Chipre · Impuestos · 4 min
Chipre: IVA del 19% y su impacto en la rentabilidad
Un inversor que compra una vivienda a un promotor para alquilarla casi siempre paga un IVA del 19%, no del 5%. Esto reduce de inmediato la rentabilidad: un 5,4% sobre el precio antes de impuestos se convierte en aproximadamente un 4,5% sobre la inversión real.
Datos clave
Cuándo se paga el IVA
En Chipre, el IVA se aplica a la primera entrega de un edificio y también a las ventas posteriores realizadas dentro de los cinco años siguientes a la finalización de la construcción, salvo que la propiedad haya sido utilizada por una persona no vinculada durante al menos 24 meses. La compra a un promotor casi siempre constituye la primera entrega, por lo que está sujeta al IVA (PwC Tax Summaries).
El tipo general es del 19%. Los anuncios suelen mostrar precios sin impuestos, por lo que conviene comparar las propiedades teniendo en cuenta el importe total.
En el mercado de segunda mano, la situación es la contraria: si el edificio ya se ha utilizado y han transcurrido cinco años desde su finalización, la venta está exenta del IVA. Por eso, una misma vivienda puede estar sujeta al impuesto cuando la vende el promotor y no estarlo cuando se revende unos años después. Esto también afecta al precio de salida: el siguiente comprador comparará su vivienda con otras opciones que ya no están sujetas al IVA.
Quién puede acogerse al 5%
El tipo reducido del 5% es una medida de apoyo a quienes compran su vivienda habitual, no a los inversores. Estas son las condiciones actualmente vigentes (PwC Tax Summaries):
- el 5% se aplica a los primeros 130 m² de superficie construida, si el precio no supera los €350 000;
- el precio total de la operación no puede superar los €475 000 y la superficie total no puede ser superior a 190 m²;
- la vivienda debe ser la residencia principal y permanente durante 10 años;
- si se deja de vivir en ella antes, habrá que devolver la diferencia entre el 19% y el 5% correspondiente a los años restantes y notificarlo a la administración tributaria en un plazo de 30 días;
- a la superficie que exceda los 130 m² se le aplica el 19%.
Cómo afecta a la rentabilidad
En septiembre de 2026, Global Property Guide estimó que la rentabilidad bruta media del alquiler en Chipre era del 5,14%, del 5,38% en Limassol, del 5,33% en Pafos y del 4,72% en Nicosia (Global Property Guide). Estos cálculos se basan en los precios y alquileres anunciados, antes de impuestos y gastos.
El cálculo sencillo: un apartamento de 300.000 € sin IVA le cuesta a un inversor 357.000 €. Si el alquiler anual es el 5,38% de 300.000 € (unos 16.140 €), equivale aproximadamente al 4,52% de la inversión real de 357.000 €. Y eso antes de impuestos, mantenimiento y periodos sin inquilino.
Los gastos anuales reducen aún más la rentabilidad: cuotas de mantenimiento del edificio, seguro, gestión, reparaciones entre inquilinos y meses sin alquilar. Si todo ello representa alrededor del 20% de los ingresos por alquiler, una rentabilidad bruta del 4,52% se convierte en aproximadamente el 3,6% de la inversión, antes del impuesto sobre la renta. Las cifras concretas dependen de la propiedad, pero el orden de magnitud muestra lo esencial: el IVA es el mayor coste inicial y condiciona la rentabilidad durante años.
La otra cara: los derechos de transmisión
Si la operación está sujeta al IVA, no se pagan derechos de transmisión de la propiedad en el Departamento de Tierras (Gov.cy). Una reventa exenta de IVA está sujeta a una tasa de transmisión, reducida en un 50%. Por eso la diferencia entre la compra al promotor y la reventa es menor de lo que sugiere el tipo de IVA por sí solo, y debe calcularse para cada inmueble.
Cómo hacer bien los cálculos
Compare las propiedades con una misma fórmula: alquiler anual dividido por el precio con IVA, gastos legales, mobiliario y reparaciones. Si el vendedor presenta la rentabilidad sobre el precio antes de impuestos, vuelva a calcularla: esto puede cambiar la conclusión sobre si la compra resulta más atractiva que un depósito o unos bonos.
Para quien compra una vivienda habitual, la lógica es distinta: si realmente se muda y cumple las condiciones, el tipo del 5% para los primeros 130 m² supone un ahorro considerable. Conviene tenerlo en cuenta al elegir la superficie y el precio, ya que superar los límites de €475 000 o 190 m² elimina por completo la bonificación.
Qué cambió en 2026
El 27 de febrero de 2026 se precisó el concepto de «primera ocupación» para la bonificación del 5%: a partir del 1 de septiembre de 2026, se considera tal el uso sistemático del edificio durante al menos 18 meses. El mismo criterio de 18 meses se aplica ahora al tipo del 5% para la reforma de viviendas antiguas (PwC Tax Summaries).
Este material es informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Antes de cerrar una operación, compruebe las condiciones aplicables a la propiedad concreta.
Qué significa para el comprador
- Si compra para alquilar, calcule un IVA del 19%, no del 5%.
- Compare la rentabilidad con el importe total invertido, no con el precio antes de impuestos.
- El IVA exime del pago de los derechos de transmisión: calcule el coste total de cada propiedad, no solo el tipo impositivo.
- El 5% es para quienes realmente vivirán en la vivienda durante 10 años.
Actualizado a . Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento legal ni fiscal.
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