Thailandia · Rischi · 4 min
Thailandia: è legale affittare un alloggio per brevi periodi? (Hotel Act e regola dei 30 giorni)
In Thailandia, affittare un alloggio per meno di un mese è considerato attività alberghiera. Senza licenza costituisce un reato penale e un appartamento in condominio non può essere utilizzato per attività alberghiera. Per calcolare la redditività di un appartamento, è opportuno basarsi su affitti di almeno un mese.
I dati principali
Da dove viene la regola dei 30 giorni
L'Hotel Act del 2004 definisce un hotel come un'attività che offre alloggio temporaneo a pagamento. Gli alloggi affittati al mese o per periodi più lunghi non rientrano in questa definizione. È questa la base della «regola dei 30 giorni» diffusa sul mercato (AustCham Thailand). Conta la sostanza: se un annuncio indica una tariffa per notte e accetta prenotazioni brevi, aggiungere «minimo 30 notti» non lo rende conforme. La piattaforma di prenotazione utilizzata non cambia la situazione giuridica.
Per questo i contratti di affitto mensile sono diventati lo standard sul mercato. Non si tratta di un espediente, ma di una formula legale di locazione a lungo termine. Il reddito di questo tipo di affitto è inferiore alle cifre pubblicizzate per gli affitti a notte, ma non comporta il rischio di multe o di contenziosi con l'amministrazione dell'edificio.
Sanzioni
Gestire un hotel senza licenza viola la Section 15. Ai sensi della Section 59, la sanzione è una multa fino a 20.000 baht più 10.000 baht per ogni giorno di prosecuzione della violazione (Library of Congress); secondo FRANK Legal & Tax è prevista anche la reclusione fino a un anno (FRANK Legal & Tax). A febbraio 2025 il governo ha avvertito pubblicamente gli acquirenti stranieri che affittare unità in condominio ai turisti a notte è illegale e ha disposto ispezioni nei condominii (Library of Congress).
Condominii: un divieto a parte
A novembre 2023 il Land Department ha confermato che le unità in condominio non possono essere utilizzate per attività alberghiere. Affittare un'unità in condominio a notte è quindi illegale indipendentemente da qualsiasi licenza (AustCham Thailand). Inoltre, molti edifici vietano questo tipo di affitto nei propri regolamenti.
Un edificio può essere utilizzato come hotel solo dopo la cancellazione della sua registrazione come condominio e l'ottenimento dei permessi alberghieri. In pratica, ciò è possibile solo prima della vendita delle unità o con il consenso unanime di tutti i proprietari (AustCham Thailand). Se un venditore promette affitti a notte in un edificio registrato come condominio, chieda una spiegazione scritta della base giuridica.
Verifichi a parte il regolamento dell'edificio: vale per tutti i proprietari, e la società di gestione può limitare l'accesso agli ospiti di breve durata, richiedere la registrazione dei residenti e applicare le multe previste dallo statuto. Un contenzioso con la società di gestione è il modo più rapido per perdere i redditi da locazione.
Regime semplificato per le piccole strutture
Dal 2023 una struttura con fino a 8 camere e fino a 30 ospiti può operare come alloggio non alberghiero. Non è automatico: il gestore deve darne comunicazione al registro, sottoporsi a un'ispezione e rispettare i requisiti di sicurezza (AustCham Thailand). Ai gestori stranieri si applica anche il Foreign Business Act: l'attività alberghiera rientra nella List 3, e una società a maggioranza straniera necessita di una licenza o di un certificato BOI.
La nuova legge non è ancora stata approvata
Il 29 settembre 2026 il governo ha presentato una bozza di Accommodation Places Act con tre categorie: fino a 8 camere - comunicazione, 9-40 - registrazione, oltre 40 - licenza. Non è stata approvata, non ha una data di entrata in vigore e non elimina il divieto per i condominii (AustCham Thailand).
La bozza prevede inoltre un sistema di comunicazione elettronica e la trasmissione dei dati sugli ospiti stranieri all'Immigration Bureau. Secondo gli osservatori del settore, le piattaforme di prenotazione potrebbero essere obbligate a verificare la registrazione delle strutture. Ciò rafforzerebbe i controlli, non allenterebbe le restrizioni (AustCham Thailand).
In sintesi per gli acquirenti: segua l'evoluzione delle leggi sulle strutture ricettive, ma non acquisti un condo contando su una futura legalizzazione degli affitti a notte.
Cosa significa per i Suoi calcoli
Questo articolo ha solo scopo informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le condizioni vanno verificate per lo specifico immobile prima di concludere un'operazione.
- calcoli il rendimento di un condo sulla base di affitti di un mese o più;
- gli affitti a notte sono praticabili solo per una villa con un gestore autorizzato o nell'ambito di un progetto alberghiero;
- se le proiezioni di reddito del venditore si basano su affitti a notte in un condominio, si tratta di un rischio legale, non di un'ipotesi di rendimento;
- per una villa destinata ad affitti a notte, stabilisca in anticipo chi sarà il gestore, se dispone di comunicazione o licenza e a nome di chi sarà il contratto con gli ospiti.
Cosa significa per chi compra
- Gli affitti inferiori a un mese costituiscono attività alberghiera, e operare senza licenza è una violazione.
- Le unità in condominio non possono essere affittate a notte.
- La base realistica per un condo è una durata di locazione di almeno 1 mese.
- La nuova legge sulle strutture ricettive è ancora una bozza e non legalizzerà gli affitti Airbnb nei condominii.
Aggiornato al . Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale.
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