Κύπρος: πόσο κοστίζει η αγορά πέρα από την τιμή

ΦΠΑ: η κύρια επιβάρυνση

Κατά την αγορά από κατασκευαστή επιβάλλεται ΦΠΑ: 19% κατά κανόνα ή 5% για τα πρώτα 130 m² κύριας κατοικίας, εφόσον πληρούνται τα όρια τιμής και επιφάνειας (PwC Tax Summaries). Για έναν επενδυτή που σκοπεύει να εκμισθώσει το διαμέρισμα, ρεαλιστική εκτίμηση είναι το 19%. Περισσότερες λεπτομέρειες στο άρθρο για τον ΦΠΑ και την απόδοση της επένδυσης.

Ο ΦΠΑ υπολογίζεται επί της τιμής του ακινήτου και καταβάλλεται στον κατασκευαστή σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα πληρωμών της σύμβασης. Επομένως, αν η πληρωμή γίνεται σε δόσεις, ο φόρος κατανέμεται και αυτός στα αντίστοιχα στάδια. Θα πρέπει να συνυπολογιστεί στον προϋπολογισμό από την πρώτη πληρωμή και όχι στο τέλος.

Τέλη μεταβίβασης

Τα τέλη μεταβίβασης εισπράττονται από το Κτηματολόγιο και βαρύνουν τον αγοραστή. Η κλίμακα είναι προοδευτική (PwC Tax Summaries):

• έως €85 000 - 3%,
• €85 001-170 000 - 5%;
• πάνω από €170 000 - 8%,
• αν η συναλλαγή υπόκειται σε ΦΠΑ, δεν καταβάλλονται καθόλου τέλη μεταβίβασης,
• αν δεν επιβάλλεται ΦΠΑ (αγορά μεταχειρισμένου ακινήτου), τα τέλη μειώνονται κατά 50% (Gov.cy).

Παράδειγμα για €300 000

Διαμέρισμα από κατασκευαστή: ΦΠΑ 19% - €57 000, τέλη μεταβίβασης - 0. Συνολικοί φόροι περίπου €57 000.

Διαμέρισμα μεταπώλησης χωρίς ΦΠΑ: το τέλος βγαίνει 2.550 € + 4.250 € + 10.400 € = 17.200 € με την κλίμακα και 8.600 € μετά τη μείωση 50%. Αν η αγορά χρηματοδοτείται με στεγαστικό δάνειο, η εγγραφή της υποθήκης προσθέτει 1% της αγοραίας αξίας (PwC Tax Summaries).

Στο παράδειγμα αυτό, η διαφορά στους φόρους μεταξύ νεόδμητου και μεταχειρισμένου ακινήτου είναι περίπου €48 400. Ωστόσο, η σύγκριση δεν πρέπει να περιορίζεται στους φόρους: το ακίνητο από κατασκευαστή είναι νεότερο και συνοδεύεται από συμβατικές εγγυήσεις, ενώ στην αγορά μεταχειρισμένου ακινήτου είναι σημαντικότερο να ελεγχθούν ο τίτλος ιδιοκτησίας και τα βάρη. Η τελική αξιολόγηση πρέπει πάντα να βασίζεται σε δύο συγκεκριμένα ακίνητα.

Για αγορά κύριας κατοικίας με συντελεστή 5%, το ίδιο διαμέρισμα αξίας €300 000 θα επιβαρυνθεί με €15 000 φόρο αντί για €57 000, εφόσον ολόκληρη η επιφάνεια είναι έως 130 m² και πληρούνται οι προϋποθέσεις της φορολογικής ελάφρυνσης.

Το τέλος χαρτοσήμου έχει καταργηθεί

Παλαιότερα, οι συμβάσεις αγοραπωλησίας επιβαρύνονταν με τέλος χαρτοσήμου 0,15-0,2%, με ανώτατο όριο τα €20 000. Ο νόμος 239(I)/2025 το κατάργησε για έγγραφα που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 (EY Cyprus). Οι συμβάσεις που υπογράφηκαν πριν από αυτή την ημερομηνία από τουλάχιστον ένα μέρος εξακολουθούν να υπάγονται στο προηγούμενο καθεστώς (Harneys).

Για τον αγοραστή, αυτό σημαίνει άμεση εξοικονόμηση: σε συναλλαγή αξίας €500 000, το τέλος χαρτοσήμου ανερχόταν προηγουμένως σε περίπου €1 000. Αν έχει υπογραφεί κράτηση ή προσύμφωνο το 2025, ρωτήστε τον δικηγόρο σας αν εξακολουθεί να ισχύει για αυτό το προηγούμενο καθεστώς.

Δικηγόρος και κατάθεση της σύμβασης

Η αμοιβή του δικηγόρου δεν καθορίζεται από τον νόμο και συμφωνείται χωριστά. Καθορίστε γραπτώς την αμοιβή και το αντικείμενο των εργασιών πριν από την υπογραφή.

Ένας από τους βασικούς λόγους για την αμοιβή του δικηγόρου είναι η κατάθεση της σύμβασης στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών από την υπογραφή. Με αυτόν τον τρόπο δημιουργείται βάρος υπέρ του αγοραστή και του παρέχεται το δικαίωμα να ζητήσει δικαστικά τη μεταβίβαση του ακινήτου (Legal 500). Σύμφωνα με τη δικηγορική εταιρεία Kleanthous Platis, η εκπρόθεσμη κατάθεση επιφέρει προσαύξηση 10% στα τέλη μεταβίβασης (Kleanthous Platis). Για συμβάσεις από 12 Δεκ 2023, ο πωλητής πρέπει να επισυνάπτει πιστοποιητικό έρευνας μητρώου με ημερομηνία όχι παλαιότερη των πέντε εργάσιμων ημερών (GK Law Firm).

Τι άλλο πρέπει να υπολογίσετε

Τα ετήσια έξοδα, όπως τα κοινόχρηστα, οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, η ασφάλιση και η διαχείριση του ακινήτου σε περίπτωση εκμίσθωσης, δεν περιλαμβάνονται στο κόστος αγοράς και εξαρτώνται από το ακίνητο. Ζητήστε σχετικές πληροφορίες πριν από την κράτηση.

Οι αγοραστές που δεν είναι πολίτες της ΕΕ χρειάζονται άδεια από τις αρχές για την εγγραφή του δικαιώματος ιδιοκτησίας, ενώ ο νόμος δεν ορίζει προθεσμία για την έκδοσή της (Kleanthous Platis). Η έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας στην Κύπρο μπορεί να καθυστερήσει μήνες ή και χρόνια, γι' αυτό η κατατεθειμένη σύμβαση παραμένει η βασική προστασία του αγοραστή σε όλο αυτό το διάστημα. Για να υπολογίσετε τον συνολικό προϋπολογισμό, συγκεντρώστε σε έναν πίνακα την τιμή, τον ΦΠΑ ή τα τέλη μεταβίβασης, την αμοιβή του δικηγόρου, τα έξοδα στεγαστικού δανείου, τα έπιπλα και τα έξοδα συντήρησης του πρώτου έτους.

Το παρόν υλικό έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι όροι πρέπει να ελέγχονται για κάθε συγκεκριμένο ακίνητο πριν από τη συναλλαγή.

Ενημερώθηκε στις 5 Νοε 2026. Πρόκειται για ενημερωτικό υλικό, όχι για νομική ή φορολογική συμβουλή.

Πηγές

1. PwC Tax Summaries - Κύπρος, Λοιποί φόροι
2. Gov.cy - Υπολογισμός τελών μεταβίβασης ακινήτων
3. EY Cyprus - TaxLegi 30 Ιαν 2026
4. Harneys - Κατάργηση του τέλους χαρτοσήμου στην Κύπρο
5. Legal 500 - Συχνές ερωτήσεις για αγοραπωλησίες ακινήτων στην Κύπρο
6. Kleanthous Platis - Πώληση ακινήτου στην Κύπρο
7. GK Law Firm - Τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο 2026

Όλα για την αγορά: Κύπρος Κοινοποίηση στο Telegram