Бали · Құқық · 5 мин
Бали: ұзақ мерзімді жалдау, шетелдіктердің жерге құқығы және PT PMA
Шетелдік азамат Балиде жерді меншік құқығымен иелене алмайды. Заңды жолдың үшеуі бар: ұзақ мерзімді жалдау, Hak Pakai пайдалану құқығы немесе PT PMA компаниясы. Индонезия азаматтарын номиналды меншік иесі ретінде пайдалану схемасына 2026 жылғы ақпаннан бастап провинция деңгейінде тікелей тыйым салынған.
Негізгі көрсеткіштер
Неге толық меншік емес?
1960 жылғы Негізгі аграрлық заң бойынша жерге толық, мерзімсіз меншік (Hak Milik) тек Индонезия азаматтарына қолжетімді. Шетелдіктерге басқа тетіктерді пайдалану керек, олардың әрқайсысы белгілі бір мерзімге беріледі.
Жер Индонезия азаматының атына тіркеліп, ал шетелдік оны қарыздар, сенімхаттар және қосымша келісімдер арқылы бақылайтын мәмілелер ұзақ уақыт бойы нарықта кең таралған тәжірибе болды. Енді олар тікелей құқықтық тәуекел тудырады, ол туралы төменде. Заңды тетіктер түсініктірек: сатып алушы белгілі бір мерзімге құқық алады, ал ол құқықтың құны оның мерзімі мен шарттарына байланысты.
Үш заңды нұсқа
Үш нұсқаның бәрі белгілі бір мерзімге беріледі, сондықтан нысанның құны құқықтың қалған мерзіміне және оны ұзарту шарттарына байланысты.
Нақты не сатып алынатынын тексеріңіз: вилла салу құқығымен жер жалдау, жалға алынған жердегі дайын вилла немесе кешендегі пәтер. Соңғы екі жағдайда ғимаратқа құқық мерзімі жер жалдау мерзіміне сай келуі және ертерек аяқталмауы маңызды. Мерзім қол қойылған күннен басталып, құрылыс екі жылға созылса, төленген мерзімнің бір бөлігі құрылыс аяқталмай жатып өтіп кетеді.
- Ұзақ мерзімді жалдау (Hak Sewa) - иесімен келісім бойынша жер мен нысанды N жылға ұзақ мерзімді жалдау. Виллалар үшін ең кең таралған нұсқа.
- Hak Pakai - қажетті көші-қон құжаттары бар шетелдіктің атына тіркеуге болатын пайдалану құқығы. PP 18/2021 бойынша мемлекеттік жерде (HPL) ол 30 жылға дейін беріледі, 20 жылға ұзарту және 30 жылға жаңарту мүмкіндігімен (PP 18/2021). Жеке жерде 30 жылға дейін, одан кейін тек иесімен жаңа келісім жасауға болады. 80 жыл - кепілдік емес, ең жоғарғы шек: ұзарту мен жаңарту үшін өтініш және жарамды тұруға рұқсат (KITAS/KITAP) қажет. Шетелдіктерге ең төменгі баға, жер ауданы және мүлік саны бойынша заңды шектеулер қолданылады.
- PT PMA - шетел капиталы бар индонезиялық компания. Ол ғимаратты пайдалану құқығын (HGB) иелене алады, бірақ бұл өз талаптары бар бизнес құрылымы.
PT PMA: 2025 жылы не өзгерді
BKPM 5/2025 ережесі PT PMA үшін ең аз төленген капиталды Rp2,5 млрд-қа дейін азайтты, бірақ KBLI бес таңбалы әр қызмет коды үшін Rp10 млрд-тан асатын ең аз инвестиция талабын сақтады. Жылжымайтын мүлік құрылысы мен тұру қызметтері үшін (қысқа және ұзақ мерзімді жалдау) жер мен ғимараттар енді осы сомаға есептеледі (Mori Hamada). PT PMA вилла есептілік міндеттері бар нақты бизнес болса мағыналы, меншікке қойылған шектеуді айналып өтудің жолы ретінде емес.
Компанияның тұрақты шығындары бар: бухгалтерия, инвестициялық қызмет есептері, салықтар және бизнес лицензиялары. Жеке пайдалануға арналған бір вилла үшін бұл әдетте артық; қысқа мерзімге жалға берілетін нысандар портфелі үшін жұмыс істейтін құрылым болуы мүмкін.
Номиналды схемаларға тыйым салынған
2026 жылғы 24 ақпанда Бали губернаторы жерге бақылауды шетелдікке номиналды иесі («pinjam nama») арқылы беруге тыйым салатын Perda No. 4/2026 ережесін күшіне енгізді. Санкциялар ескертулер мен қызметті тоқтата тұрудан бастап рұқсаттардың күшін жоюға, ғимараттарды бұзуға және айыппұлдарға дейін; қылмыстық жауапкершілік жалпы заңдармен реттеледі (NusaBali).
Заң бұл схемаларды ұйымдастыратын делдалдарға да бағытталған. Сатушы жерді «бәрі солай істейді» деп жергілікті тұрғынның атына тіркеуді ұсынса, мұны мәмілені тоқтатып, заңды құрылымды таңдау белгісі ретінде қабылдаңыз.
Жер жалдау келісімінде нені тексеру керек
Бұл мақала тек жалпы ақпарат береді және заңдық немесе салықтық кеңес емес. Мәміле алдында шарттарды нақты нысан бойынша қарау керек.
- иесінің сертификаты (SHM) және иесінің аты жалға берушінің атымен сай келе ме; жұбайы мен мұрагерлерінің келісімі;
- жердің аймақтық мақсаты: тұрғын үйге пайдалануға және туристерге жалға беруге рұқсат етілген бе;
- вилла немесе кешенге құрылыс рұқсаты (PBG);
- жалдау мерзімі және ол қол қойылған күннен бе, әлде нысан тапсырылған кезден бе басталатыны;
- ұзарту шарттары: жай ғана «өзара келісім бойынша» емес, баға немесе баға формуласы және хабарлау мерзімдері;
- иесінің келісімінсіз құқықты беру және қосалқы жалға беру құқығы, бұл қайта сатуға әсер етеді;
- нотариалды куәландыру және жер сатылса немесе иесі қайтыс болса, келісімге не болатыны;
- жалдау табысына 10% салықты және жергілікті мүлік салығын кім төлейді.
Бұл сатып алушы үшін нені білдіреді
- Шетелдіктер ұзақ мерзімді жалдауды, Hak Pakai немесе PT PMA-ны пайдалана алады - бәрі белгілі бір мерзімге.
- Индонезиялық номиналды иесін пайдалану 2026 жылдан бастап санкциялардың тікелей тәуекелі.
- Ұзақ мерзімді жалдаудың құны оны ұзарту және беру шарттарына байланысты, оларды бірінші тексеру керек.
- PT PMA бір вилла үшін емес, нақты қызметі бар бизнес үшін қолайлы.
Өзекті күні: . Бұл заңдық немесе салықтық кеңес емес, жалпы ақпарат.
Кипр · Салықтар · 4 мин