יוון · מיסוי · 4 דקות
יוון: מס בשיעור 15% לרוכשים שאינם מהאיחוד האירופי - מה ידוע נכון לנובמבר 2026
הצעת חוק למס של 15% הוגשה לפרלמנט בתחילת נובמבר 2026, אך טרם אושרה. אם תאושר בנוסחה הנוכחי, מס העברת הנכס לתושבי מס של מדינות מחוץ לאיחוד האירופי וה-EEA יעלה מ-3% ל-15% (מ-3.09% ל-15.45% כולל התוספת העירונית) לחוזים סופיים שייחתמו מ-1 ביולי 2027.
עיקרי הדברים במספרים
סטטוס: הצעת חוק, לא חוק
משרד האוצר היווני פרסם את הטיוטה ב-18 באוקטובר 2026, וההתייעצות הציבורית נמשכה עד 1 בנובמבר (GreekProps). בתחילת נובמבר הוגשה לפרלמנט הצעת החוק, שכותרתה "חיזוק ההכנסה הפנויה, החיסכון וההשקעות", עם תיקונים (Bankingnews.gr). נכון ל-5 בנוב׳ 2026 טרם התקיימה הצבעה: הנוסח הסופי עשוי להיות שונה.
הממשלה הכריזה על הצעדים ביריד הבינלאומי של סלוניקי בספטמבר, והצעת החוק מעגנת אותם בחקיקה (GreekProps). הממשלה הבהירה את כוונתה, ולכן כדאי להתייחס לאישור החוק כתרחיש הבסיס ולא כאפשרות לא סבירה.
מה מוצע
להשוואה, מס העברת הנכס ביוון היום הוא 3%, כלומר השיעור לקונה ממדינה שאינה חברה באיחוד האירופי יעלה פי חמישה.
- שיעור של 15% על השווי החייב במס של הנכס, במקום השיעור הרגיל של 3% (PwC Greece);
- חל רק על יחידים שהם תושבי מס במדינות מחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי (EEA);
- הקריטריון הוא תושבות מס, לא אזרחות: אזרח של מדינה שלישית שהוא תושב מס ביוון או במדינה אחרת באיחוד אינו נכלל בהוראה;
- כולל התוספת העירונית, השיעור האפקטיבי הוא 15.45% במקום 3.09% (PwC Greece);
- יש פטור לקונים הזכאים להקלת דירה ראשונה לפי סעיף 42 לקוד מס הנכסים: אזרחי יוון, האיחוד האירופי וה-EEA, יוונים אתניים ותושבי קבע (The Host Daily);
- נכסי מגורים בלבד; רכישות על ידי חברות אינן נכללות בנוסח הטיוטה (GreekProps);
- מועד התחולה: חוזים סופיים שנחתמים מ-1 ביולי 2027.
מה עדיין לא ברור
הנוסח שהוגש לפרלמנט מדבר על העלאה "בכפוף לפטורים הקבועים" (Bankingnews.gr). מלבד הפטור לפי סעיף 42, המקורות שנבדקו עד כה אינם מפרטים את הרשימה המלאה של הפטורים ואינם מסבירים כיצד ההוראה קשורה ל-Golden Visa. עוד לא ברור כיצד יטופלו חוזים מקדמיים שנחתמו לפני 1 ביולי 2027 אך יושלמו מאוחר יותר: לפי נוסח הטיוטה, התאריך הקובע הוא החוזה הסופי.
לא ברור גם אם השיעור יחול על רכישה דרך ישות משפטית שבעליה הסופיים הם תושבים מחוץ לאיחוד. הטיוטה מדברת על יחידים, אבל המחוקק יכול לשנות את הנוסח במהלך הדיונים. לבסס אסטרטגיה על כך לפני פרסום החוק יהיה מסוכן.
לבסוף, לא ידוע אם המועד של 1 ביולי 2027 יישאר: הפרלמנט יכול להזיז אותו לכל כיוון במהלך הדיון. עד ההצבעה הסופית כדאי לחשב לפי שני התרחישים - 3% ו-15%.
צעדים נלווים באותה הצעת חוק
הצעת החוק מאריכה עד 31 בדצמבר 2027 את השעיית המע״מ של 24% על בניינים חדשים עם היתרי בנייה שהונפקו מ-2006 ואילך, וגם את השעיית מס רווחי ההון במכירת נכסים (PwC Greece). כל עוד המע״מ מושעה, רכישות מיזמים חייבות במס העברת נכס - המס שעליו חל השיעור החדש המוצע לתושבים מחוץ לאיחוד.
דוגמה: לדירה ששוויה החייב במס הוא €300 000, הפער בין 3% ל-15% הוא €36 000. לנכס בשווי €400 000 מדובר ב-€48 000. זה שווה ערך לכמה שנים של הכנסות שכירות, ולכן מועד החוזה הסופי הופך לחלק מחישוב התשואה.
גם למוכרים ההשלכות ברורות: הביקוש מקונים במדינות שלישיות עשוי להאיץ לפני יולי 2027 ואז לעבור לקונים מהאיחוד. איש אינו יכול לומר בוודאות איך זה ישפיע על המחירים, וכל תחזית בנושא היא הערכה, לא עובדה.
מה כדאי לקונים לעשות
מאמר זה נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. יש לבדוק את התנאים לכל נכס ספציפי לפני עסקה.
- אם אתם תושבי מס במדינה מחוץ לאיחוד האירופי, החלון לתשלום מס של 3% פתוח עד 30 ביוני 2027, בתנאי שהצעת החוק תאושר בלי לשנות את המועד;
- בנכס בבנייה, בדקו את המועד הצפוי של החוזה הסופי מול המועד הזה;
- אל תבססו את החישובים שלכם על פטורים עד שהחוק יפורסם ברשומות הממשלה.
- אם תושבות מס באיחוד האירופי היא אפשרות ריאלית עבורכם (דרך מעבר, עבודה או משפחה), היא משפיעה על השיעור - אבל התושבות נקבעת לפי כללי המס, ולא נבחרת רק לצורך עסקה אחת.
מה זה אומר עבור הקונה
- 15% (15.45% אפקטיבי) הוא עדיין רק הצעת חוק, שהוגשה לפרלמנט בתחילת נובמבר 2026.
- הקריטריון הוא תושבות מס מחוץ לאיחוד האירופי/EEA, לא אזרחות.
- המועד הקובע הוא החוזה הסופי שנחתם מ-1 ביולי 2027.
- בנכסים בבנייה, מועד הסיום עשוי לקבוע אם השיעור יהיה 3% או 15%.
מעודכן נכון ל- . זהו מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי.
קפריסין · מיסוי · 4 דקות