Un destino vacacional con fuerte demanda de alquiler. Los extranjeros poseen inmuebles mediante arrendamiento a largo plazo (derecho de uso del inmueble durante el contrato, sin propiedad) o derecho de uso, no en plena propiedad.
46 proyectos en el catálogo, precios desde 1690000000 catálogo m² a 4 nov. 2026
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Disparda Bali · verificado el
AirDNA · verificado el
Ayla Property · verificado el
6.948.754 turistas extranjeros en 2025; descenso del 2,42 % en el primer semestre de 2026.
Disparda Bali · verificado el
Precios medianos de oferta: Uluwatu 363K $, Ubud 295K $, Canggu 271K $; por tipo: 1BR 171.755 $, 2BR 300.000 $.
Ayla Property, 2026 report · verificado el
Proyectos en el catálogo desde Rp 1.690.000.000
Bali, CangguBali, SeminyakBali, Kaba-KabaBali, CangguBali, UngasanBali, PandawaLos puntos indican ciudades y zonas; el promotor confirma la ubicación exacta.
© OpenStreetMap contributors
No hay plena propiedad (no se puede adquirir la propiedad perpetua). Opciones: Hak Pakai, HGB a través de PT PMA y arrendamiento a largo plazo (derecho a usar el inmueble durante el plazo del contrato, sin ser propietario).
Hak Pakai - 30+20+30 años sobre suelo estatal (HPL), hasta 30 años sobre suelo privado; HGB - solo a través de una sociedad PT PMA; Hak Sewa - arrendamiento a largo plazo (derecho de uso de la propiedad durante el contrato, sin propiedad). Las fuentes difieren sobre el precio mínimo para compradores extranjeros (Rp 3 mil millones o Rp 5 mil millones): lo confirmamos para cada propiedad.
PP 18/2021 · verificado el
La normativa Perda Bali 4/2026 prohíbe registrar la propiedad a nombre de un titular nominal indonesio; las sanciones también se aplican a los intermediarios. m² no participa en este tipo de operaciones.
NusaBali · verificado el
Second Home Visa - hasta 5 años; no está vinculada a la compra de una propiedad.
Imigrasi · verificado el
5% (regencia de Badung); se devenga en la fecha de firma del PPJB.
Perda Badung 7/2023 · verificado el
Los tipos se modificaron en 2026 mediante una norma regional; confirmamos el tipo vigente con un certificado de Bapenda para cada inmueble.
Regímenes fiscales: alquiler de larga duración - impuesto final del 10 %; ingresos de no residentes - 20 % PPh 26 sobre los ingresos brutos. Además, el impuesto regional de alojamiento al tipo del distrito. El tipo personal depende del estatus y de la estructura de tenencia.
DJP, PPh 26 · verificado el
El precio del inmueble no es el coste total. Esto es lo que se suma en Bali.
| BPHTB (impuesto de adquisición) - 5%, regencia de Badung | Perda Badung 7/2023 |
| IVA sobre la propiedad comprada al promotor - en la práctica 11 % (tipo del 12 % sobre una base de 11/12 del precio), si no está incluido en el precio | DJP |
| Notario/PPAT y abogado - según el contrato |
verificado el
Costes anuales de propiedad: El impuesto sobre la propiedad PBB-P2 se calcula según el certificado de Bapenda de la propiedad; la gestión se rige por contrato.
Diferencia entre la rentabilidad anunciada y la estimada por fuentes independientes; impuestos sobre el alquiler por días.
La estimación independiente de la rentabilidad bruta es del 2,93-5,47 % según el número de dormitorios, con una media en Bali del 4,24 % (Global Property Guide, T3 2026, actualizado en agosto de 2026). Las promesas de rentabilidad de la publicidad de los promotores no son hechos ni previsiones de m²: las revisamos en cada proyecto.
Global Property Guide · verificado el
La venta sobre plano requiere PBG y garantía bancaria; PPJB cuando la construcción alcanza el 20%.
PP 12/2021 · verificado el
Impuesto final del 2,5 % sobre el importe bruto de la venta (PP 34/2016); 5 % para no residentes según el PPh 26. El régimen aplicable se confirma en cada operación.
DJP, DJP, PPh 26 · verificado el
Se ajusta
No se ajusta
Qué verificamos en cada proyecto: Duración y condiciones del arrendamiento a largo plazo, PBG, garantía bancaria y modelo fiscal del alquiler.
Sí. En Bali, los extranjeros poseen inmuebles mediante arrendamiento a largo plazo (leasehold) o derecho de uso, no mediante la propiedad del suelo. Los esquemas con testaferro (nominee) son ilegales y no participamos en ellos.
Qué verificamos antes de la reserva. El estado y el plazo del arrendamiento del terreno, la licencia de obra (PBG), el certificado de idoneidad (SLF) para edificios terminados y la garantía bancaria en ventas sobre plano.
Visado. La compra por sí sola no da derecho a residencia; el Second Home Visa no está vinculado a una compra.
Es información general, no asesoramiento jurídico. Antes de la reserva, verificamos con un abogado del país de compra las condiciones para su pasaporte.
Puede completar la compra sin viajar, mediante un poder notarial. Suele quedar un trámite presencial: firmarlo ante notario o en el consulado de su país.
Sí, puede hacerse sin viajar, mediante un poder limitado (kuasa khusus) a un representante. Sin embargo, alguien debe estar presente en persona ante el notario/PPAT: la ley notarial exige la presencia personal de las partes y dos testigos; una videollamada no sustituye la firma (A&J Real Estate).
Importante: El poder debe referirse a una operación y una propiedad concretas; PPAT debe rechazar un poder «absoluto» (PP 24/1997, art. 39). Los acuerdos con testaferros están prohibidos.
Esta información es orientativa, no constituye asesoramiento legal. Un abogado o notario del país donde se realiza la compra debe confirmar el formato del poder, la traducción y la apostilla antes de transferir el dinero.
Transfiera el dinero al promotor o a una cuenta protegida, según el contrato; nunca a una agencia.
No, los extranjeros no pueden adquirir la plena propiedad del terreno (propiedad perpetua). Las opciones disponibles son Hak Pakai, HGB a través de una empresa PT PMA y el arrendamiento a largo plazo: derecho a usar el inmueble durante el plazo del contrato, sin ser propietario (PP 18/2021, verificado el 14 de septiembre de 2026). Para cada proyecto indicamos la estructura de propiedad y su plazo.
No. Las estructuras con testaferros están prohibidas y las sanciones también se aplican a los intermediarios (NusaBali, verificado el 14 sept. 2026). No participamos en este tipo de esquemas.
La estimación independiente de la rentabilidad bruta es del 2,93-5,47%, según el número de dormitorios, con una media del 4,24% en Bali (Global Property Guide, T3 2026, actualizado en agosto de 2026, verificado el 5 nov. 2026). Revisamos las cifras anunciadas de cada proyecto, incluida la ocupación supuesta, la gestión y los impuestos.
Impuesto de adquisición (BPHTB) - 5 % en la regencia de Badung; IVA sobre la propiedad comprada al promotor - en la práctica 11 % (tipo del 12 % sobre una base de 11/12 del precio), si no está incluido en el precio (Perda Badung 7/2023, DJP).
Los ingresos de los no residentes están gravados al 20% sobre los ingresos brutos (PPh 26), además del impuesto regional sobre el alojamiento (DJP). El régimen exacto depende de su situación y de la estructura de la operación; lo confirmamos para cada compra.
No. Existe el visado Second Home, pero no está vinculado a la compra de una propiedad (Imigrasi).
El valor del derecho de arrendamiento disminuye a medida que se reduce el plazo restante. Por eso revisamos la duración, las condiciones de renovación y lo que establece el contrato sobre la venta del derecho.
Bali · Rentabilidad · 4 minLa estimación independiente de Global Property Guide sitúa la rentabilidad bruta de las villas en Bali entre el 2,93% y el 5,47%, con una media del 4,24%. Las cifras de dos dígitos que aparecen en la publicidad casi siempre corresponden a un escenario de alquiler por noches antes de gastos y sin tener en cuenta que el arrendamiento a largo plazo pierde valor con el tiempo.
Bali · Aspectos legales · 5 minEn Bali, los extranjeros no pueden tener suelo en plena propiedad. Hay tres opciones legales: arrendamiento a largo plazo, Hak Pakai o una sociedad PT PMA. Desde febrero de 2026, tener suelo a través de un testaferro indonesio está expresamente prohibido a nivel provincial.
Le mostramos proyectos con una estructura de propiedad clara y estimamos los ingresos por alquiler con datos independientes, no con publicidad. Le enviaremos de 5 a 7 proyectos verificados con precios y desglose de costes en un día laborable.
Un solo asesor le acompaña desde la primera pregunta hasta la entrega de llaves. Hablamos inglés.