Bali · Diritto · 5 min
Bali: locazione a lungo termine, diritti fondiari per gli stranieri e PT PMA
Gli stranieri a Bali non possono possedere terreni in piena proprietà. Esistono tre percorsi legali: locazione a lungo termine, diritto d’uso Hak Pakai o società PT PMA. Dal febbraio 2026, il ricorso a un cittadino indonesiano come intestatario fittizio è espressamente vietato a livello provinciale.
I dati principali
Perché non la piena proprietà?
La proprietà piena e perpetua di un terreno (Hak Milik) ai sensi della Legge agraria fondamentale del 1960 è riservata ai cittadini indonesiani. Gli stranieri devono ricorrere ad altre formule, ciascuna a tempo determinato.
Le operazioni in cui il terreno è intestato a un cittadino indonesiano mentre uno straniero lo controlla tramite prestiti, procure e accordi paralleli sono state a lungo una prassi diffusa sul mercato. Oggi comportano un rischio legale diretto, di cui parliamo più avanti. Le formule legali sono più chiare: l'acquirente ottiene un diritto per un periodo stabilito, e il valore di tale diritto dipende dalla sua durata e dalle sue condizioni.
Tre opzioni legali
Tutte e tre le opzioni sono a tempo determinato, quindi il valore dell'immobile dipende dalla durata residua del diritto e dalle condizioni per prorogarlo.
Verifichi esattamente che cosa sta acquistando: una locazione del terreno con diritto di costruire una villa, una villa completata su terreno in locazione o un appartamento in un complesso. Negli ultimi due casi è importante che la durata del diritto sull'edificio coincida con quella della locazione del terreno e non scada prima. Se la durata decorre dalla firma e la costruzione richiede due anni, una parte del periodo pagato sarà già trascorsa prima del completamento.
- Locazione a lungo termine (Hak Sewa) - una locazione a lungo termine di terreno e immobile per N anni in base a un accordo con il proprietario. È l'opzione più comune per le ville.
- Hak Pakai - un diritto d'uso che può essere intestato a uno straniero in possesso dei documenti di immigrazione richiesti. Secondo il PP 18/2021, su terreno statale (HPL) è concesso fino a 30 anni, con 20 anni di proroga e 30 di rinnovo (PP 18/2021). Su terreno privato fino a 30 anni, dopodiché è possibile solo un nuovo accordo con il proprietario. 80 anni sono un massimo, non una garanzia: proroga e rinnovo richiedono una domanda e un permesso di soggiorno valido (KITAS/KITAP). Gli stranieri sono soggetti a limiti di legge su prezzo minimo, superficie del terreno e numero di immobili.
- PT PMA - una società indonesiana a capitale estero. Può essere titolare di un diritto di edificazione (HGB), ma si tratta di una struttura d'impresa con requisiti propri.
PT PMA: cosa è cambiato nel 2025
Il Regolamento BKPM 5/2025 ha ridotto il capitale minimo versato di una PT PMA a Rp2.5 miliardi, mantenendo un investimento minimo superiore a Rp10 miliardi per ciascun codice di attività KBLI a cinque cifre. Per lo sviluppo immobiliare e le attività ricettive (affitti brevi e a lungo termine), terreni ed edifici rientrano ora in questo importo (Mori Hamada). Una PT PMA può avere senso se la villa è una vera attività con obblighi di rendicontazione, non un modo per aggirare il limite sulla proprietà.
La società comporta costi ricorrenti, tra cui contabilità, report sull'attività d'investimento, imposte e licenze commerciali. Per una sola villa a uso personale di solito è eccessiva; per un portafoglio di immobili in affitto breve può essere una struttura praticabile.
Le formule con prestanome sono vietate
Il 24 febbraio 2026 il Governatore di Bali ha reso efficace la Perda n. 4/2026, che vieta il trasferimento del controllo su un terreno a uno straniero tramite un prestanome ("pinjam nama"). Le sanzioni vanno da diffide e sospensione delle attività alla revoca dei permessi, alla demolizione degli edifici e a multe; la responsabilità penale è regolata dalle leggi generali (NusaBali).
La legge colpisce anche gli intermediari che organizzano questi schemi. Se un venditore propone di intestare il terreno a un residente locale "come fanno tutti", lo consideri un segnale per interrompere l'operazione e scegliere invece una struttura legale.
Cosa verificare in un contratto di locazione del terreno
Questo articolo ha solo scopo informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le condizioni vanno esaminate per lo specifico immobile prima dell'operazione.
- il certificato del proprietario (SHM) e se il nome del proprietario coincide con quello del locatore; il consenso del coniuge e degli eredi;
- la destinazione urbanistica del terreno: se sono consentiti l'uso residenziale e gli affitti turistici;
- il permesso di costruire (PBG) per la villa o il complesso;
- la durata della locazione e se decorre dalla firma o dalla consegna dell'immobile;
- le condizioni di proroga: il prezzo o la formula di calcolo e i termini di preavviso, non semplicemente "di comune accordo";
- il diritto di cedere e subaffittare senza il consenso del proprietario, che incide sulla rivendita;
- l'autenticazione notarile e cosa accade al contratto se il terreno viene venduto o il proprietario muore;
- chi paga l'imposta del 10% sui redditi da locazione e l'imposta locale sugli immobili.
Cosa significa per chi compra
- Gli stranieri possono ricorrere a una locazione a lungo termine, a Hak Pakai o a una PT PMA - tutte a tempo determinato.
- Dal 2026 l'uso di un prestanome indonesiano comporta un rischio diretto di sanzioni.
- Il valore di una locazione a lungo termine dipende dalle condizioni di proroga e cessione, da verificare per prime.
- Una PT PMA è adatta a un'attività con operatività reale, non a una singola villa.
Aggiornato al . Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale.
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