Bali · Rendement · 4 min
Bali : pourquoi les rendements annoncés dans les publicités ne correspondent pas aux estimations indépendantes
Selon l’estimation indépendante de Global Property Guide, le rendement brut des villas à Bali se situe entre 2,93 et 5,47 %, avec une moyenne de 4,24 %. Les chiffres à deux chiffres affichés dans les publicités correspondent presque toujours à un scénario de location à la nuitée, avant déduction des charges et sans tenir compte de la dépréciation du bail de longue durée au fil du temps.
L’essentiel en chiffres
Ce que dit l'estimation indépendante
Dans ses données du T3 2026 (mises à jour en août 2026), Global Property Guide estime le rendement brut des villas à Bali à partir des prix demandés et des loyers de longue durée (Global Property Guide):
- 1 chambre : 159 800 $ et 440 $ par mois - 3,30% ;
- 2 chambres : 184 400 $ et 840 $ - 5,47% ;
- 3 chambres : 240 300 $ et 1 050 $ - 5,24% ;
- 4+ chambres : 497 300 $ et 1 215 $ - 2,93% ;
- moyenne - 4,24%. Selon la même source, les rendements nets sont en général inférieurs de 1,5-2 points de pourcentage.
D'où viennent les chiffres à deux chiffres
Un calcul publicitaire repose généralement sur la location à la nuitée : le prix moyen par nuit multiplié par le taux d'occupation. Chacun de ces chiffres est une hypothèse, pas un fait. La saisonnalité, la concurrence des nouvelles villas du secteur et les notes sur les plateformes de réservation peuvent fortement changer le résultat.
La deuxième raison, ce sont les chiffres bruts. La société de gestion, les commissions des plateformes, le ménage, les charges, les réparations et le remplacement du mobilier absorbent une part notable des revenus. Si un calcul ne comporte aucune ligne de dépenses, c'est une estimation de chiffre d'affaires, pas un rendement.
La troisième raison, c'est la base de calcul. Le rendement est souvent calculé sur le prix hors mobilier, taxes d'acquisition, notaire et vérification juridique. L'investissement réel est plus élevé, donc les mêmes revenus donnent un pourcentage plus faible. Enfin, les prévisions des premières années s'appuient sur les meilleurs biens du secteur, alors qu'une villa neuve n'a encore ni avis ni note.
Bail de longue durée : rendement contre durée
La plupart des villas destinées aux étrangers sont vendues sous forme de bail de longue durée sur le terrain et le bien, pour 25-30 ans ou plus. À la fin du bail, le bien revient au propriétaire du terrain, sauf prolongation. Une partie du revenu annuel est donc un remboursement de l'argent investi, pas un bénéfice.
Une règle simple : avec un bail de 25 ans, il faut environ 4% du prix par an (1/25) rien que pour récupérer le capital. Si le rendement brut est de 5% et le rendement net de 3-3,5%, l'investissement risque de ne pas être rentabilisé avant la fin du bail, sauf prix plus élevé lors d'une prolongation ou d'une revente.
Pour une villa en leasehold (bail longue durée), la question clé n'est donc pas le pourcentage de la brochure, mais le nombre d'années restantes, le coût d'une prolongation et la possibilité de céder le droit avant son expiration. Plus la durée restante est courte, plus le prix de revente baisse vite.
Les impôts changent la donne
En Indonésie, les revenus de location de terrains et de bâtiments sont soumis à un impôt libératoire de 10% du montant brut ; les dépenses ne le réduisent pas (DJP). L'hébergement avec services (location à la nuitée exploitée comme activité hôtelière) est exclu de ce régime et imposé selon d'autres règles : la structure doit donc être choisie avant l'achat. En achetant auprès d'un promoteur, si la TVA n'est pas incluse dans le prix, elle s'ajoute au calcul : le taux est de 12%, soit 11% effectifs (la base est de 11/12 du prix) (PwC).
À titre de comparaison, la même estimation de Global Property Guide donne en moyenne 12% pour les appartements à Jakarta et 7,57% à Surabaya (Global Property Guide). Bali est cher par rapport aux loyers de longue durée : les acheteurs paient le mode de vie et la demande touristique, pas un rendement de base élevé. Ce n'est pas un mal, mais cela doit figurer honnêtement dans le calcul.
En pratique : si une villa vous plaît comme lieu de vie à louer pendant vos absences, partez d'un scénario prudent de location longue durée et considérez les revenus à la nuitée comme un bonus possible. Si l'achat n'a de sens qu'avec une location à la nuitée et un fort taux d'occupation, sa marge de sécurité est faible.
Comment vérifier le calcul d'un autre
Ce contenu est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal : les conditions sont vérifiées pour le bien concerné avant toute transaction.
- demandez les revenus réels sur 12 mois de biens comparables, pas une prévision ;
- vérifiez si la gestion, les commissions des plateformes, les impôts et les réparations sont inclus ;
- recalculez le rendement en tenant compte de la durée du bail foncier ;
- comparez avec l'estimation indépendante - 4,24% en moyenne selon Global Property Guide ;
- prévoyez la basse saison et le temps de lancement : les premiers mois, un bien neuf est en général moins occupé que la moyenne du secteur.
Ce que cela signifie pour l’acheteur
- Le repère de l'estimation indépendante est d'environ 4% de rendement brut, pas les chiffres à deux chiffres des annonces.
- Un ROI annoncé est un scénario de location à la nuitée ; il faut le recalculer avec les dépenses.
- Avec un bail de longue durée, une partie du revenu est un retour de capital : retranchez 1/durée du bail par an.
- L'impôt de 10% s'applique aux revenus locatifs bruts.
- TVA sur un achat auprès d'un promoteur : taux de 12%, soit 11% effectifs, si elle n'est pas incluse dans le prix.
À jour au . Il s'agit d'informations générales, et non d'un conseil juridique ou fiscal.
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