Бали · Право · 5 мин
Бали: долгосрочная аренда, право на землю для иностранцев и PT PMA
Иностранец на Бали не может владеть землёй на праве собственности. Законных путей три: долгосрочная аренда, право пользования Hak Pakai или компания PT PMA. Схема с подставным владельцем-индонезийцем с февраля 2026 года прямо запрещена на уровне провинции.
Главное в цифрах
Почему не полное владение
Полное бессрочное владение землёй (Hak Milik) по Основному аграрному закону 1960 года доступно только гражданам Индонезии. Иностранцу нужны другие конструкции, и каждая из них - срочная.
Сделки, где земля оформлена на гражданина Индонезии, а иностранец контролирует её через займы, доверенности и параллельные соглашения, долго были рыночной практикой. Сейчас это прямой правовой риск, о нём ниже. Законные конструкции понятнее: покупатель получает право на срок, и цена этого права зависит от срока и условий.
Три законных пути
Все три варианта срочные, поэтому стоимость объекта зависит от оставшегося срока права и условий его продления.
Отдельно проверяйте, что именно покупается: аренда земли с правом построить виллу, готовая вилла на арендованной земле или квартира в комплексе. В последних двух случаях важно, чтобы срок права на здание совпадал со сроком аренды земли, а не заканчивался раньше. Если срок отсчитывается с даты подписания, а строительство идёт два года, часть оплаченного срока уходит на стройку.
- Долгосрочная аренда (Hak Sewa) - долгосрочная аренда земли и объекта на N лет по договору с собственником. Самый распространённый вариант для вилл.
- Hak Pakai - право пользования, которое можно оформить на иностранца с иммиграционными документами. По PP 18/2021 на государственной земле (HPL) - до 30 лет, продление на 20 и обновление на 30 (PP 18/2021). На частной земле - до 30 лет, дальше только новый договор с собственником. 80 лет - максимум, а не гарантия: продление и обновление требуют заявления и действующего ВНЖ (KITAS/KITAP). Для иностранцев закон устанавливает ограничения по минимальной цене, площади и числу объектов.
- PT PMA - индонезийская компания с иностранным капиталом. Она может получать право застройки HGB, но это бизнес-структура со своими требованиями.
PT PMA: что изменилось в 2025 году
Регламент BKPM 5/2025 снизил минимальный оплаченный капитал PT PMA до Rp2,5 млрд, но сохранил минимальные инвестиции свыше Rp10 млрд на каждый пятизначный код деятельности KBLI. Для девелопмента и размещения (посуточной и долгосрочной аренды) в эту сумму теперь засчитываются земля и здания (Mori Hamada). PT PMA имеет смысл, если вилла - действительно бизнес с отчётностью, а не способ обойти запрет на собственность.
У компании есть постоянные расходы: бухгалтерия, отчёты об инвестиционной деятельности, налоги и лицензии на вид деятельности. Для одной виллы под личное пользование это обычно избыточно, для портфеля объектов под посуточную сдачу - может быть рабочей структурой.
Номинальные схемы под запретом
24 февраля 2026 года губернатор Бали ввёл в действие Perda № 4/2026, который запрещает передачу контроля над землёй иностранцу через номинального владельца («pinjam nama»). Санкции - от предупреждения и приостановки деятельности до отзыва разрешений, сноса построек и штрафов; уголовная ответственность - по общим законам (NusaBali).
Закон направлен и против посредников, которые организуют такие схемы. Если продавец предлагает оформить землю на местного жителя «как все делают», это сигнал остановить сделку и выбрать законную структуру.
Что проверить в договоре аренды земли
Материал - справка, а не юридическая или налоговая консультация: перед сделкой условия проверяются под конкретный объект.
- сертификат собственника (SHM) и совпадение его имени с арендодателем; согласие супруга и наследников;
- зонирование участка: разрешено ли жильё и туристическая сдача;
- разрешение на строительство (PBG) у виллы или проекта;
- срок аренды, отсчитывается ли он от даты подписания или от сдачи объекта;
- продление: цена или формула цены, сроки уведомления, а не только «по договорённости»;
- право переуступки и субаренды без согласия собственника - от этого зависит перепродажа;
- нотариальное оформление и что происходит с договором при продаже земли или смерти собственника;
- кто платит налог 10% с арендной платы и местный налог на имущество.
Что это значит для покупателя
- Иностранцу доступны долгосрочная аренда, Hak Pakai или PT PMA - всё срочное.
- Подставной владелец-индонезиец с 2026 года - прямой риск санкций.
- Ценность долгосрочной аренды (права пользования на срок договора) - в условиях продления и переуступки, их проверяют первыми.
- PT PMA оправдана для бизнеса с реальными оборотами, не для одной виллы.
Актуально на . Это справка, а не юридическая или налоговая консультация.
Кипр · Налоги · 4 мин