Bali · Rentabilidad · 4 min
Bali: por qué la rentabilidad anunciada no coincide con las estimaciones independientes
La estimación independiente de Global Property Guide sitúa la rentabilidad bruta de las villas en Bali entre el 2,93% y el 5,47%, con una media del 4,24%. Las cifras de dos dígitos que aparecen en la publicidad casi siempre corresponden a un escenario de alquiler por noches antes de gastos y sin tener en cuenta que el arrendamiento a largo plazo pierde valor con el tiempo.
Datos clave
Qué indica la estimación independiente
En sus datos del T3 2026 (actualizados en agosto de 2026), Global Property Guide estima la rentabilidad bruta de las villas en Bali a partir de los precios de oferta y los alquileres de larga duración (Global Property Guide):
- 1 dormitorio: 159.800 $ y 440 $ al mes - 3,30%;
- 2 dormitorios: 184.400 $ y 840 $ - 5,47%;
- 3 dormitorios: 240.300 $ y 1.050 $ - 5,24%;
- 4+ dormitorios: 497.300 $ y 1.215 $ - 2,93%;
- media - 4,24%. Según la misma fuente, la rentabilidad neta suele ser 1,5-2 puntos porcentuales menor.
De dónde salen las cifras de dos dígitos
Un cálculo publicitario suele basarse en el alquiler por noches: la tarifa media por noche multiplicada por la ocupación. Cada una de estas cifras es una suposición, no un hecho. La estacionalidad, la competencia de villas nuevas en la misma zona y las valoraciones en las plataformas de reservas pueden cambiar mucho el resultado.
La segunda razón son las cifras brutas. La gestora, las comisiones de las plataformas, la limpieza, los suministros, las reparaciones y la renovación del mobiliario se llevan una parte notable de los ingresos. Si un cálculo no tiene una línea de gastos, es una estimación de ingresos, no una rentabilidad.
La tercera razón es la base. La rentabilidad suele calcularse sobre el precio sin muebles, impuestos de compra, notario ni revisión legal. La inversión real es mayor, así que los mismos ingresos dan un porcentaje menor. Por último, las previsiones de los primeros años se basan en los mejores inmuebles de la zona, mientras que una villa nueva aún no tiene reseñas ni valoración.
Arrendamiento a largo plazo: rentabilidad frente a plazo
La mayoría de las villas para extranjeros se venden como arrendamiento a largo plazo del terreno y del inmueble por 25-30 años o más. Al final del plazo, el inmueble vuelve al propietario del terreno salvo que se prorrogue. Por tanto, parte del ingreso anual es la devolución del dinero invertido, no beneficio.
Una regla sencilla: con un plazo de 25 años, hace falta cerca del 4% del precio al año (1/25) solo para recuperar el capital. Si la rentabilidad bruta es del 5% y la neta del 3-3,5%, la inversión puede no amortizarse antes de que termine el arrendamiento, salvo que una prórroga o la reventa se paguen más caras.
Por eso, en una villa en leasehold (arrendamiento a largo plazo) la clave no es el porcentaje del folleto, sino cuántos años quedan de arrendamiento, cuánto costará la prórroga y si el derecho puede venderse antes de que venza. Cuanto más corto es el plazo restante, más rápido cae el precio de reventa.
Los impuestos cambian el panorama
En Indonesia, los ingresos por alquiler de terrenos y edificios tributan con un impuesto final del 10% sobre el importe bruto; los gastos no lo reducen (DJP). El alojamiento con servicios (alquiler por noches gestionado como negocio hotelero) queda fuera de este régimen y tributa con otras reglas, así que la estructura debe elegirse antes de comprar. Al comprar al promotor, si el IVA no está incluido en el precio, se suma al cálculo: el tipo es del 12%, en la práctica el 11% (la base es 11/12 del precio) (PwC).
Como comparación, la misma estimación de Global Property Guide da una media del 12% para pisos en Yakarta y del 7,57% en Surabaya (Global Property Guide). Bali es caro en relación con los alquileres de larga duración: los compradores pagan por el estilo de vida y la demanda turística, no por una rentabilidad base alta. No es algo malo, pero debe reflejarse con honestidad en el cálculo.
La conclusión práctica: si una villa le atrae como lugar para vivir y alquilar en su ausencia, use un escenario prudente de alquiler de larga duración y trate los ingresos por noches como un posible extra. Si la compra solo tiene sentido con alquiler por noches y alta ocupación, su margen de seguridad es pequeño.
Cómo comprobar el cálculo de otro
Este material es información general, no asesoramiento legal ni fiscal: las condiciones se comprueban para el inmueble concreto antes de cerrar una operación.
- pida los ingresos reales de 12 meses de inmuebles similares, no una previsión;
- compruebe si incluye gestión, comisiones de plataformas, impuestos y reparaciones;
- recalcule la rentabilidad teniendo en cuenta el plazo del arrendamiento del terreno;
- compárela con la estimación independiente: un 4,24% de media según Global Property Guide;
- cuente con la temporada baja y el tiempo de arranque: en los primeros meses un inmueble nuevo suele tener menos ocupación que la media de la zona.
Qué significa para el comprador
- La referencia de la estimación independiente es una rentabilidad bruta de alrededor del 4%, no las cifras de dos dígitos de los anuncios.
- Un ROI anunciado es un escenario de alquiler por noches; hay que recalcularlo con los gastos.
- Con un arrendamiento a largo plazo, parte del ingreso es devolución de capital: reste 1/plazo del arrendamiento al año.
- El impuesto del 10% se aplica sobre los ingresos brutos por alquiler.
- IVA en una compra al promotor: tipo del 12%, en la práctica el 11%, si no está incluido en el precio.
Actualizado a . Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento legal ni fiscal.
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