N18 Piraeus
דירות · השלב בבירור
יוון, פיראוסהחל מ-€250,000
חדר שינה אחד10 דקות לנמל ולטיילת
סוג בעלות: בעלות מלאה לצמיתות
יוון
נדל״ן ביוון ישירות מהיזם - 0% עמלה ודיבור ישיר על Golden Visa
מדינה באיחוד האירופי, רכישה בבעלות מלאה. ויזת זהב - החל מ-€400,000, ובאטיקה - החל מ-€800,000.
היזמים מוסרים מחירים לפי בקשה - נשלח את המחירון באותו יום. מס העברה - 3.09% מהמחיר AADE, 19 באוקטובר 2026
- 0% עמלה - היזם משלם לנו
- בעלות באיחוד האירופי - בעלות מלאה
- מרחוק דרך עורך דין בייפוי כוח
אתם קונים מהיזם במחיר הרשמי. את העמלה שלנו משלם היזם.
השעה שם עכשיו
5.7%+ לעומת השנה הקודמת (2025: 8.1%+)מחירי דירות, רבעון 1 2026
Bank of Greece · נבדק בתאריך
חציון של כ-4.2% ברוטותשואת שכירות, אתונה
euro2day · נבדק בתאריך
3.09%מס העברת בעלות
AADE · נבדק בתאריך
השוק כיום
מחירים
מחירי הדירות עלו ב-5.7% לעומת שנה קודמת ברבעון הראשון של 2026; ב-2025 הם עלו ב-8.1%.
Bank of Greece · נבדק בתאריך
השכרה לטווח קצר
רישומים חדשים להשכרה לטווח קצר מוקפאים ברובעים 1-3 של אתונה בחוק עד 31 בדצמבר 2026; הארכה עד סוף 2027 רק הוכרזה.
GTP · נבדק בתאריך
פרויקטים: יוון
יוון, פיראוסArgus Residence
דירות · בבנייה
יוון, Argyroupoliמחיר לפי בקשה
4.9 km מהחוף
סוג בעלות: בעלות מלאה לצמיתות
PLAZA Residences
דירות · בבנייה, מסירה ביוני 2028
יוון, מרכז, אתונהמחיר לפי בקשה
סטודיו ודירות חדר שינה אחד
סוג בעלות: בעלות מלאה לצמיתות
Piraeus Urban Living
דירות · בבנייה, מסירה ב-Q2 2027
יוון, פיראוסהחל מ-€205,000
2 חדרי שינה
סוג בעלות: בעלות מלאה לצמיתות
Aurora Residence II
דירות · בבנייה
יוון, Voulaמחיר לפי בקשה
1-2 חדרי שינה0.6 km מהחוף
סוג בעלות: בעלות מלאה לצמיתות
מפת הפרויקטים
הנקודות מציינות ערים ואזורים; את המיקום המדויק יש לאמת מול היזם.
© OpenStreetMap contributors
זכויות בעלות לזרים
בעלות מלאה (בעלות לצמיתות על הנכס) זמינה לזרים.
Golden Visa
€800 000 - אטיקה, סלוניקי ואיים; €400 000 - אזורים אחרים. שטח מינימלי 120 מ״ר. €250 000 - להסבת מבנים שאינם למגורים בלבד. אסור להשכיר נכס שנרכש במסגרת Golden Visa לטווח קצר; הקנס הוא €50 000.
IBA · נבדק בתאריך
הצעת חוק להטלת מס של 15%
מס של 15% (15.45%) מ-1 ביולי 2027 ליחידים תושבי מס מחוץ לאיחוד האירופי/EEA שרוכשים נכס למגורים. ההתייעצות הציבורית הסתיימה ב-1 בנובמבר 2026; החוק טרם אושר.
PwC Greece, 30 באוקטובר 2026, NEWSru, 3 בנובמבר 2026 · נבדק בתאריך
מיסים והוצאות
מע״מ על נדל״ן מקבלן
מע״מ 24% מוקפא עד 31 בדצמבר 2026; הצעת חוק מציעה להאריך את ההקפאה עד 31 בדצמבר 2027.
PwC Greece · נבדק בתאריך
מס על הכנסה משכירות
החל מ-2026: 15% עד €12 000, 25% עד €24 000, 35% עד €36 000, 45% מעל סכום זה.
Greek Ministry of Finance · נבדק בתאריך
עלות רכישה מלאה
מחיר הנכס אינו הסכום הכולל. אלה העלויות הנוספות ביוון.
| מס העברת בעלות - 3.09% | AADE |
| מע״מ של 24% על נכס מהיזם מוקפא עד 31 בדצמבר 2026; הצעת חוק מבקשת להאריך את ההקפאה עד 31 בדצמבר 2027 | PwC Greece |
| נוטריון - 0.8% / 0.7% / 0.65% לפי מדרגות, בתוספת VAT | estategreek |
| מס אפשרי של 15% (15.45% אפקטיבי) לקונים מחוץ לאיחוד האירופי/EEA מ-1 ביולי 2027 - הוצע, טרם אושר; הקלת דירה ראשונה לפי סעיף 42 פטורה | PwC Greece, 30 באוקטובר 2026 |
נבדק בתאריך
עלויות שנתיות במהלך הבעלות: מס ENFIA שנתי - בהתאם להערכת שווי הנכס; נברר לגבי היחידה הספציפית.
סיכונים שאנחנו לוקחים בחשבון
הצעת חוק להטלת מס של 15% על מי שאינם מה-EU החל מ-2027; איסור על השכרה לטווח קצר בנכסים שנרכשו במסגרת Golden Visa.
סיכון רגולטורי
אם החוק יאושר, רכישות של קונים מחוץ לאיחוד האירופי אחרי 1 ביולי 2027 יתייקרו. זה עשוי להשפיע גם על הנזילות במכירה חוזרת לקונים כאלה.
PwC Greece · נבדק בתאריך
נכסים שנרכשו במסגרת Golden Visa
האיסור על השכרה לטווח קצר מצמצם את אפשרויות התשואה; המודל מתאים להשכרה לטווח ארוך.
IBA · נבדק בתאריך
למי זה מתאים ולמי לא
מתאים
- תושבות באיחוד האירופי באמצעות Golden Visa
- השכרה לטווח ארוך באתונה
לא מתאים
- השכרה לטווח קצר של נכס במסלול Golden Visa
- עסקה בלי גמישות בלוחות הזמנים לפני 1 ביולי 2027 לקונים מחוץ לאיחוד האירופי
מה אנחנו בודקים בכל פרויקט: אישור הסבת הנכס עבור €250 000, שטח של 120 מ״ר לפחות, ומצב הצעת החוק במועד העסקה.
קונים זרים
האם זר יכול לקנות נכס ביוון
לקנות - כן. זרים יכולים לקנות דירה ביוון בבעלות מלאה; באזורי גבול חלות מגבלות. עורך דין בייפוי כוח מוציא לכם מספר מס AFM, פותח חשבון בנק וחותם על החוזה אצל נוטריון.
Golden Visa - העובדות. ספים: €800,000 באטיקה, בסלוניקי ובאיים, €400,000 בשאר האזורים. הזכאות תלויה באזרחות: למשל, בקשות חדשות ל-Golden Visa מאזרחי רוסיה אינן מתקבלות מאז 2022, לפי מקורות פומביים. את התנאים לדרכון שלכם אנחנו בודקים עם עורך דין במועד הרכישה.
כספים. הבנק יבדוק את מקור הכספים; את מסלול התשלום אנחנו מתאמים לפני ההזמנה.
זהו מידע כללי ולא ייעוץ משפטי. לפני ההזמנה אנחנו בודקים עם עורך דין במדינת הרכישה את התנאים לדרכון שלכם.
האם אפשר לקנות מרחוק
אפשר להשלים את העסקה בלי לטוס - באמצעות ייפוי כוח. בדרך כלל נדרשת פעולה אישית אחת: לחתום עליו אצל נוטריון או בקונסוליה במדינתכם.
יוון
כן. עורך דין הפועל מכוח ייפוי כוח יכול לקבל מספר מס (AFM), לפתוח חשבון בנק, לחתום על החוזה בפני נוטריון ולרשום את העסקה במרשם המקרקעין (GreekProps, ExpatLaw). יש לחתום על ייפוי הכוח באופן אישי, בקונסוליה היוונית או בפני נוטריון, עם אפוסטיל ותרגום ליוונית.
חשוב: הבנק עשוי לבקש בנפרד שיחת וידאו עם הרוכש לצורך פתיחת החשבון (GreekProps).
זהו מידע כללי ולא ייעוץ משפטי. עורך דין או נוטריון במדינת העסקה צריכים לאשר את נוסח ייפוי הכוח, התרגום והאפוסטיל לפני העברת הכסף.
את הכסף עבור הנכס מעבירים ליזם או לחשבון נאמנות בהתאם לחוזה, ולא לסוכנות בשום מקרה.
שאלות על רכישה
האם אזרח זר יכול לרכוש נדל״ן ביוון?
כן, בבעלות מלאה. מס העברת הבעלות הוא 3.09% משווי הנכס (AADE, נבדק ב-19 באוקטובר 2026).
מהו הסכום הנדרש לקבלת Golden Visa?
€800 000 באטיקה, בסלוניקי ובאיים; €400 000 באזורים אחרים, עבור נכס בשטח של לפחות 120 מ״ר. €250 000 אפשריים רק בהסבת מבנים שאינם למגורים (IBA, נבדק ב-19 באוקטובר 2026). הכללים עשויים להשתנות, ולכן אנחנו מאמתים את הדרישות עם עורך דין במועד העסקה.
האם מותר להשכיר לטווח קצר נכס שנרכש במסגרת Golden Visa?
לא, הדבר אסור והקנס הוא €50 000 (IBA). מודל ההשכרה המתאים לנכסים כאלה הוא השכרה לטווח ארוך.
האם נכון שיוטל מס של 15% על רוכשים זרים?
זוהי הצעת חוק למס של 15% לתושבי מס מחוץ לאיחוד האירופי/EEA מ-1 ביולי 2027. היא הוגשה לפרלמנט בתחילת נובמבר 2026 אך טרם אושרה; כולל התוספת העירונית השיעור הוא 15.45%, והפטור לדירה ראשונה לפי סעיף 42 נשמר (PwC Greece, 30 באוקטובר 2026). אנחנו עוקבים אחר ההצעה ומביאים אותה בחשבון בחישובים.
האם חל מע״מ על נדל״ן מקבלן?
מע״מ של 24% מוקפא עד 31 בדצמבר 2026; הצעת חוק תאריך את ההקפאה עד 31 בדצמבר 2027 (PwC Greece).
כתבות: יוון
יוון · מיסוי · 4 דקותיוון: מס בשיעור 15% לרוכשים שאינם מהאיחוד האירופי - מה ידוע נכון לנובמבר 2026
הצעת חוק למס של 15% הוגשה לפרלמנט בתחילת נובמבר 2026, אך טרם אושרה. אם תאושר בנוסחה הנוכחי, מס העברת הנכס לתושבי מס של מדינות מחוץ לאיחוד האירופי וה-EEA יעלה מ-3% ל-15% (מ-3.09% ל-15.45% כולל התוספת העירונית) לחוזים סופיים שייחתמו מ-1 ביולי 2027.
יוון · תושבות · 4 דקותיוון: Golden Visa - ספי השקעה לפי אזור ומה השתנה
החל מ-1 בספטמבר 2024, סכום ההשקעה המינימלי בתוכנית Golden Visa באמצעות נדל״ן הוא €800 000 באטיקה, בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים הגדולים, ו-€400 000 באזורים האחרים. נדרש נכס אחד ששטחו לפחות 120 מ״ר, והשכרה לטווח קצר אסורה.
מבחר: יוון
נמצא עבורכם פרויקט באתונה או בריביירה
ניקח בחשבון אם אתם צריכים Golden Visa, מתכננים השכרה לטווח ארוך, ואיך שינויי המס לקונים מחוץ לאיחוד האירופי עשויים להשפיע עליכם. נשלח 5-7 פרויקטים בדוקים עם מחירים ופירוט עלויות תוך יום עסקים אחד.
עם מי תדברו
יועץ אחד מלווה אתכם מהשאלה הראשונה ועד קבלת המפתח. אנחנו מדברים אנגלית ועברית.