באלי · משפט · 5 דקות
באלי: חכירה ארוכת טווח, זכויות בקרקע לזרים ו-PT PMA
זרים אינם יכולים להיות בעלי קרקע בבאלי במסגרת זכות בעלות. קיימות שלוש דרכים חוקיות: חכירה ארוכת טווח, זכות שימוש Hak Pakai או חברה מסוג PT PMA. החל מפברואר 2026, שימוש באזרח אינדונזי כבעלים למראית עין אסור במפורש ברמת המחוז.
עיקרי הדברים במספרים
למה לא בעלות מלאה?
בעלות מלאה ונצחית על קרקע (Hak Milik) לפי חוק היסוד החקלאי משנת 1960 זמינה רק לאזרחי אינדונזיה. זרים צריכים להשתמש בהסדרים אחרים, וכל אחד מהם מוגבל בזמן.
עסקאות שבהן הקרקע רשומה על שם אזרח אינדונזי בזמן שזר שולט בה באמצעות הלוואות, ייפוי כוח והסכמי צד היו במשך שנים נוהג נפוץ בשוק. היום הן טומנות בחובן סיכון משפטי ישיר, שעליו נרחיב בהמשך. ההסדרים החוקיים ברורים יותר: הקונה מקבל זכות לתקופה קצובה, וערך הזכות תלוי במשך שלה ובתנאיה.
שלוש אפשרויות חוקיות
כל שלוש האפשרויות מוגבלות בזמן, ולכן ערך הנכס תלוי בתקופה שנותרה לזכות ובתנאים להארכתה.
בדקו בדיוק מה אתם קונים: חכירת קרקע עם זכות לבנות וילה, וילה מוגמרת על קרקע חכורה או דירה בפרויקט. בשני המקרים האחרונים חשוב שתקופת הזכות בבניין תתאים לתקופת חכירת הקרקע ולא תסתיים לפניה. אם התקופה מתחילה ביום החתימה והבנייה נמשכת שנתיים, חלק מהתקופה ששילמתם עליה יחלוף עוד לפני סיום הבנייה.
- חכירה ארוכת טווח (Hak Sewa) - חכירה ארוכת טווח של קרקע ונכס ל-N שנים לפי הסכם עם הבעלים. זו האפשרות הנפוצה ביותר לווילות.
- Hak Pakai - זכות שימוש שאפשר לרשום על שם זר שיש לו את מסמכי ההגירה הנדרשים. לפי PP 18/2021, על קרקע מדינה (HPL) היא ניתנת לעד 30 שנה, עם הארכה ל-20 שנה וחידוש ל-30 שנה (PP 18/2021). על קרקע פרטית עד 30 שנה, ולאחר מכן אפשרי רק הסכם חדש עם הבעלים. 80 שנה הן מקסימום, לא הבטחה: ההארכה והחידוש דורשים בקשה ואשרת שהייה בתוקף (KITAS/KITAP). על זרים חלות מגבלות חוקיות על מחיר מינימלי, שטח קרקע ומספר הנכסים.
- PT PMA - חברה אינדונזית עם הון זר. היא יכולה להחזיק בזכות שימוש בבניין (HGB), אבל זה מבנה עסקי עם דרישות משלו.
PT PMA: מה השתנה ב-2025
תקנת BKPM 5/2025 הפחיתה את ההון הנפרע המינימלי ל-PT PMA ל-Rp2.5 billion, אך השאירה השקעה מינימלית של יותר מ-Rp10 billion לכל קוד עסקי KBLI בן חמש ספרות. בפעילויות של פיתוח נדל״ן ואירוח (השכרה לטווח קצר וארוך), קרקע ובניינים נספרים כעת בסכום הזה (Mori Hamada). PT PMA יכולה להיות הגיונית אם הווילה היא עסק אמיתי עם חובות דיווח, ולא דרך לעקוף את מגבלת הבעלות.
לחברה יש עלויות שוטפות, כולל הנהלת חשבונות, דוחות פעילות השקעה, מיסים ורישיונות עסק. לווילה אחת לשימוש אישי זה בדרך כלל מוגזם; לתיק נכסים שמושכרים לטווח קצר זה עשוי להיות מבנה מעשי.
הסדרי נאמנות (nominee) אסורים
ב-24 בפברואר 2026 הכניס מושל באלי לתוקף את Perda No. 4/2026, שאוסר העברת שליטה בקרקע לזר דרך מחזיק נאמן ("pinjam nama"). הסנקציות נעות מאזהרות והשעיית פעילות ועד ביטול היתרים, הריסת מבנים וקנסות; האחריות הפלילית מוסדרת בחוקים הכלליים (NusaBali).
החוק מכוון גם למתווכים שמארגנים הסדרים כאלה. אם מוכר מציע לרשום את הקרקע על שם תושב מקומי "כמו שכולם עושים", ראו בזה סימן לעצור את העסקה ולבחור במקום זאת מבנה חוקי.
מה לבדוק בהסכם חכירת קרקע
מאמר זה נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. יש לבדוק את התנאים לנכס הספציפי לפני עסקה.
- את תעודת הבעלות (SHM) ואם שם הבעלים תואם את שם המחכיר; הסכמה של בן או בת הזוג ושל היורשים;
- את ייעוד הקרקע: האם מותרים מגורים והשכרה לתיירים;
- את היתר הבנייה (PBG) לווילה או לפרויקט;
- את תקופת החכירה, והאם היא מתחילה ביום החתימה או במסירת הנכס;
- את תנאי ההארכה: המחיר או נוסחת התמחור ומועדי ההודעה, ולא רק "בהסכמה הדדית";
- את הזכות להמחות ולהשכיר בשכירות משנה בלי הסכמת הבעלים, שמשפיעה על מכירה חוזרת;
- אימות נוטריוני ומה קורה להסכם אם הקרקע נמכרת או הבעלים נפטר;
- מי משלם את המס של 10% על הכנסות השכירות ואת מס הנכס המקומי.
מה זה אומר עבור הקונה
- זרים יכולים להשתמש בחכירה ארוכת טווח, ב-Hak Pakai או ב-PT PMA - כולן לתקופה קצובה.
- שימוש במחזיק נאמן (nominee) אינדונזי חושף מאז 2026 לסיכון ישיר של סנקציות.
- ערך החכירה ארוכת הטווח תלוי בתנאי ההארכה וההמחאה שלה, ואותם צריך לבדוק קודם.
- PT PMA מתאימה לעסק עם פעילות אמיתית, לא לווילה אחת.
מעודכן נכון ל- . זהו מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי.
קפריסין · מיסוי · 4 דקות