Ταϊλάνδη · Κίνδυνοι · 4 λεπτά
Ταϊλάνδη: Είναι νόμιμη η ημερήσια μίσθωση (Hotel Act και κανόνας των 30 ημερών);
Η εκμίσθωση κατοικίας για λιγότερο από έναν μήνα στην Ταϊλάνδη θεωρείται ξενοδοχειακή δραστηριότητα. Η λειτουργία χωρίς άδεια αποτελεί ποινική παράβαση, ενώ ένα διαμέρισμα σε συγκρότημα συγκυριακών κατοικιών (condominium) δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για ξενοδοχειακή δραστηριότητα. Η εκτίμηση της απόδοσης ενός διαμερίσματος θα πρέπει να βασίζεται σε μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον ενός μήνα.
Τα βασικά σε αριθμούς
Προέλευση του κανόνα των 30 ημερών
Το Hotel Act του 2004 ορίζει ως ξενοδοχείο την επιχείρηση που παρέχει προσωρινή διαμονή έναντι αμοιβής. Η κατοικία που εκμισθώνεται με μηνιαία διάρκεια ή περισσότερο δεν εμπίπτει σε αυτόν τον ορισμό. Από εκεί προκύπτει ο άτυπος κανόνας των 30 ημερών στην αγορά (AustCham Thailand). Σημασία έχει η ουσία της δραστηριότητας: αν η αγγελία αναφέρει τιμή ανά διανυκτέρευση και δέχεται κρατήσεις μικρής διάρκειας, η προσθήκη της φράσης «ελάχιστη διαμονή 30 διανυκτερεύσεων» δεν αρκεί για να αλλάξει τον νομικό χαρακτηρισμό. Η πλατφόρμα κρατήσεων δεν αλλάζει τη νομική θέση.
Γι' αυτό στην αγορά έχουν καθιερωθεί μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον ενός μήνα. Δεν πρόκειται για καταστρατήγηση του νόμου, αλλά για νόμιμη μορφή μακροχρόνιας μίσθωσης. Το εισόδημα από αυτή τη μίσθωση είναι χαμηλότερο από εκείνο που παρουσιάζουν οι διαφημιστικοί υπολογισμοί για ημερήσιες μισθώσεις, αλλά δεν συνοδεύεται από τον κίνδυνο προστίμων και διαφωνιών με τη διαχείριση του κτιρίου.
Κυρώσεις
Η λειτουργία ξενοδοχείου χωρίς άδεια αποτελεί παράβαση του άρθρου 15. Βάσει του άρθρου 59, προβλέπεται πρόστιμο έως 20 000 baht και 10 000 baht για κάθε ημέρα συνέχισης της παράβασης (Library of Congress). Σύμφωνα με τη νομική εταιρεία FRANK Legal & Tax, μπορεί επίσης να επιβληθεί ποινή φυλάκισης έως ενός έτους (FRANK Legal & Tax). Τον Φεβρουάριο του 2025, η κυβέρνηση προειδοποίησε δημόσια τους ξένους αγοραστές ότι η ημερήσια εκμίσθωση διαμερισμάτων σε τουρίστες είναι παράνομη και έδωσε εντολή να διενεργούνται έλεγχοι σε συγκροτήματα συγκυριακών κατοικιών (Library of Congress).
Ξεχωριστή απαγόρευση για τα συγκροτήματα συγκυριακών κατοικιών
Τον Νοέμβριο του 2023 το Land Department επιβεβαίωσε ότι τα διαμερίσματα condominium δεν μπορούν να χρησιμοποιούνται για ξενοδοχειακή δραστηριότητα. Επομένως, η ημερήσια μίσθωση διαμερίσματος condo είναι παράνομη ανεξάρτητα από άδειες (AustCham Thailand). Επιπλέον, οι κανονισμοί πολλών κτιρίων απαγορεύουν τέτοιες μισθώσεις.
Ένα κτίριο μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως ξενοδοχείο μόνο αφού παύσει να είναι εγγεγραμμένο ως συγκρότημα συγκυριακών κατοικιών και εξασφαλίσει τις απαιτούμενες ξενοδοχειακές άδειες - στην πράξη, αυτό είναι εφικτό μόνο πριν από την πώληση των διαμερισμάτων ή με ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών (AustCham Thailand). Αν ο πωλητής υπόσχεται ημερήσια μίσθωση σε κτίριο εγγεγραμμένο ως συγκρότημα συγκυριακών κατοικιών, ζητήστε γραπτή εξήγηση της νομικής βάσης.
Ελέγξτε ξεχωριστά και τους κανονισμούς του κτιρίου: δεσμεύουν όλους τους ιδιοκτήτες και η διαχείριση μπορεί να περιορίζει την πρόσβαση βραχυχρόνιων επισκεπτών, να απαιτεί την καταχώριση των ενοίκων και να επιβάλλει πρόστιμα που προβλέπονται από τον κανονισμό. Η σύγκρουση με τη διαχείριση είναι ο ταχύτερος τρόπος να χαθεί το εισόδημα από μισθώματα.
Απλουστευμένο καθεστώς για μικρά καταλύματα
Από το 2023, ένα κατάλυμα με έως 8 δωμάτια και έως 30 φιλοξενούμενους μπορεί να λειτουργεί ως μη ξενοδοχειακό κατάλυμα. Αυτό δεν ισχύει αυτομάτως: απαιτείται γνωστοποίηση στον αρμόδιο φορέα, επιθεώρηση και συμμόρφωση με τις απαιτήσεις ασφάλειας (AustCham Thailand). Για τους αλλοδαπούς ισχύει επίσης περιορισμός βάσει του νόμου περί αλλοδαπών επιχειρήσεων: η ξενοδοχειακή δραστηριότητα περιλαμβάνεται στον Κατάλογο 3 και μια εταιρεία με πλειοψηφική ξένη συμμετοχή χρειάζεται άδεια ή πιστοποιητικό BOI.
Ο νέος νόμος δεν έχει ακόμη ψηφιστεί
Στις 29 Σεπτεμβρίου 2026, η κυβέρνηση παρουσίασε σχέδιο νόμου για τα καταλύματα με τρεις κατηγορίες: έως 8 δωμάτια - γνωστοποίηση, 9-40 - εγγραφή, πάνω από 40 - άδεια. Δεν έχει ψηφιστεί, δεν έχει οριστεί ημερομηνία έναρξης ισχύος και δεν καταργεί την απαγόρευση για τα συγκροτήματα συγκυριακών κατοικιών (AustCham Thailand).
Το σχέδιο προβλέπει επίσης ηλεκτρονικό σύστημα γνωστοποιήσεων και διαβίβαση στοιχείων για τους αλλοδαπούς επισκέπτες στο Γραφείο Μετανάστευσης. Σύμφωνα με εκτιμήσεις σχολιαστών του κλάδου, οι πλατφόρμες κρατήσεων ενδέχεται να υποχρεωθούν να επαληθεύουν την εγγραφή των καταλυμάτων. Αυτό ενισχύει τον έλεγχο, δεν τον χαλαρώνει (AustCham Thailand).
Συμπέρασμα για τον αγοραστή: αξίζει να παρακολουθείτε τις αλλαγές στη νομοθεσία περί καταλυμάτων, αλλά δεν πρέπει να αγοράσετε διαμέρισμα προσδοκώντας ότι στο μέλλον θα νομιμοποιηθεί η ημερήσια εκμίσθωσή του.
Τι σημαίνει αυτό για τον υπολογισμό της απόδοσης
Το παρόν υλικό παρέχεται μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή: πριν από τη συναλλαγή, οι όροι πρέπει να ελέγχονται με βάση το συγκεκριμένο ακίνητο.
- υπολογίστε την απόδοση του διαμερίσματος με βάση μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον ενός μήνα;
- η ημερήσια μίσθωση είναι εφικτή μόνο για βίλα με αδειοδοτημένο διαχειριστή ή στο πλαίσιο ξενοδοχειακού έργου;
- αν ο υπολογισμός του πωλητή βασίζεται σε διανυκτερεύσεις σε συγκρότημα συγκυριακών κατοικιών, πρόκειται για νομικό κίνδυνο και όχι για απόδοση;
- για βίλα που προορίζεται για ημερήσια μίσθωση, εξακριβώστε εκ των προτέρων ποιος θα είναι ο διαχειριστής, αν διαθέτει γνωστοποίηση ή άδεια και στο όνομα ποιου θα συναφθεί η σύμβαση με τους επισκέπτες.
Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή
- Η μίσθωση για λιγότερο από έναν μήνα θεωρείται ξενοδοχειακή δραστηριότητα και η λειτουργία χωρίς άδεια αποτελεί παράβαση.
- Δεν επιτρέπεται η ημερήσια εκμίσθωση διαμερίσματος σε συγκρότημα συγκυριακών κατοικιών.
- Το ρεαλιστικό βασικό σενάριο για ένα διαμέρισμα είναι η μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον 1 μήνα.
- Ο νέος νόμος για τα καταλύματα είναι ακόμη σχέδιο και δεν νομιμοποιεί τη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω Airbnb σε συγκροτήματα συγκυριακών κατοικιών.
Ενημερώθηκε στις . Πρόκειται για ενημερωτικό υλικό, όχι για νομική ή φορολογική συμβουλή.
Κύπρος · Φόροι · 4 λεπτά