Бали: почему доходность из рекламы не совпадает с независимыми оценками

Что говорит независимая оценка

Global Property Guide по данным за 3 кв. 2026 года (обновление август 2026) считает валовую доходность вилл на Бали по запрашиваемым ценам и ставкам долгосрочной аренды (Global Property Guide):

• 1 спальня: $159 800 и $440 в месяц - 3,30%;
• 2 спальни: $184 400 и $840 - 5,47%;
• 3 спальни: $240 300 и $1 050 - 5,24%;
• 4+ спальни: $497 300 и $1 215 - 2,93%;
• в среднем - 4,24%. Чистая доходность, по оценке того же источника, обычно на 1,5-2 п.п. ниже.

Откуда берутся двузначные цифры

Рекламный расчёт обычно строится на посуточной сдаче: средняя цена ночи, умноженная на заполняемость. Каждое из этих чисел - допущение, а не факт. Сезонность, конкуренция новых вилл в том же районе и рейтинг на платформах сильно меняют итог.

Вторая причина - валовые цифры. Управляющая компания, сборы площадок бронирования, уборка, коммунальные расходы, ремонт и замена мебели забирают заметную часть выручки. Если в расчёте нет строки расходов, это расчёт выручки, а не доходности.

Третья причина - выбор базы. Доходность часто считают от цены без мебели, налогов при покупке, нотариуса и юридической проверки. Реальные вложения больше, и та же выручка даёт меньший процент. Наконец, прогноз на первые годы строится по лучшим объектам района, а у новой виллы ещё нет отзывов и рейтинга.

Долгосрочная аренда: доходность против срока

Большинство вилл для иностранцев продаются на праве долгосрочной аренды земли и объекта на 25-30 лет и более. К концу срока объект возвращается собственнику земли, если аренду не продлить. Значит, часть ежегодного дохода - это возврат вложенных денег, а не прибыль.

Простой ориентир: при сроке 25 лет только на возврат капитала нужно около 4% цены в год (1/25). Если валовая доходность 5%, а чистая 3-3,5%, вложения могут не окупиться к концу аренды без роста цен на продление или перепродажу.

Поэтому для виллы в долгосрочной аренде главный вопрос - не процент в буклете, а сколько лет остаётся до конца аренды, сколько будет стоить продление и можно ли продать право до истечения срока. Чем короче остаток срока, тем быстрее падает цена перепродажи.

Налоги меняют картину

Доход от аренды земли и зданий в Индонезии облагается финальным налогом 10% с валовой суммы, расходы её не уменьшают (DJP). Услуги проживания с сервисом (посуточная сдача как гостиничный бизнес) из этого режима исключены и облагаются по другим правилам - структуру нужно выбрать до покупки. При покупке у застройщика, если НДС не включён в цену, он добавляется к расчёту: ставка 12%, эффективно 11% (база - 11/12 цены) (PwC).

Для сравнения: та же оценка Global Property Guide даёт в среднем 12% для апартаментов в Джакарте и 7,57% в Сурабае (Global Property Guide). Бали дорог относительно долгосрочной аренды: здесь покупают образ жизни и туристический спрос, а не высокую базовую доходность. Это не плохо, но это нужно честно отразить в расчёте.

Практический вывод: если вилла интересна как объект для жизни и сдачи в отсутствие владельца, считайте консервативный сценарий по долгосрочной аренде, а посуточный доход - как возможный плюс сверху. Если покупка оправдывается только посуточным сценарием с высокой заполняемостью, запас прочности у неё небольшой.

Как проверить чужой расчёт

Материал - справка, а не юридическая или налоговая консультация: перед сделкой условия проверяются под конкретный объект.

• попросите фактическую выручку похожих объектов за 12 месяцев, а не прогноз;
• проверьте, заложены ли управление, сборы площадок, налоги и ремонт;
• пересчитайте доходность с учётом срока аренды земли;
• сравните с независимой оценкой - 4,24% в среднем по Global Property Guide.
• закладывайте месяцы низкого сезона и время на запуск: первые месяцы новый объект обычно заполняется хуже среднего по району.

Актуально на 05.11.2026. Это справка, а не юридическая или налоговая консультация.

Источники

1. Global Property Guide - Indonesia rental yields (3 кв. 2026, обновление август 2026)
2. DJP - PPh atas kontrakan (PP 34/2017)

Всё о рынке: Бали Поделиться в Telegram