Zypern · Steuern · 4 Min.
Zypern: 19% Mehrwertsteuer und ihre Auswirkungen auf die Rendite
Ein Investor, der eine Wohnung vom Bauträger zur Vermietung kauft, zahlt fast immer 19% MwSt., nicht 5%. Das senkt die Rendite sofort: Aus 5,4% des Nettopreises werden rund 4,5% der tatsächlichen Investition.
Die wichtigsten Zahlen
Wann wird Mehrwertsteuer fällig?
Auf Zypern wird Mehrwertsteuer auf die Erstlieferung eines Gebäudes sowie auf spätere Verkäufe innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung erhoben, sofern die Immobilie nicht mindestens 24 Monate von einer nicht verbundenen Person genutzt wurde. Beim Kauf vom Bauträger handelt es sich fast immer um eine Erstlieferung, daher fällt in der Regel Mehrwertsteuer an (PwC Tax Summaries).
Der Regelsteuersatz beträgt 19%. Angebotspreise werden häufig ohne Steuer angegeben. Vergleichen Sie Immobilien daher anhand des Gesamtpreises.
Für den Weiterverkauf gilt die umgekehrte Logik: Wurde das Gebäude bereits genutzt und ist die Fünfjahresfrist seit der Fertigstellung abgelaufen, ist der Verkauf von der Mehrwertsteuer befreit. Daher kann dieselbe Wohnung beim Kauf vom Bauträger steuerpflichtig sein, beim Weiterverkauf einige Jahre später jedoch nicht. Das wirkt sich auch auf den Verkaufspreis aus: Der nächste Käufer vergleicht Ihre Wohnung mit Angeboten, auf die keine Mehrwertsteuer mehr anfällt.
Wer hat Anspruch auf 5%?
Der ermäßigte Steuersatz von 5% soll Käufer eines Hauptwohnsitzes unterstützen und gilt nicht für Investoren. Die derzeit geltenden Bedingungen (PwC Tax Summaries):
- 5% gelten für die ersten 130 m² der bebauten Fläche bei einem Preis bis zu €350 000;
- der Gesamtpreis des Kaufs darf €475 000 und die Gesamtfläche 190 m² nicht überschreiten;
- die Immobilie muss 10 Jahre lang als Hauptwohnsitz und ständiger Wohnsitz genutzt werden;
- wenn Sie früher ausziehen, müssen Sie die Differenz zwischen 19% und 5% für die verbleibenden Jahre zurückzahlen und die Steuerbehörde innerhalb von 30 Tagen informieren;
- für die Fläche über 130 m² gilt der Steuersatz von 19%.
Welche Auswirkungen hat das auf die Rendite?
Laut Global Property Guide lag die durchschnittliche Bruttomietrendite auf Zypern im September 2026 bei 5,14%, in Limassol bei 5,38%, in Paphos bei 5,33% und in Nikosia bei 4,72% (Global Property Guide). Diese Berechnung basiert auf Angebotspreisen und Mieten und berücksichtigt weder Steuern noch Ausgaben.
Einfache Rechnung: Eine Wohnung, die ohne Mehrwertsteuer €300 000 kostet, kommt einen Investor insgesamt auf €357 000. Beträgt die Jahresmiete 5,38% von €300 000, also etwa €16 140, entspricht das nur rund 4,52% des tatsächlich eingesetzten Kapitals von €357 000. Und das noch vor Steuern, Instandhaltungskosten und Leerstand.
Die Rendite sinkt weiter durch laufende Kosten: Hausgeld, Versicherung, Verwaltung, Reparaturen zwischen den Mietverhältnissen und Zeiten ohne Mieter. Wenn diese Kosten etwa 20% der Miete ausmachen, fallen die 4,52% Bruttorendite auf rund 3,6% des eingesetzten Kapitals vor Einkommensteuer. Die konkreten Zahlen hängen von der Immobilie ab. Die Größenordnung zeigt jedoch, worauf es ankommt: Die Mehrwertsteuer ist der größte einmalige Kostenposten und beeinflusst die Rendite über Jahre.
Die andere Seite: Gebühr für die Eigentumsübertragung
Bei einem mehrwertsteuerpflichtigen Kauf fällt beim Department of Lands and Surveys keine Gebühr für die Eigentumsübertragung an (Gov.cy). Ein mehrwertsteuerfreier Wiederverkauf unterliegt einer Übertragungsgebühr, die um 50% ermäßigt ist. Der Unterschied zwischen Neubau- und Wiederverkaufsmarkt ist daher kleiner, als der Mehrwertsteuersatz allein vermuten lässt, und sollte für jede Immobilie einzeln berechnet werden.
So rechnen Sie richtig
Vergleichen Sie Immobilien anhand derselben Formel: Jahresmiete geteilt durch den Preis einschließlich Mehrwertsteuer, Rechtskosten, Möbeln und Renovierung. Wenn der Verkäufer die Rendite auf Basis des Preises ohne Steuer angibt, rechnen Sie sie selbst neu aus. Das kann die Einschätzung verändern, ob sich der Kauf gegenüber einer Einlage oder Anleihen lohnt.
Für Käufer eines Hauptwohnsitzes gilt eine andere Logik: Wenn Sie tatsächlich einziehen und die Bedingungen erfüllen, bedeutet der Steuersatz von 5% auf die ersten 130 m² eine erhebliche Ersparnis. Berücksichtigen Sie dies bei der Wahl von Wohnfläche und Preis, denn bei einer Überschreitung der Grenzen von €475 000 oder 190 m² entfällt die Vergünstigung vollständig.
Was hat sich 2026 geändert?
Am 27. Februar 2026 wurde der Begriff der „Erstbelegung“ für die 5%-Vergünstigung präzisiert: Ab dem 1. September 2026 gilt ein Gebäude als erstbezogen, wenn es mindestens 18 Monate systematisch genutzt wurde. Dasselbe 18-Monats-Kriterium gilt nun auch für den Steuersatz von 5% bei der Renovierung älterer Wohnungen (PwC Tax Summaries).
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Lassen Sie die Bedingungen vor einem Kauf für die jeweilige Immobilie prüfen.
Was das für Käufer bedeutet
- Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung kaufen, kalkulieren Sie mit 19% Mehrwertsteuer und nicht mit 5%.
- Vergleichen Sie die Rendite anhand des gesamten eingesetzten Kapitals und nicht anhand des Preises ohne Steuer.
- Bei mehrwertsteuerpflichtigen Käufen entfällt die Gebühr für die Eigentumsübertragung. Berechnen Sie die Gesamtkosten für jede Immobilie, statt nur die Steuersätze zu vergleichen.
- Der Steuersatz von 5% gilt für Käufer, die tatsächlich 10 Jahre lang in der Wohnung wohnen.
Stand: . Dies ist eine Orientierungshilfe und keine Rechts- oder Steuerberatung.
Bali · Rendite · 4 Min.