Βάση γνώσεων
Απαντήσεις σε ερωτήσεις που κάνουν οι αγοραστές πριν από την πρώτη αγορά ακινήτου στο εξωτερικό.
Άρθρα ανά χώρα
Φόροι, νομικά θέματα, αποδόσεις και κίνδυνοι - συνοπτικά, με αριθμούς και συνδέσμους σε πρωτογενείς πηγές.
Κύπρος · Φόροι · 4 λεπτάΚύπρος: ΦΠΑ 19% και η επίδρασή του στην απόδοση
Ένας επενδυτής που αγοράζει διαμέρισμα από κατασκευαστή με σκοπό την εκμίσθωση πληρώνει σχεδόν πάντα ΦΠΑ 19%, όχι 5%. Αυτό μειώνει αμέσως την απόδοση: το 5,4% επί της τιμής προ φόρου γίνεται περίπου 4,5% επί του πραγματικού κεφαλαίου που επενδύθηκε.
Κύπρος · Αγορά · 4 λεπτάΚύπρος: πόσο κοστίζει η αγορά πέρα από την τιμή
Από την 1η Ιανουαρίου 2026 δεν επιβάλλεται πλέον τέλος χαρτοσήμου στην Κύπρο. Η κύρια επιβάρυνση κατά την αγορά από κατασκευαστή είναι ο ΦΠΑ 19% ή 5%, ενώ δεν καταβάλλονται τέλη μεταβίβασης όταν επιβάλλεται ΦΠΑ.
Μπαλί · Απόδοση · 4 λεπτάΜπαλί: γιατί οι αποδόσεις που προβάλλονται στις διαφημίσεις δεν συμφωνούν με τις ανεξάρτητες εκτιμήσεις
Η ανεξάρτητη εκτίμηση του Global Property Guide δίνει ακαθάριστη απόδοση 2,93-5,47% για τις βίλες στο Μπαλί, με μέσο όρο 4,24%. Τα διψήφια ποσοστά στις διαφημίσεις αφορούν σχεδόν πάντα σενάριο βραχυχρόνιας μίσθωσης ανά διανυκτέρευση πριν από τα έξοδα και χωρίς να συνυπολογίζεται η σταδιακή απώλεια αξίας της μακροχρόνιας μίσθωσης.
Μπαλί · Νομικά θέματα · 5 λεπτάΜπαλί: μακροχρόνια μίσθωση, δικαιώματα γης για αλλοδαπούς και PT PMA
Οι αλλοδαποί στο Μπαλί δεν μπορούν να έχουν γη στην πλήρη κυριότητα. Υπάρχουν τρεις νόμιμες επιλογές: μακροχρόνια μίσθωση, δικαίωμα χρήσης Hak Pakai ή εταιρεία PT PMA. Το σύστημα με παρένθετο ιδιοκτήτη από την Ινδονησία απαγορεύεται ρητά σε επίπεδο επαρχίας από τον Φεβρουάριο του 2026.
Ελλάδα · Φόροι · 4 λεπτάΕλλάδα: φόρος 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ - τι γνωρίζουμε έως τον Νοέμβριο του 2026
Νομοσχέδιο για φόρο 15% κατατέθηκε στη Βουλή στις αρχές Νοεμβρίου 2026, αλλά δεν έχει ψηφιστεί ακόμη. Αν ψηφιστεί στη σημερινή του μορφή, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για φορολογικούς κατοίκους χωρών εκτός ΕΕ και ΕΟΧ θα αυξηθεί από 3% σε 15% (από 3,09% σε 15,45% μαζί με τον δημοτικό φόρο) για τα οριστικά συμβόλαια που θα υπογραφούν από την 1 Ιουλίου 2027.
Ελλάδα · Άδεια διαμονής · 4 λεπτάΕλλάδα: Golden Visa - όρια ανά περιοχή και τι άλλαξε
Από την 1η Σεπτεμβρίου 2024, το ελάχιστο ποσό για Golden Visa μέσω ακινήτου είναι €800 000 στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα μεγάλα νησιά, και €400 000 στις υπόλοιπες περιοχές. Απαιτείται ένα ακίνητο τουλάχιστον 120 m², ενώ απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση.
Ταϊλάνδη · Νομικά θέματα · 4 λεπτάΤαϊλάνδη: όριο 49% στα condominium, βίλες πλήρους κυριότητας και μακροχρόνιας μίσθωσης
Η αγορά διαμερίσματος σε condominium είναι ο μόνος ευρέως διαθέσιμος τρόπος για έναν αλλοδαπό να αποκτήσει πλήρη κυριότητα αορίστου χρόνου στην Ταϊλάνδη. Το όριο είναι 49% της συνολικής επιφάνειας των διαμερισμάτων του κτιρίου. Οι προτάσεις για αύξησή του στο 75% και για μίσθωση 99 ετών δεν είχαν υιοθετηθεί έως τον Νοέμβριο του 2026.
Ταϊλάνδη · Κίνδυνοι · 4 λεπτάΤαϊλάνδη: Είναι νόμιμη η ημερήσια μίσθωση (Hotel Act και κανόνας των 30 ημερών);
Η εκμίσθωση κατοικίας για λιγότερο από έναν μήνα στην Ταϊλάνδη θεωρείται ξενοδοχειακή δραστηριότητα. Η λειτουργία χωρίς άδεια αποτελεί ποινική παράβαση, ενώ ένα διαμέρισμα σε συγκρότημα συγκυριακών κατοικιών (condominium) δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για ξενοδοχειακή δραστηριότητα. Η εκτίμηση της απόδοσης ενός διαμερίσματος θα πρέπει να βασίζεται σε μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον ενός μήνα.
Γεωργία · Κίνδυνοι · 4 λεπτάΓεωργία: αγορά υπό κατασκευή χωρίς escrow - πώς να μειώσετε τον κίνδυνο
Η νομοθεσία της Γεωργίας δεν απαιτεί escrow για την πώληση κατοικιών υπό κατασκευή: τα χρήματα του αγοραστή καταβάλλονται απευθείας στον κατασκευαστή. Η προστασία επαφίεται στον ίδιο τον αγοραστή και βασίζεται σε τμηματικές πληρωμές, προκαταχώριση δικαιώματος στο NAPR και έλεγχο των αδειών.
Γεωργία · Απόδοση · 4 λεπτάΓεωργία: φόρος 5% στα ενοίκια και πραγματική απόδοση στην Τιφλίδα και το Μπατούμι
Η μακροχρόνια εκμίσθωση κατοικίας από φυσικό πρόσωπο στη Γεωργία φορολογείται με 5% επί του εισοδήματος, χωρίς εκπτώσεις. Η μικτή απόδοση είναι 8-9% στην Τιφλίδα και περίπου 7% στο Μπατούμι. Μετά τον φόρο και την περίοδο χωρίς μισθωτή, η ρεαλιστική απόδοση στην Τιφλίδα είναι περίπου 7%.
Οδηγοί ανά χώρα
Ιδιοκτησιακά δικαιώματα για αλλοδαπούς, φόροι αγοράς και κατοχής, κανόνες εκμίσθωσης και πώλησης. Συνοπτικά και με συνδέσμους σε επίσημες πηγές.
Κύπρος
Πλήρης κυριότητα (διαρκής ιδιοκτησία του ακινήτου). Για αγοραστές εκτός ΕΕ απαιτείται άδεια, έως 2 ακίνητα.
Μπαλί
Δεν διατίθεται πλήρης κυριότητα (διαρκής ιδιοκτησία). Hak Pakai, HGB μέσω PT PMA, μακροχρόνια μίσθωση (δικαίωμα χρήσης του ακινήτου για τη διάρκεια της σύμβασης, χωρίς κυριότητα).
Ελλάδα
Οι αλλοδαποί μπορούν να αποκτήσουν πλήρη κυριότητα (διαρκή κυριότητα του ακινήτου).
Ταϊλάνδη
Διαμέρισμα σε συγκρότημα κατοικιών - πλήρης κυριότητα (διαρκής ιδιοκτησία του διαμερίσματος), εντός ποσόστωσης 49%. Γη - όχι, μόνο μίσθωση έως 30 ετών.
Γενικές ερωτήσεις
Γιατί η υπηρεσία είναι δωρεάν για μένα;
Οι υπηρεσίες του γραφείου πληρώνονται από τον κατασκευαστή και όχι από τον αγοραστή.
Θα προωθήσετε κάποιο έργο επειδή σας συμφέρει περισσότερο;
Στόχος μας είναι να αγοράσετε ακίνητο και να επιστρέψετε για δεύτερο ή να μας συστήσετε σε γνωστούς σας. Αυτό γίνεται μόνο αν το πρώτο ακίνητο ανταποκρίνεται στις ανάγκες σας. Γι' αυτό παρουσιάζουμε τους κινδύνους κάθε έργου και σας λέμε όταν δεν το προτείνουμε.
Μπορώ να αγοράσω χωρίς να ταξιδέψω;
Σε πολλές χώρες, ναι: διαδικτυακή παρουσίαση, ηλεκτρονικά έγγραφα και υπογραφή μέσω πληρεξουσίου. Θα σας ενημερώσουμε εκ των προτέρων όπου απαιτείται αυτοπρόσωπη παρουσία.
Σε ποιον θα μεταφέρω τα χρήματα;
Στον κατασκευαστή ή σε προστατευμένο λογαριασμό, όπως προβλέπει η σύμβαση. Δεν μεταφέρετε ποτέ στο γραφείο μας χρήματα για το ακίνητο.
Τι γίνεται αν καθυστερήσει η κατασκευή;
Εξαρτάται από τη χώρα και τη σύμβαση: σε ορισμένες χώρες υπάρχει μεσεγγύηση ή τραπεζική εγγύηση, ενώ σε άλλες η προστασία πρέπει να προβλέπεται στη σύμβαση. Ελέγχουμε αυτό το σημείο πριν από την κράτηση και σας το εξηγούμε με απλά λόγια.
Χρειάζομαι δικηγόρο;
Ναι. Είναι συνήθης πρακτική να έχετε τοπικό δικηγόρο που εκπροσωπεί τα συμφέροντά σας ως αγοραστή. Σας βοηθάμε να βρείτε δικηγόρο και εξετάζουμε μαζί τη σύμβαση.
Εγγυάστε την απόδοση;
Όχι. Παρουσιάζουμε τον υπολογισμό και τις παραδοχές: τιμή, ενοίκιο, πληρότητα, φόρους και έξοδα. Η απόδοση στις διαφημίσεις των κατασκευαστών δεν είναι γεγονός, αλλά ισχυρισμός του πωλητή.
Σε ποιο νόμισμα γίνεται η πληρωμή;
Συνήθως στο νόμισμα της χώρας ή στο νόμισμα που ορίζει η σύμβαση με τον κατασκευαστή. Συνυπολογίζουμε τον συναλλαγματικό κίνδυνο και σας ενημερώνουμε σε ποιο στάδιο προκύπτει.
Η αγορά εξασφαλίζει άδεια διαμονής;
Σε ορισμένες χώρες, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, σε άλλες όχι. Οι κανόνες αλλάζουν, γι’ αυτό ελέγχουμε τις ισχύουσες απαιτήσεις κατά την ημερομηνία της συναλλαγής μαζί με δικηγόρο.
Τι γίνεται αφού υποβάλω αίτημα;
Ένας σύμβουλος θα σας γράψει στο κανάλι επικοινωνίας που επιλέξατε, θα κάνει 1-2 ερωτήσεις αν χρειαστεί και θα σας στείλει μια επιλογή ακινήτων με τιμές, πηγές και κινδύνους. Δεν θα σας καλέσουμε χωρίς τη συγκατάθεσή σας.
Εργάζεστε με πελάτες από οποιαδήποτε χώρα;
Ναι. Εργαζόμαστε με αγοραστές από κάθε χώρα, επικοινωνούμε στη ζώνη ώρας σας, στη γλώσσα και μέσω της εφαρμογής μηνυμάτων που σας εξυπηρετεί.
Κι αν αλλάξω γνώμη;
Δεν έχετε καμία υποχρέωση πριν από την κράτηση. Μπορείτε απλώς να μην απαντήσετε ή να γράψετε «δεν με ενδιαφέρει προς το παρόν» - και θα σταματήσουμε να επικοινωνούμε μαζί σας.
Γλωσσάρι
- Πλήρης κυριότητα - διαρκής ιδιοκτησία του ακινήτου.
- Μακροχρόνια μίσθωση - δικαίωμα χρήσης για τη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης· μετά τη λήξη της, το ακίνητο επιστρέφει στον ιδιοκτήτη της γης, εκτός αν ανανεωθεί η σύμβαση.
- Αγορά υπό κατασκευή - η σύμβαση και οι πληρωμές γίνονται πριν από την ολοκλήρωση του ακινήτου. Η τιμή είναι συνήθως χαμηλότερη, αλλά ο κίνδυνος καθυστερήσεων μεγαλύτερος.
- Μικτή απόδοση - ετήσια έσοδα από ενοίκια διαιρεμένα με την τιμή αγοράς, χωρίς έξοδα και φόρους.
- Καθαρή απόδοση - μετά από φόρους, συντήρηση, διαχείριση και περιόδους χωρίς μισθωτή.
- Μεσεγγύηση - λογαριασμός όπου φυλάσσονται τα χρήματα του αγοραστή μέχρι να εκπληρωθούν οι όροι της σύμβασης.
Δεν ξέρετε από ποια χώρα να ξεκινήσετε;
Είναι απολύτως φυσιολογικό. Ξεκινήστε με τον στόχο και τον προϋπολογισμό σας - εμείς θα συγκρίνουμε τις αγορές.
WhatsApp +44 7893 926760 · Στείλτε μήνυμα στο Telegram · Κανάλι Telegram @m2agencyre · hello@m2agencyre.com