Cypr · Zakup · 4 min
Cypr: ile kosztuje zakup ponad cenę nieruchomości
Od 1 stycznia 2026 roku na Cyprze nie ma już opłaty skarbowej. Głównym dodatkowym kosztem przy zakupie od dewelopera jest VAT w wysokości 19% lub 5%, a opłaty za przeniesienie własności nie płaci się, jeśli transakcja podlega VAT.
Najważniejsze liczby
VAT: główny koszt
Przy zakupie od dewelopera należny jest VAT: co do zasady 19% lub 5% od pierwszych 130 m² głównego miejsca zamieszkania, z limitami ceny i powierzchni (PwC Tax Summaries). Dla inwestora, który planuje wynajem apartamentu, 19% to bardziej realistyczne założenie. Szczegóły w artykule o VAT i rentowności najmu.
VAT nalicza się od ceny nieruchomości i płaci deweloperowi w ratach zgodnie z harmonogramem umowy. Jeśli zakup jest płatny ratami, podatek również rozkłada się na te płatności, dlatego trzeba go uwzględnić w budżecie od pierwszej wpłaty, a nie dopiero na końcu.
Opłata za przeniesienie własności
Land Registry Department pobiera opłatę za przeniesienie własności od kupującego. Stawki są progresywne (PwC Tax Summaries):
- do 85 000 € - 3%;
- €85 001-170 000 - 5%;
- powyżej 170 000 € - 8%;
- opłata za przeniesienie własności nie obowiązuje, jeśli transakcja podlega VAT;
- jeśli VAT nie obowiązuje (rynek wtórny), opłata za przeniesienie własności jest obniżona o 50% (Gov.cy).
Przykład: 300 000 €
Nowy apartament: VAT 19% - 57 000 €; opłata za przeniesienie własności - 0. Podatki łącznie wynoszą około 57 000 €.
Apartament z rynku wtórnego bez VAT: według skali opłata wynosi 2 550 € + 4 250 € + 10 400 € = 17 200 €, a po obniżce o 50% - 8 600 €. Jeśli zakup jest finansowany kredytem hipotecznym, rejestracja hipoteki dodaje 1% wartości rynkowej (PwC Tax Summaries).
Różnica podatkowa między rynkiem pierwotnym a wtórnym wynosi w tym przykładzie około 48 400 €. Warto jednak porównywać nie tylko podatki: nowy apartament jest nowszy i objęty gwarancjami umownymi, a zakup z rynku wtórnego wymaga starannego sprawdzenia tytułu i obciążeń. Ostateczna ocena zawsze powinna opierać się na dwóch konkretnych nieruchomościach.
W przypadku głównego miejsca zamieszkania uprawnionego do stawki 5% ten sam apartament za 300 000 € oznaczałby 15 000 € podatku zamiast 57 000 €, pod warunkiem że cała powierzchnia nie przekracza 130 m² i warunki ulgi są spełnione.
Opłata skarbowa zniesiona
Wcześniej umowy sprzedaży podlegały opłacie skarbowej w wysokości 0,15-0,2%, maksymalnie 20 000 €. Ustawa 239(I)/2025 zniosła ją dla dokumentów podpisanych od 1 stycznia 2026 (EY Cyprus). Umowy podpisane przez co najmniej jedną ze stron przed tą datą nadal podlegają dotychczasowym zasadom (Harneys).
To bezpośrednia oszczędność dla kupującego: przy transakcji na 500 000 € opłata skarbowa wynosiła wcześniej około 1 000 €. Jeśli umowa rezerwacyjna lub dokument wstępny zostały podpisane w 2025, proszę zapytać prawnika, czy obowiązują wcześniejsze zasady.
Prawnik i złożenie umowy
Honoraria prawne nie są ustalone ustawowo i trzeba je uzgodnić osobno. Przed podpisaniem proszę potwierdzić na piśmie wysokość wynagrodzenia i zakres prac.
Jednym z głównych zadań, za które płacą Państwo prawnikowi, jest złożenie umowy w District Lands Office w ciągu sześciu miesięcy od podpisania. Tworzy to obciążenie na rzecz kupującego i daje mu prawo dochodzenia przeniesienia własności na drodze sądowej (Legal 500). Według kancelarii Kleanthous Platis spóźnione złożenie umowy skutkuje 10% dopłatą do opłaty za przeniesienie własności (Kleanthous Platis). W przypadku umów datowanych od 12 gru 2023 sprzedający musi dołączyć odpis z rejestru wydany nie wcześniej niż pięć dni roboczych przed (GK Law Firm).
Inne koszty do uwzględnienia w budżecie
Wydatki roczne - opłaty za utrzymanie budynku, media, ubezpieczenie i zarządzanie nieruchomością w przypadku wynajmu - nie są wliczone w cenę zakupu i różnią się w zależności od nieruchomości. Przed rezerwacją warto poprosić o szacunki.
Kupujący spoza UE potrzebują zezwolenia rządu na rejestrację własności, a prawo nie określa terminu jego wydania (Kleanthous Platis). Na Cyprze przeniesienie tytułu własności może trwać miesiące lub lata, więc w tym czasie złożona umowa pozostaje główną ochroną kupującego. Warto zebrać cały budżet w jednej tabeli: cena zakupu, VAT lub opłata za przeniesienie własności, honoraria prawne, koszty kredytu, umeblowanie i pierwszy rok kosztów utrzymania.
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Warunki należy sprawdzić dla każdej konkretnej nieruchomości przed sfinalizowaniem zakupu.
Co to oznacza dla kupującego
- Przy zakupie od dewelopera głównym dodatkowym kosztem jest VAT; opłata za przeniesienie własności nie jest należna.
- Opłata skarbowa nie dotyczy umów podpisanych od 2026.
- Proszę złożyć umowę w Land Registry Department od razu, nie czekając sześciu miesięcy.
- Proszę uzgodnić honorarium prawnika na piśmie przed podpisaniem.
Stan na . To informacje ogólne, a nie porada prawna ani podatkowa.
Bali · Rentowność · 4 min