Siprus: Berapa Biaya Tambahan di Luar Harga Pembelian

PPN: biaya utama

Saat membeli dari pengembang, PPN wajib dibayar: 19% sebagai aturan umum, atau 5% untuk 130 m² pertama tempat tinggal utama, dengan batasan harga dan luas (PwC Tax Summaries). Bagi investor yang berencana menyewakan apartemen, 19% adalah perkiraan yang lebih realistis. Detailnya ada di artikel tentang PPN dan imbal hasil sewa.

PPN dikenakan atas harga properti dan dibayarkan ke pengembang secara bertahap sesuai jadwal dalam perjanjian. Jika pembelian dicicil, pajaknya juga tersebar di setiap pembayaran, jadi masukkan ke anggaran sejak pembayaran pertama, bukan hanya di akhir.

Biaya balik nama properti

Land Registry Department mengenakan biaya balik nama kepada pembeli. Tarifnya progresif (PwC Tax Summaries):

• hingga €85.000 - 3%;
• €85 001-170 000 - 5%;
• di atas €170.000 - 8%;
• tidak ada biaya balik nama jika transaksi dikenai PPN;
• jika PPN tidak berlaku (properti bekas), biaya balik nama dipotong 50% (Gov.cy).

Contoh: €300.000

Apartemen baru: PPN 19% - €57.000; biaya balik nama - 0. Total pajak sekitar €57.000.

Apartemen bekas tanpa PPN: biayanya €2.550 + €4.250 + €10.400 = €17.200 menurut skala, dan €8.600 setelah potongan 50%. Jika pembelian dibiayai KPR, pendaftaran hipotek menambah 1% dari nilai pasar (PwC Tax Summaries).

Selisih pajak antara properti baru dan bekas dalam contoh ini sekitar €48.400. Tetapi bandingkan lebih dari sekadar pajak: apartemen baru lebih baru dan disertai jaminan kontraktual, sedangkan pembelian bekas menuntut pemeriksaan cermat atas sertifikat dan beban. Penilaian akhir selalu harus berdasarkan dua properti yang konkret.

Untuk tempat tinggal utama yang memenuhi syarat tarif 5%, apartemen €300.000 yang sama akan dikenai pajak €15.000, bukan €57.000, asalkan seluruh luasnya tidak lebih dari 130 m² dan syarat keringanan terpenuhi.

Bea meterai dihapus

Sebelumnya, perjanjian jual beli dikenai bea meterai 0,15-0,2%, maksimal €20.000. Undang-Undang 239(I)/2025 menghapusnya untuk dokumen yang ditandatangani mulai 1 Januari 2026 (EY Cyprus). Perjanjian yang ditandatangani setidaknya oleh satu pihak sebelum tanggal itu tetap tunduk pada aturan lama (Harneys).

Ini penghematan langsung bagi pembeli: pada transaksi €500.000, bea meterai sebelumnya sekitar €1.000. Jika perjanjian reservasi atau dokumen pendahuluan ditandatangani pada 2025, tanyakan kepada pengacara apakah aturan lama berlaku.

Pengacara dan penyimpanan perjanjian

Biaya hukum tidak ditetapkan undang-undang dan harus disepakati terpisah. Sebelum menandatangani, konfirmasikan biaya dan lingkup pekerjaan secara tertulis.

Salah satu tugas utama pengacara yang Anda bayar adalah menyimpan perjanjian di District Lands Office dalam enam bulan setelah penandatanganan. Ini menciptakan beban yang menguntungkan pembeli dan memberi pembeli hak untuk menuntut pengalihan properti melalui pengadilan (Legal 500). Menurut firma hukum Kleanthous Platis, keterlambatan penyimpanan perjanjian mengakibatkan tambahan 10% pada biaya balik nama (Kleanthous Platis). Untuk perjanjian bertanggal sejak 12 Des 2023, penjual harus melampirkan hasil penelusuran registri yang bertanggal paling lama lima hari kerja sebelumnya (GK Law Firm).

Biaya lain yang perlu dianggarkan

Pengeluaran tahunan - biaya pemeliharaan gedung, utilitas, asuransi, dan pengelolaan properti jika disewakan - tidak termasuk dalam harga beli dan berbeda di tiap properti. Mintalah perkiraan sebelum reservasi.

Pembeli non-UE memerlukan izin pemerintah untuk mendaftarkan kepemilikan, dan undang-undang tidak menetapkan batas waktu penerbitannya (Kleanthous Platis). Di Siprus, pengalihan sertifikat bisa memakan waktu berbulan-bulan atau bertahun-tahun, sehingga perjanjian yang telah disimpan tetap menjadi perlindungan utama pembeli selama itu. Sebaiknya susun seluruh anggaran dalam satu tabel: harga beli, PPN atau biaya balik nama, biaya hukum, biaya KPR, perabot, dan biaya operasional tahun pertama.

Artikel ini hanya informasi umum dan bukan nasihat hukum atau pajak. Ketentuan yang berlaku perlu diperiksa untuk setiap properti sebelum menyelesaikan pembelian.

Terkini per 5 Nov 2026. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum atau pajak.

Sumber-sumber

1. PwC Tax Summaries - Siprus, pajak lainnya
2. Gov.cy - perhitungan biaya balik nama properti
3. EY Cyprus - TaxLegi 30 Jan 2026
4. Harneys - penghapusan bea meterai di Siprus
5. Legal 500 - FAQ transaksi real estat di Siprus
6. Kleanthous Platis - menjual properti di Siprus
7. GK Law Firm - sertifikat properti di Siprus 2026

Semua tentang pasar: Siprus Bagikan di Telegram