Siprus · Pajak · 4 mnt
Siprus: PPN 19% dan dampaknya terhadap imbal hasil
Investor yang membeli apartemen dari pengembang untuk disewakan hampir selalu membayar PPN 19%, bukan 5%. Ini langsung memangkas imbal hasil: 5,4% dari harga sebelum pajak menjadi sekitar 4,5% dari total investasi sebenarnya.
Angka penting
Kapan PPN wajib dibayar
PPN di Siprus berlaku untuk penyerahan pertama sebuah bangunan, serta untuk penjualan berikutnya dalam lima tahun setelah selesai dibangun jika properti belum digunakan oleh pihak yang tidak terkait selama minimal 24 bulan. Pembelian dari pengembang hampir selalu merupakan penyerahan pertama, jadi PPN berlaku (PwC Tax Summaries).
Tarif standar 19%. Iklan sering menampilkan harga di luar pajak, jadi bandingkan properti dengan harga akhir.
Di pasar sekunder umumnya berlaku sebaliknya: jika bangunan sudah digunakan dan masa lima tahun setelah selesai telah lewat, penjualan dibebaskan dari PPN. Jadi apartemen yang sama bisa dikenai PPN saat dibeli dari pengembang dan bebas PPN saat dijual kembali beberapa tahun kemudian. Ini juga memengaruhi harga jual Anda nanti: calon pembeli akan membandingkan apartemen Anda dengan pilihan yang tidak lagi dikenai PPN.
Siapa yang memenuhi syarat tarif 5%
Tarif rendah 5% dimaksudkan untuk membantu pembeli tempat tinggal utama, bukan investor. Syarat menurut aturan yang berlaku saat ini (PwC Tax Summaries) adalah:
- 5% berlaku untuk 130 m² pertama luas bangunan bagi properti seharga hingga €350.000;
- harga total transaksi tidak boleh melebihi €475.000, dan luas total tidak boleh melebihi 190 m²;
- properti harus menjadi tempat tinggal utama dan tetap pembeli selama 10 tahun;
- jika pembeli berhenti tinggal di sana sebelum itu, ia harus membayar kembali selisih tarif 19% dan 5% untuk sisa tahun dan memberi tahu otoritas pajak dalam 30 hari;
- luas di atas 130 m² dikenai PPN 19%.
Bagaimana PPN memengaruhi imbal hasil
Pada September 2026, Global Property Guide memperkirakan imbal hasil sewa bruto rata-rata di Siprus sebesar 5,14%, dengan 5,38% di Limassol, 5,33% di Paphos, dan 4,72% di Nicosia (Global Property Guide). Estimasi ini memakai harga penawaran dan sewa, sebelum pajak dan biaya.
Hitungan sederhana: apartemen seharga €300.000 di luar PPN menghabiskan €357.000 bagi investor. Jika sewa tahunan 5,38% dari €300.000 (sekitar €16.140), hasilnya sekitar 4,52% dari investasi riil €357.000. Ini sebelum pajak, perawatan, dan masa kosong.
Biaya tahunan menurunkan imbal hasil lebih jauh: biaya layanan gedung, asuransi, pengelolaan, perbaikan antarpenyewa, dan bulan-bulan kosong. Jika totalnya sekitar 20% dari pendapatan sewa, imbal hasil bruto 4,52% menjadi sekitar 3,6% dari investasi sebelum pajak penghasilan. Angka pastinya bergantung pada properti, tetapi intinya jelas: PPN adalah biaya sekali bayar terbesar dan memengaruhi imbal hasil selama bertahun-tahun.
Sisi lain persamaan: biaya balik nama
Jika transaksi dikenai PPN, tidak ada biaya balik nama yang dibayarkan ke Department of Lands and Surveys (Gov.cy). Penjualan kembali yang bebas PPN dikenai biaya balik nama dengan potongan 50%. Jadi selisih antara pasar baru dan bekas lebih kecil daripada yang terlihat dari tarif PPN saja, dan perlu dihitung untuk tiap properti.
Cara menghitung imbal hasil dengan benar
Bandingkan properti dengan rumus yang sama: sewa tahunan dibagi biaya total, termasuk PPN, biaya hukum, perabot, dan renovasi. Jika penjual menyebut imbal hasil berdasarkan harga di luar pajak, hitung ulang sendiri - ini bisa mengubah penilaian Anda apakah membeli lebih menarik daripada deposito atau obligasi.
Bagi pembeli tempat tinggal utama, perhitungannya berbeda: jika Anda benar-benar pindah dan memenuhi syarat, tarif 5% untuk 130 m² pertama memberi penghematan besar. Pertimbangkan ini saat memilih luas dan harga, karena melampaui batas €475.000 atau 190 m² berarti kehilangan keringanan sepenuhnya.
Apa yang berubah pada 2026
Pada 27 Februari 2026, definisi "hunian pertama" untuk keringanan 5% diperjelas: mulai 1 September 2026, artinya penggunaan bangunan secara sistematis selama minimal 18 bulan. Kriteria 18 bulan yang sama kini berlaku untuk tarif 5% bagi renovasi rumah lama (PwC Tax Summaries).
Artikel ini hanya informasi dan bukan nasihat hukum atau pajak. Periksa ketentuan untuk properti tertentu sebelum menyelesaikan transaksi.
Artinya bagi pembeli
- Jika Anda membeli untuk disewakan, anggarkan PPN 19%, bukan 5%.
- Hitung imbal hasil dari total investasi, bukan dari harga di luar pajak.
- PPN menghapus biaya balik nama: hitung biaya total untuk properti tertentu, jangan hanya membandingkan tarif.
- Tarif 5% untuk orang yang benar-benar akan tinggal di apartemen selama 10 tahun.
Terkini per . Ini informasi umum, bukan nasihat hukum atau pajak.
Bali · Imbal hasil · 4 mnt