Grecia: impuesto del 15 % para compradores de fuera de la UE - lo que se sabe en noviembre de 2026

Estado: proyecto de ley, aún no es ley

El Ministerio de Finanzas de Grecia publicó el proyecto el 18 de octubre de 2026 y la consulta pública estuvo abierta hasta el 1 de noviembre (GreekProps). A principios de noviembre, el proyecto de ley titulado «Fortalecimiento de la renta disponible, el ahorro y la inversión» se presentó en el Parlamento con enmiendas (Bankingnews.gr). A 5 nov. 2026 no se había celebrado ninguna votación: el texto final puede cambiar.

Las medidas fueron anunciadas por el Gobierno en la Feria Internacional de Tesalónica en septiembre, y el proyecto de ley las formaliza (GreekProps). Existe voluntad política, por lo que la aprobación debe considerarse el escenario más probable, no una posibilidad remota.

Qué se propone exactamente

A modo de comparación: el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias en Grecia es actualmente del 3%, por lo que, para un comprador de un país tercero, el tipo se multiplicaría por cinco.

• un tipo del 15% sobre el valor imponible de la vivienda, en lugar del 3% habitual (PwC Greece);
• solo para personas físicas que sean residentes fiscales de países no pertenecientes a la UE ni al EEE;
• el criterio es la residencia fiscal, no la nacionalidad: un ciudadano de un país tercero que sea residente fiscal en Grecia u otro país de la UE no quedaría sujeto a esta norma;
• con el recargo municipal, el tipo efectivo es del 15,45 % en lugar del 3,09 % (PwC Greece);
• hay una exención para compradores con derecho a la deducción por primera vivienda del artículo 42 del Código del Impuesto sobre Bienes Inmuebles: ciudadanos de Grecia, la UE y el EEE, griegos étnicos y residentes de larga duración (The Host Daily);
• solo se aplica a inmuebles residenciales; las compras realizadas por sociedades no están incluidas en la redacción del proyecto (GreekProps);
• la fecha prevista es la de los contratos definitivos firmados a partir del 1 de julio de 2027.

Qué sigue sin estar claro

La versión presentada establece el aumento «con sujeción a las exenciones previstas» (Bankingnews.gr). Aparte de la exención del artículo 42, las fuentes revisadas hasta ahora no detallan la lista completa de exenciones ni explican la relación de la disposición con la Golden Visa. Tampoco está claro cómo se tratarán los contratos preliminares firmados antes del 1 de julio de 2027 pero formalizados después: según el borrador, la fecha clave es la del contrato definitivo.

Tampoco se ha aclarado si el tipo se aplicará a las compras realizadas a través de una persona jurídica controlada por un residente de fuera de la UE. El proyecto se refiere a personas físicas, pero el legislador podría modificar la redacción durante su tramitación. Es arriesgado basar una estrategia en este punto antes de que se publique la ley.

Por último, no se sabe si se mantendrá la fecha del 1 de julio de 2027: el Parlamento podría adelantarla o posponerla durante el debate. Hasta la votación final, conviene hacer los cálculos con dos escenarios: 3% y 15%.

Otras medidas incluidas en el mismo proyecto

El proyecto prorroga hasta el 31 de diciembre de 2027 la suspensión del IVA del 24% para edificios nuevos con licencia de construcción emitida desde 2006, así como la suspensión del impuesto sobre las plusvalías derivadas de la venta de inmuebles (PwC Greece). Mientras el IVA esté suspendido, las compras a promotores están sujetas al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias, precisamente el impuesto cuyo tipo aumentaría para los residentes de fuera de la UE.

Ejemplo: para una vivienda con un valor imponible de €300 000, la diferencia entre el 3% y el 15% sería de €36 000. Para un inmueble de €400 000, ascendería a €48 000. Esto equivale a varios años de ingresos por alquiler, por lo que la fecha del contrato definitivo pasa a ser un factor del cálculo de rentabilidad.

Para los vendedores, la conclusión también es evidente: la demanda de compradores de países terceros podría acelerarse antes de julio de 2027 y, después, desplazarse hacia compradores de la UE. Nadie puede afirmar con certeza cómo afectará esto a los precios; cualquier previsión al respecto es una estimación, no un hecho.

Qué debe hacer el comprador

Este material es informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal: las condiciones deben verificarse para cada operación concreta.

• si es residente fiscal de un país no perteneciente a la UE, el plazo para beneficiarse del impuesto del 3% termina el 30 de junio de 2027, siempre que la ley se apruebe sin cambios en la fecha;
• si se trata de una vivienda en construcción, compruebe que la fecha prevista del contrato definitivo sea anterior a esa fecha;
• no base sus cálculos en posibles exenciones hasta que se publique la ley en el Boletín Oficial;
• si para usted es realmente posible convertirse en residente fiscal de la UE, mediante una mudanza, un empleo o vínculos familiares, eso afectaría al tipo aplicable; pero la residencia se determina conforme a las normas fiscales, no con el único fin de realizar una compra.

Actualizado a 5 de noviembre de 2026. Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento legal ni fiscal.

Fuentes

1. PwC Greece - Draft law: Significant changes to real property
2. GreekProps - Greek bill sets 1 July 2027 start
3. Bankingnews.gr - proyecto de ley presentado en el Parlamento (noviembre de 2026)
4. PwC Greece - Tax flash: proyecto de ley sobre fiscalidad inmobiliaria
5. The Host Daily - la exención del artículo 42 en el proyecto de ley

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