Tajlandia · Ryzyka · 4 min
Tajlandia: czy wynajem krótkoterminowy jest legalny (Hotel Act i zasada 30 dni)
Wynajem nieruchomości w Tajlandii na okres krótszy niż miesiąc jest uznawany za działalność hotelarską. Prowadzenie jej bez licencji stanowi naruszenie prawa karne, a mieszkania w kondominium w ogóle nie wolno wykorzystywać do działalności hotelarskiej. Rentowność mieszkania należy obliczać w oparciu o wynajem na okres co najmniej miesiąca.
Najważniejsze liczby
Skąd się wzięła zasada 30 dni
Hotel Act z 2004 definiuje hotel jako działalność polegającą na odpłatnym udostępnianiu tymczasowego zakwaterowania. Lokale wynajmowane na miesiąc lub dłużej nie mieszczą się w tej definicji. To podstawa rynkowej „zasady 30 dni” (AustCham Thailand). Liczy się istota układu: jeśli ogłoszenie podaje cenę za noc i przyjmuje krótkie rezerwacje, dopisanie „minimum 30 nocy” nie czyni go zgodnym z prawem. Używana platforma rezerwacyjna nie zmienia sytuacji prawnej.
Dlatego umowy najmu miesięcznego stały się na rynku standardem. To nie obejście przepisów, lecz legalna forma najmu długoterminowego. Dochód z takiego najmu jest niższy niż liczby reklamowane dla najmu na doby, ale nie niesie ryzyka grzywien ani sporów z zarządcą budynku.
Kary
Prowadzenie hotelu bez licencji narusza Section 15. Zgodnie z Section 59 kara to grzywna do 20 000 batów plus 10 000 batów za każdy dzień trwania naruszenia (Library of Congress); według FRANK Legal & Tax możliwa jest też kara pozbawienia wolności do roku (FRANK Legal & Tax). W lutym 2025 rząd publicznie ostrzegł zagranicznych kupujących, że wynajem lokali w kondominiach turystom na doby jest nielegalny, i zarządził kontrole kondominiów (Library of Congress).
Kondominia: osobny zakaz
W listopadzie 2023 Land Department potwierdził, że lokale w kondominiach nie mogą być wykorzystywane do działalności hotelowej. Dlatego wynajem lokalu w kondominium na doby jest nielegalny niezależnie od jakichkolwiek licencji (AustCham Thailand). Ponadto wiele budynków zakazuje takiego najmu w swoich regulaminach.
Budynek może być używany jako hotel dopiero po wykreśleniu rejestracji kondominium i uzyskaniu pozwoleń hotelowych. W praktyce jest to możliwe tylko przed sprzedażą lokali lub za jednomyślną zgodą wszystkich właścicieli (AustCham Thailand). Jeśli sprzedający obiecuje najem na doby w budynku zarejestrowanym jako kondominium, proszę poprosić o pisemne wyjaśnienie podstawy prawnej.
Proszę osobno sprawdzić regulamin budynku: obowiązuje on wszystkich właścicieli, a firma zarządzająca może ograniczać dostęp gościom krótkoterminowym, wymagać rejestracji mieszkańców i nakładać kary przewidziane w statucie. Spór z firmą zarządzającą to najszybszy sposób na utratę dochodu z najmu.
Uproszczony reżim dla małych obiektów
Od 2023 obiekt z maksymalnie 8 pokojami i 30 gośćmi może działać jako zakwaterowanie niehotelowe. Nie dzieje się to automatycznie: operator musi zgłosić obiekt do rejestru, przejść inspekcję i spełnić wymogi bezpieczeństwa (AustCham Thailand). Zagranicznych operatorów obowiązuje też Foreign Business Act: działalność hotelowa znajduje się na List 3, a spółka z większościowym udziałem zagranicznym potrzebuje licencji lub certyfikatu BOI.
Nowa ustawa nie została jeszcze uchwalona
29 września 2026 rząd przedstawił projekt Accommodation Places Act z trzema kategoriami: do 8 pokoi - zgłoszenie, 9-40 - rejestracja, ponad 40 - licencja. Nie został uchwalony, nie ma daty wejścia w życie i nie znosi zakazu dla kondominiów (AustCham Thailand).
Projekt przewiduje też elektroniczny system zgłoszeń i przekazywanie informacji o zagranicznych gościach do Immigration Bureau. Komentatorzy branżowi twierdzą, że platformy rezerwacyjne mogą zostać zobowiązane do weryfikacji rejestracji obiektów. Wzmocniłoby to egzekwowanie przepisów, a nie złagodziło ograniczenia (AustCham Thailand).
Wniosek dla kupujących: warto śledzić zmiany w przepisach o zakwaterowaniu, ale nie należy kupować kondominium w założeniu, że najem na doby zostanie w przyszłości zalegalizowany.
Co to oznacza dla Państwa obliczeń
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Warunki należy sprawdzić dla konkretnej nieruchomości przed sfinalizowaniem transakcji.
- rentowność kondominium należy liczyć na podstawie najmu na miesiąc lub dłużej;
- najem na doby jest realny tylko w przypadku willi z licencjonowanym operatorem lub w ramach projektu hotelowego;
- jeśli prognozy dochodu sprzedającego opierają się na najmie na doby w kondominium, to jest to ryzyko prawne, a nie założenie dotyczące rentowności;
- w przypadku willi przeznaczonej na najem na doby proszę z góry ustalić, kto będzie operatorem, czy ma zgłoszenie lub licencję i na kogo będzie zawierana umowa z gośćmi.
Co to oznacza dla kupującego
- Najem na mniej niż miesiąc to działalność hotelowa, a prowadzenie jej bez licencji jest naruszeniem.
- Lokali w kondominiach nie można wynajmować na doby.
- Realistyczna podstawa dla kondominium to najem na co najmniej 1 miesiąc.
- Nowa ustawa o obiektach noclegowych jest wciąż projektem i nie zalegalizuje najmu przez Airbnb w kondominiach.
Stan na . To informacje ogólne, a nie porada prawna ani podatkowa.
Cypr · Podatki · 4 min