Bali · Õigus · 5 min
Bali: pikaajaline üür, välismaalaste maaõigused ja PT PMA
Välismaalane ei saa Balil maad omada omandiõiguse alusel. Seaduslikke võimalusi on kolm: pikaajaline rent, kasutusõigus Hak Pakai või ettevõte PT PMA. Indoneesia kodanikust variisiku kasutamine on alates 2026. aasta veebruarist provintsi tasandil sõnaselgelt keelatud.
Peamised näitajad
Miks mitte täisomand?
Täielik ja tähtajatu maaomand (Hak Milik) on 1960. aasta Basic Agrarian Law järgi kättesaadav ainult Indoneesia kodanikele. Välismaalased peavad kasutama muid lahendusi, millest igaüks on tähtajaline.
Tehingud, kus maa registreeritakse Indoneesia kodaniku nimele, samal ajal kui välismaalane kontrollib seda laenude, volikirjade ja kõrvallepingute kaudu, on pikka aega olnud turul tavapärased. Nüüd kaasneb nendega otsene õiguslik risk, millest räägime allpool. Seaduslikud lahendused on selgemad: ostja saab õiguse kindlaks tähtajaks ja selle õiguse väärtus sõltub kestusest ja tingimustest.
Kolm seaduslikku võimalust
Kõik kolm võimalust on tähtajalised, seega sõltub objekti väärtus õiguse järelejäänud tähtajast ja pikendamise tingimustest.
Kontrollige täpselt, mida ostate: maa rendi õigusega villa ehitada, valmis villa renditud maal või korteri arenduses. Kahel viimasel juhul on oluline, et hooneõiguse tähtaeg vastaks maarendi tähtajale ega lõppeks varem. Kui tähtaeg algab allkirjastamise päevast ja ehitus kestab kaks aastat, on osa makstud tähtajast enne ehituse lõppu möödas.
- Pikaajaline rent (Hak Sewa) - maa ja objekti pikaajaline rent N aastaks omanikuga sõlmitud lepingu alusel. Villade puhul kõige levinum variant.
- Hak Pakai - kasutusõigus, mille saab registreerida vajalike immigratsioonidokumentidega välismaalase nimele. PP 18/2021 järgi antakse see riigimaal (HPL) kuni 30 aastaks, 20-aastase pikendamise ja 30-aastase uuendamisega (PP 18/2021). Eramaal kuni 30 aastat, misjärel on võimalik ainult uus kokkulepe omanikuga. 80 aastat on maksimum, mitte garantii: pikendamiseks ja uuendamiseks on vaja taotlust ja kehtivat elamisluba (KITAS/KITAP). Välismaalastele kehtivad seadusega piirangud miinimumhinna, maa pindala ja kinnisvaraobjektide arvu osas.
- PT PMA - väliskapitaliga Indoneesia ettevõte. See võib omada hoone kasutusõigust (HGB), kuid see on äristruktuur oma nõuetega.
PT PMA: mis muutus 2025. aastal
BKPM määrus 5/2025 vähendas PT PMA minimaalset sissemakstud kapitali Rp2.5 miljardini, säilitades samas minimaalse investeeringu üle Rp10 miljardi iga viiekohalise KBLI tegevusala koodi kohta. Kinnisvaraarenduse ja majutuse (lühi- ja pikaajaline üür) puhul arvestatakse nüüd maa ja hooned selle summa hulka (Mori Hamada). PT PMA võib olla mõistlik, kui villa on tõeline aruandluskohustusega äri, mitte viis omandipiirangust mööda hiilida.
Ettevõttel on püsikulud, sh raamatupidamine, investeerimistegevuse aruanded, maksud ja tegevusload. Ühe isiklikuks kasutuseks mõeldud villa puhul on see tavaliselt liigne; lühiajaliselt väljaüüritavate objektide portfelli puhul võib see olla toimiv struktuur.
Nominendiskeemid on keelatud
24. veebruaril 2026 jõustas Bali kuberner Perda nr 4/2026, mis keelab maa kontrolli üleandmise välismaalasele nominendi kaudu ("pinjam nama"). Sanktsioonid ulatuvad hoiatustest ja tegevuse peatamisest lubade tühistamise, hoonete lammutamise ja trahvideni; kriminaalvastutust reguleerivad üldseadused (NusaBali).
Seadus on suunatud ka vahendajatele, kes selliseid skeeme korraldavad. Kui müüja soovitab registreerida maa kohaliku elaniku nimele „nagu kõik teevad", võtke seda signaalina tehing peatada ja valida seaduslik struktuur.
Mida maarendilepingus kontrollida
See artikkel on üldiseks teabeks ega ole õigus- ega maksunõustamine. Tingimused tuleb enne tehingut konkreetse objekti puhul üle vaadata.
- omaniku sertifikaat (SHM) ja kas omaniku nimi ühtib rendileandja omaga; abikaasa ja pärijate nõusolek;
- maa tsoneering: kas elamine ja turistidele väljaüürimine on lubatud;
- villa või arenduse ehitusluba (PBG);
- rendi tähtaeg ja kas see algab allkirjastamise päevast või objekti üleandmisest;
- pikendamise tingimused: hind või hinnavalem ja teatamistähtajad, mitte lihtsalt „vastastikusel kokkuleppel";
- õigus loovutada ja allüürida ilma omaniku nõusolekuta, mis mõjutab edasimüüki;
- notariaalne kinnitamine ja mis juhtub lepinguga, kui maa müüakse või omanik sureb;
- kes maksab 10% maksu üüritulult ja kohaliku kinnisvaramaksu.
Mida see ostja jaoks tähendab
- Välismaalased saavad kasutada pikaajalist renti, Hak Pakai'd või PT PMA-d - kõik on tähtajalised.
- Indoneesia nominendi kasutamine on alates 2026. aastast otsene sanktsioonirisk.
- Pikaajalise rendi väärtus sõltub pikendamise ja loovutamise tingimustest, mida tuleks kontrollida esimesena.
- PT PMA sobib tõelise tegevusega ärile, mitte ühele villale.
Ajakohane seisuga . See on üldine teave, mitte õigus- ega maksunõustamine.
Küpros · Maksud · 4 min