Μπαλί · Νομικά θέματα · 5 λεπτά
Μπαλί: μακροχρόνια μίσθωση, δικαιώματα γης για αλλοδαπούς και PT PMA
Οι αλλοδαποί στο Μπαλί δεν μπορούν να έχουν γη στην πλήρη κυριότητα. Υπάρχουν τρεις νόμιμες επιλογές: μακροχρόνια μίσθωση, δικαίωμα χρήσης Hak Pakai ή εταιρεία PT PMA. Το σύστημα με παρένθετο ιδιοκτήτη από την Ινδονησία απαγορεύεται ρητά σε επίπεδο επαρχίας από τον Φεβρουάριο του 2026.
Τα βασικά σε αριθμούς
Γιατί όχι πλήρης κυριότητα
Η πλήρης και απεριόριστης διάρκειας κυριότητα γης (Hak Milik), βάσει του Βασικού Νόμου περί Αγροτικών Θεμάτων του 1960, είναι διαθέσιμη μόνο σε πολίτες της Ινδονησίας. Οι αλλοδαποί χρειάζονται άλλες ρυθμίσεις, καθεμία από τις οποίες έχει περιορισμένη διάρκεια.
Οι συναλλαγές όπου η γη δηλώνεται στο όνομα Ινδονήσιου πολίτη, ενώ ο αλλοδαπός την ελέγχει μέσω δανείων, πληρεξουσίων και παράλληλων συμφωνιών, αποτελούσαν επί μακρόν συνήθη πρακτική στην αγορά. Πλέον ενέχουν άμεσο νομικό κίνδυνο, όπως αναφέρεται παρακάτω. Οι νόμιμες δομές είναι σαφέστερες: ο αγοραστής αποκτά δικαίωμα για ορισμένη διάρκεια, και η αξία του εξαρτάται από τη διάρκεια και τους όρους.
Τρεις νόμιμες επιλογές
Και οι τρεις επιλογές έχουν περιορισμένη διάρκεια, επομένως η αξία του ακινήτου εξαρτάται από την υπολειπόμενη διάρκεια του δικαιώματος και τους όρους παράτασής του.
Ελέγξτε ξεχωριστά τι ακριβώς αγοράζετε: μίσθωση γης με δικαίωμα ανέγερσης βίλας, έτοιμη βίλα σε μισθωμένη γη ή διαμέρισμα σε συγκρότημα. Στις δύο τελευταίες περιπτώσεις, είναι σημαντικό η διάρκεια του δικαιώματος επί του κτιρίου να συμπίπτει με τη διάρκεια της μίσθωσης της γης και να μην λήγει νωρίτερα. Αν η διάρκεια αρχίζει από την ημερομηνία υπογραφής και η κατασκευή διαρκεί δύο χρόνια, μέρος της μισθωμένης περιόδου που έχει πληρωθεί αναλώνεται κατά την κατασκευή.
- Μακροχρόνια μίσθωση (Hak Sewa) - μίσθωση γης και ακινήτου για N έτη, βάσει σύμβασης με τον ιδιοκτήτη. Η συνηθέστερη επιλογή για βίλες.
- Hak Pakai - δικαίωμα χρήσης που μπορεί να καταχωριστεί σε αλλοδαπό με τα απαιτούμενα έγγραφα μετανάστευσης. Σύμφωνα με τον PP 18/2021, σε κρατική γη (HPL) παρέχεται για έως 30 έτη, με παράταση 20 ετών και ανανέωση 30 ετών (PP 18/2021). Σε ιδιωτική γη έως 30 έτη, μετά από τα οποία είναι δυνατή μόνο νέα συμφωνία με τον ιδιοκτήτη. Τα 80 έτη είναι ανώτατο όριο, όχι εγγύηση: η παράταση και η ανανέωση απαιτούν αίτηση και έγκυρη άδεια διαμονής (KITAS/KITAP). Οι αλλοδαποί υπόκεινται σε νόμιμους περιορισμούς ως προς την ελάχιστη τιμή, την έκταση γης και τον αριθμό ακινήτων.
- PT PMA - ινδονησιακή εταιρεία με ξένο κεφάλαιο. Μπορεί να αποκτήσει δικαίωμα ανάπτυξης HGB, αλλά πρόκειται για επιχειρηματική δομή με τις δικές της απαιτήσεις.
PT PMA: τι άλλαξε το 2025
Ο κανονισμός BKPM 5/2025 μείωσε το ελάχιστο καταβεβλημένο κεφάλαιο της PT PMA σε Rp2,5 δισ., αλλά διατήρησε ελάχιστη επένδυση άνω των Rp10 δισ. για κάθε πενταψήφιο κωδικό δραστηριότητας KBLI. Για την ανάπτυξη ακινήτων και τη διαμονή (βραχυχρόνια και μακροχρόνια μίσθωση), πλέον συνυπολογίζονται σε αυτό το ποσό η γη και τα κτίρια (Mori Hamada). Η PT PMA έχει νόημα εφόσον η βίλα αποτελεί πραγματική επιχειρηματική δραστηριότητα με λογιστική παρακολούθηση και όχι τρόπο παράκαμψης της απαγόρευσης κατοχής.
Η εταιρεία έχει πάγια έξοδα: λογιστική υποστήριξη, αναφορές επενδυτικής δραστηριότητας, φόρους και άδειες για τη δραστηριότητά της. Για μία βίλα προσωπικής χρήσης συνήθως είναι υπερβολική λύση, ενώ για χαρτοφυλάκιο ακινήτων που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να αποτελέσει λειτουργική δομή.
Απαγόρευση ονομαστικών σχημάτων
Στις 24 Φεβρουαρίου 2026, ο κυβερνήτης του Μπαλί έθεσε σε ισχύ τον Perda αριθ. 4/2026, ο οποίος απαγορεύει τη μεταβίβαση του ελέγχου της γης σε αλλοδαπό μέσω παρένθετου ιδιοκτήτη («pinjam nama»). Οι κυρώσεις κυμαίνονται από προειδοποίηση και αναστολή δραστηριοτήτων έως ανάκληση αδειών, κατεδάφιση κατασκευών και πρόστιμα. Η ποινική ευθύνη επιβάλλεται βάσει της γενικής νομοθεσίας (NusaBali).
Ο νόμος στρέφεται επίσης κατά των μεσαζόντων που οργανώνουν τέτοια σχήματα. Αν ο πωλητής προτείνει να δηλωθεί η γη στο όνομα κατοίκου της περιοχής «όπως κάνουν όλοι», θεωρήστε το λόγο να σταματήσετε τη συναλλαγή και να επιλέξετε νόμιμη δομή.
Τι να ελέγξετε στη σύμβαση μίσθωσης γης
Το παρόν υλικό παρέχεται για ενημέρωση και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι όροι πρέπει να ελέγχονται για κάθε συγκεκριμένο ακίνητο πριν από τη συναλλαγή.
- το πιστοποιητικό του ιδιοκτήτη (SHM) και αν το όνομά του ταυτίζεται με εκείνο του εκμισθωτή· συναίνεση συζύγου και κληρονόμων·
- τη χωροταξική χρήση του οικοπέδου: αν επιτρέπεται κατοικία και τουριστική μίσθωση·
- την οικοδομική άδεια (PBG) για τη βίλα ή το έργο·
- τη διάρκεια της μίσθωσης και αν αρχίζει από την ημερομηνία υπογραφής ή από την παράδοση του ακινήτου·
- την παράταση: την τιμή ή τον τρόπο υπολογισμού της και τις προθεσμίες ειδοποίησης, όχι απλώς τον όρο «κατόπιν συμφωνίας»·
- το δικαίωμα μεταβίβασης και υπεκμίσθωσης χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη - από αυτό εξαρτάται η δυνατότητα μεταπώλησης·
- τη συμβολαιογραφική επικύρωση και τι συμβαίνει με τη σύμβαση αν πωληθεί η γη ή αποβιώσει ο ιδιοκτήτης·
- ποιος πληρώνει τον φόρο 10% επί του μισθώματος και τον τοπικό φόρο ακίνητης περιουσίας.
Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή
- Οι αλλοδαποί έχουν στη διάθεσή τους μακροχρόνια μίσθωση, Hak Pakai ή PT PMA - όλες οι επιλογές έχουν περιορισμένη διάρκεια.
- Η χρήση παρένθετου ιδιοκτήτη από την Ινδονησία ενέχει άμεσο κίνδυνο κυρώσεων από το 2026.
- Η αξία της μακροχρόνιας μίσθωσης εξαρτάται από τους όρους παράτασης και μεταβίβασης, οι οποίοι πρέπει να ελεγχθούν πρώτοι.
- Η PT PMA δικαιολογείται για επιχείρηση με πραγματικό κύκλο εργασιών, όχι για μία μόνο βίλα.
Ενημερώθηκε στις . Πρόκειται για ενημερωτικό υλικό, όχι για νομική ή φορολογική συμβουλή.
Κύπρος · Φόροι · 4 λεπτά