, bet gan cik gadu nomas palicis, cik maksās pagarinājums un vai tiesības var pārdot pirms termiņa beigām. Jo īsāks atlikušais termiņš, jo ātrāk krītas tālākpārdošanas cena.
Nodokļi maina ainu
Ienākumi no zemes un ēku izīrēšanas Indonēzijā tiek aplikti ar galīgo nodokli 10% no bruto summas; izdevumi to nesamazina (DJP). Apkalpotā izmitināšana (īre pa naktīm, ko veic kā viesnīcu biznesu) šajā režīmā neietilpst un tiek aplikta pēc citiem noteikumiem, tāpēc struktūra jāizvēlas pirms pirkuma. Pērkot no attīstītāja, ja PVN nav iekļauts cenā, to pieskaita aprēķinam: likme ir 12%, efektīvi 11% (bāze - 11/12 no cenas) (PwC).
Salīdzinājumam - tas pats Global Property Guide novērtējums dod vidēji 12% dzīvokļiem Džakartā un 7,57% Surabajā (Global Property Guide). Bali ir dārgs attiecībā pret ilgtermiņa īri: pircēji maksā par dzīvesveidu un tūristu pieprasījumu, nevis par augstu bāzes ienesīgumu. Tas nav slikti, bet tam godīgi jāatspoguļojas aprēķinā.
Praktiskais secinājums: ja villa jums patīk kā vieta, kur dzīvot un ko izīrēt prombūtnes laikā, izmantojiet piesardzīgu ilgtermiņa īres scenāriju, bet ienākumus no īres pa naktīm uzskatiet par iespējamu papildinājumu. Ja pirkums ir jēgpilns tikai ar īri pa naktīm un augstu noslodzi, drošības rezerve ir neliela.
Kā pārbaudīt citu aprēķinu
Šis materiāls ir vispārīga informācija, nevis juridiska vai nodokļu konsultācija: nosacījumi tiek pārbaudīti konkrētajam objektam pirms darījuma.
- prasiet līdzīgu objektu faktiskos 12 mēnešu ieņēmumus, nevis prognozi;
- pārbaudiet, vai iekļauta pārvaldība, platformu komisijas, nodokļi un remonts;
- pārrēķiniet ienesīgumu, ņemot vērā zemes nomas termiņu;
- salīdziniet ar neatkarīgo novērtējumu - vidēji 4,24% pēc Global Property Guide;
- ieplānojiet zemās sezonas mēnešus un palaišanas laiku: pirmajos mēnešos jaunam objektam noslodze parasti ir zemāka par rajona vidējo.
Ko tas nozīmē pircējam
- Neatkarīgā novērtējuma orientieris ir ap 4% bruto ienesīguma, nevis divciparu skaitļi no reklāmām.
- Reklamētais ROI ir īres pa naktīm scenārijs; tas jāpārrēķina, ņemot vērā izdevumus.
- Ilgtermiņa nomā daļa ienākumu ir kapitāla atgūšana: atņemiet 1/nomas termiņš gadā.
- 10% nodoklis tiek iekasēts no bruto īres ienākumiem.
- PVN, pērkot no attīstītāja: likme 12%, efektīvi 11%, ja nav iekļauts cenā.
Aktuāls uz . Šī ir vispārīga informācija, nevis juridiska vai nodokļu konsultācija.
Kipra · Nodokļi · 4 min