באלי · תשואה · 4 דקות
באלי: מדוע התשואה בפרסומות אינה תואמת הערכות עצמאיות
הערכה עצמאית של Global Property Guide מציגה תשואה ברוטו של 2,93-5,47% לווילות בבאלי, ובממוצע 4,24%. נתונים דו-ספרתיים בפרסומות מתארים כמעט תמיד תרחיש של השכרה ללילה, לפני הוצאות וללא התחשבות בכך שזכות חכירה מאבדת מערכה עם הזמן.
עיקרי הדברים במספרים
מה אומרת ההערכה העצמאית
בנתוני רבעון 3 2026 (עודכנו באוגוסט 2026), Global Property Guide מעריך את התשואה ברוטו לווילות בבאלי על בסיס מחירי ביקוש ותעריפי השכרה לטווח ארוך (Global Property Guide):
- חדר שינה 1: $159,800 ו-$440 לחודש - 3.30%;
- 2 חדרי שינה: $184,400 ו-$840 - 5.47%;
- 3 חדרי שינה: $240,300 ו-$1,050 - 5.24%;
- 4+ חדרי שינה: $497,300 ו-$1,215 - 2.93%;
- ממוצע - 4.24%. לפי אותו מקור, התשואה נטו נמוכה בדרך כלל ב-1.5-2 נקודות אחוז.
מאיפה מגיעים המספרים הדו-ספרתיים
חישוב פרסומי נבנה בדרך כלל על השכרה ללילות: המחיר הממוצע ללילה כפול התפוסה. כל אחד מהמספרים האלה הוא הנחה, לא עובדה. עונתיות, תחרות מצד וילות חדשות באותו אזור והדירוגים בפלטפורמות ההזמנה יכולים לשנות את התוצאה מאוד.
הסיבה השנייה היא מספרים ברוטו. חברת הניהול, עמלות פלטפורמות ההזמנה, ניקיון, חשבונות, תיקונים והחלפת ריהוט לוקחים חלק ניכר מההכנסות. אם בחישוב אין שורת הוצאות, זו הערכת הכנסות, לא תשואה.
הסיבה השלישית היא הבסיס. התשואה מחושבת לעיתים קרובות על המחיר בלי ריהוט, מסי רכישה, נוטריון ובדיקה משפטית. ההשקעה בפועל גדולה יותר, ולכן אותן הכנסות נותנות אחוז נמוך יותר. ולבסוף, תחזיות לשנים הראשונות מתבססות על הנכסים הטובים ביותר באזור, בעוד שלווילה חדשה עדיין אין ביקורות ודירוג.
חכירה ארוכת טווח: תשואה מול תקופה
רוב הווילות לזרים נמכרות כחכירה ארוכת טווח של הקרקע והנכס ל-25-30 שנה או יותר. בתום התקופה הנכס חוזר לבעל הקרקע, אלא אם החכירה מוארכת. כלומר, חלק מההכנסה השנתית הוא החזר הכסף שהושקע, לא רווח.
כלל אצבע פשוט: בתקופה של 25 שנה צריך כ-4% מהמחיר בשנה (1/25) רק כדי להחזיר את ההון. אם התשואה ברוטו היא 5% והתשואה נטו 3-3.5%, ייתכן שההשקעה לא תחזיר את עצמה עד סוף החכירה בלי מחירים גבוהים יותר בהארכה או במכירה חוזרת.
לכן בווילה בחכירה (leasehold) השאלה המרכזית היא לא האחוז בחוברת, אלא כמה שנים נותרו לחכירה, כמה תעלה הארכה והאם אפשר למכור את הזכות לפני שתפקע. ככל שהתקופה הנותרת קצרה יותר, מחיר המכירה החוזרת יורד מהר יותר.
המסים משנים את התמונה
הכנסה מהשכרת קרקע ומבנים באינדונזיה חייבת במס סופי של 10% מהסכום ברוטו; ההוצאות לא מקטינות אותו (DJP). לינה עם שירותים (השכרה ללילות המתנהלת כעסק מלונאי) מוחרגת מהמסלול הזה וממוסה לפי כללים אחרים, ולכן את המבנה יש לבחור לפני הרכישה. ברכישה מיזם, אם המע"מ אינו כלול במחיר, הוא מתווסף לחישוב: השיעור הוא 12%, בפועל 11% (הבסיס הוא 11/12 מהמחיר) (PwC).
לשם השוואה, אותה הערכה של Global Property Guide נותנת ממוצע של 12% לדירות בג'קרטה ו-7.57% בסורבאיה (Global Property Guide). באלי יקרה ביחס לשכר הדירה לטווח ארוך: הקונים משלמים על אורח החיים והביקוש התיירותי, לא על תשואת בסיס גבוהה. זה לא רע, אבל צריך לבוא לידי ביטוי כן בחישוב.
המסקנה המעשית: אם וילה מתאימה לכם כמקום מגורים ולהשכרה כשאתם לא שם, השתמשו בתרחיש שמרני של השכרה לטווח ארוך והתייחסו להכנסה מלילות כתוספת אפשרית. אם הרכישה הגיונית רק בתרחיש של השכרה ללילות עם תפוסה גבוהה, מרווח הביטחון קטן.
איך לבדוק חישוב של מישהו אחר
חומר זה הוא מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי: התנאים נבדקים לנכס הספציפי לפני העסקה.
- בקשו את ההכנסות בפועל של 12 חודשים מנכסים דומים, לא תחזית;
- בדקו אם נכללו ניהול, עמלות פלטפורמות, מסים ותיקונים;
- חשבו מחדש את התשואה בהתחשב בתקופת החכירה של הקרקע;
- השוו להערכה הבלתי תלויה - 4.24% בממוצע לפי Global Property Guide;
- קחו בחשבון חודשי עונה חלשה וזמן הרצה: בחודשים הראשונים לנכס חדש יש בדרך כלל תפוסה נמוכה מהממוצע באזור.
מה זה אומר עבור הקונה
- נקודת הייחוס של ההערכה הבלתי תלויה היא כ-4% תשואה ברוטו, לא המספרים הדו-ספרתיים מהמודעות.
- ROI מפורסם הוא תרחיש של השכרה ללילות; יש לחשב אותו מחדש עם ההוצאות.
- בחכירה ארוכת טווח, חלק מההכנסה הוא החזר הון: הפחיתו 1/תקופת החכירה בשנה.
- מס של 10% נגבה מהכנסות השכירות ברוטו.
- מע"מ ברכישה מיזם: שיעור 12%, בפועל 11%, אם אינו כלול במחיר.
מעודכן נכון ל- . זהו מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי.
קפריסין · מיסוי · 4 דקות