Ελλάδα: φόρος 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ - τι γνωρίζουμε έως τον Νοέμβριο του 2026

Κατάσταση: νομοσχέδιο, όχι νόμος

Το υπουργείο Οικονομικών της Ελλάδας δημοσίευσε το σχέδιο στις 18 Οκτωβρίου 2026 και η δημόσια διαβούλευση διήρκεσε έως την 1η Νοεμβρίου (GreekProps). Στις αρχές Νοεμβρίου το νομοσχέδιο με τίτλο «Ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος, της αποταμίευσης και των επενδύσεων» κατατέθηκε στη Βουλή με τροπολογίες (Bankingnews.gr). Στις 5 Νοε 2026 δεν είχε γίνει ψηφοφορία: το τελικό κείμενο μπορεί να διαφέρει.

Τα μέτρα ανακοινώθηκαν από την κυβέρνηση στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης τον Σεπτέμβριο και το νομοσχέδιο τα θεσμοθετεί (GreekProps). Υπάρχει πολιτική βούληση, επομένως η ψήφιση μπορεί να θεωρηθεί βασικό σενάριο και όχι απίθανη εξέλιξη.

Τι ακριβώς προτείνεται

Για σύγκριση: σήμερα ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων στην Ελλάδα είναι 3%, επομένως για αγοραστή από τρίτη χώρα ο συντελεστής θα πενταπλασιαστεί.

• συντελεστής 15% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, αντί του συνήθους 3% (PwC Greece);
• μόνο για φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι χωρών εκτός ΕΕ και ΕΟΧ;
• κριτήριο είναι η φορολογική κατοικία και όχι η υπηκοότητα: υπήκοος τρίτης χώρας που είναι φορολογικός κάτοικος Ελλάδας ή άλλης χώρας της ΕΕ δεν υπάγεται στη διάταξη;
• μαζί με τον δημοτικό φόρο ο πραγματικός συντελεστής είναι 15,45% αντί για 3,09% (PwC Greece);
• προβλέπεται απαλλαγή για αγοραστές που δικαιούνται την απαλλαγή πρώτης κατοικίας του άρθρου 42 του Κώδικα Φορολογίας Ακινήτων: πολίτες της Ελλάδας, της ΕΕ και του ΕΟΧ, ομογενείς και επί μακρόν διαμένοντες (The Host Daily);
• μόνο για κατοικίες; οι αγορές από εταιρείες δεν καλύπτονται από τη διατύπωση του σχεδίου (GreekProps);
• ημερομηνία: οριστικά συμβόλαια από την 1η Ιουλίου 2027.

Τι παραμένει ασαφές

Η έκδοση που κατατέθηκε προβλέπει αύξηση «με την επιφύλαξη των προβλεπόμενων απαλλαγών» (Bankingnews.gr). Πέρα από την απαλλαγή του άρθρου 42, οι πηγές που εξετάστηκαν έως τώρα δεν αναφέρουν τον πλήρη κατάλογο των εξαιρέσεων ούτε εξηγούν πώς η διάταξη σχετίζεται με το Golden Visa. Δεν είναι σαφές επίσης πώς θα αντιμετωπιστούν τα προσύμφωνα που υπογράφονται πριν από την 1 Ιουλίου 2027 αλλά ολοκληρώνονται αργότερα: σύμφωνα με τη διατύπωση του σχεδίου, καθοριστική είναι η ημερομηνία του οριστικού συμβολαίου.

Δεν έχει διευκρινιστεί αν ο συντελεστής θα εφαρμόζεται σε αγορά μέσω νομικού προσώπου πίσω από το οποίο βρίσκεται φορολογικός κάτοικος χώρας εκτός ΕΕ. Το σχέδιο αναφέρεται σε φυσικά πρόσωπα, αλλά ο νομοθέτης μπορεί να αλλάξει τη διατύπωση κατά την επεξεργασία του. Είναι επικίνδυνο να βασιστεί κανείς σε αυτό για τον σχεδιασμό μιας στρατηγικής πριν από τη δημοσίευση του νόμου.

Τέλος, παραμένει άγνωστο αν θα διατηρηθεί η ημερομηνία της 1ης Ιουλίου 2027: κατά τη συζήτηση στη Βουλή μπορεί να μετακινηθεί προς οποιαδήποτε κατεύθυνση. Μέχρι την τελική ψηφοφορία, οι υπολογισμοί καλό είναι να γίνονται με δύο σενάρια: 3% και 15%.

Συναφή μέτρα στο ίδιο νομοσχέδιο

Το νομοσχέδιο παρατείνει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 την αναστολή του ΦΠΑ 24% για νεόδμητα κτίρια με οικοδομική άδεια από το 2006 και την αναστολή του φόρου υπεραξίας κατά την πώληση ακινήτων (PwC Greece). Όσο ο ΦΠΑ παραμένει σε αναστολή, κατά την αγορά από κατασκευαστή καταβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων - και αυτός είναι ο φόρος που επηρεάζεται από τον νέο συντελεστή για κατοίκους εκτός ΕΕ.

Παράδειγμα: για διαμέρισμα με φορολογητέα αξία €300 000, η διαφορά μεταξύ 3% και 15% είναι €36 000. Για ακίνητο αξίας €400 000, φτάνει τα €48 000. Το ποσό αντιστοιχεί σε αρκετά χρόνια εισοδήματος από ενοίκια, επομένως η ημερομηνία του οριστικού συμβολαίου αποτελεί παράγοντα στον υπολογισμό της απόδοσης.

Για τους πωλητές, το συμπέρασμα είναι επίσης σαφές: πριν από τον Ιούλιο του 2027 η ζήτηση από αγοραστές τρίτων χωρών μπορεί να επιταχυνθεί, ενώ μετά μπορεί να μετατοπιστεί προς αγοραστές από την ΕΕ. Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει με βεβαιότητα σήμερα πώς θα επηρεαστούν οι τιμές, και οποιαδήποτε πρόβλεψη είναι εκτίμηση, όχι γεγονός.

Τι να κάνει ο αγοραστής

Το παρόν αποτελεί ενημερωτικό σημείωμα και όχι νομική ή φορολογική συμβουλή: οι όροι πρέπει να ελέγχονται για κάθε συγκεκριμένο ακίνητο.

• αν είστε φορολογικός κάτοικος χώρας εκτός ΕΕ, το περιθώριο για φόρο 3% διαρκεί έως τις 30 Ιουνίου 2027, υπό την προϋπόθεση ότι ο νόμος θα ψηφιστεί χωρίς αλλαγή της ημερομηνίας;
• για ακίνητο υπό κατασκευή, ελέγξτε την προγραμματισμένη ημερομηνία του οριστικού συμβολαίου;
• μην βασίζετε τους υπολογισμούς σας σε εξαιρέσεις πριν από τη δημοσίευση του νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
• αν η απόκτηση φορολογικής κατοικίας στην ΕΕ είναι πραγματική δυνατότητα για εσάς (μετεγκατάσταση, εργασία, οικογένεια), επηρεάζει τον συντελεστή - ωστόσο, η φορολογική κατοικία καθορίζεται βάσει των φορολογικών κανόνων και όχι για χάρη μίας συναλλαγής.

Ενημερώθηκε στις 5 Νοε 2026. Πρόκειται για ενημερωτικό υλικό, όχι για νομική ή φορολογική συμβουλή.

Πηγές

1. PwC Greece - Σχέδιο νόμου: σημαντικές αλλαγές στην ακίνητη περιουσία
2. GreekProps - Το ελληνικό νομοσχέδιο ορίζει ως ημερομηνία έναρξης την 1η Ιουλίου 2027
3. Bankingnews.gr - το νομοσχέδιο κατατέθηκε στη Βουλή (Νοέμβριος 2026)
4. PwC Greece - Tax flash: σχέδιο νόμου για τη φορολογία ακινήτων
5. The Host Daily - η απαλλαγή του άρθρου 42 στο νομοσχέδιο

Όλα για την αγορά: Ελλάδα Κοινοποίηση στο Telegram