Baza wiedzy
Odpowiedzi na pytania, które pojawiają się przed pierwszym zakupem nieruchomości za granicą.
Artykuły o krajach
Podatki, prawo, rentowność i ryzyka - krótko, z liczbami i linkami do źródeł.
Cypr · Podatki · 4 minCypr: VAT 19% i jego wpływ na rentowność
Inwestor kupujący mieszkanie od dewelopera z myślą o wynajmie niemal zawsze płaci VAT w wysokości 19%, a nie 5%. To od razu obniża rentowność: 5,4% od ceny bez podatku zmienia się w około 4,5% od faktycznie zainwestowanej kwoty.
Cypr · Zakup · 4 minCypr: ile kosztuje zakup ponad cenę nieruchomości
Od 1 stycznia 2026 roku na Cyprze nie ma już opłaty skarbowej. Głównym dodatkowym kosztem przy zakupie od dewelopera jest VAT w wysokości 19% lub 5%, a opłaty za przeniesienie własności nie płaci się, jeśli transakcja podlega VAT.
Bali · Rentowność · 4 minBali: dlaczego rentowność podawana w reklamach różni się od niezależnych szacunków
Niezależny szacunek Global Property Guide wskazuje na 2,93-5,47% rentowności brutto willi na Bali, średnio 4,24%. Dwucyfrowe wartości w reklamach niemal zawsze dotyczą scenariusza wynajmu krótkoterminowego przed odliczeniem kosztów i bez uwzględnienia stopniowej utraty wartości dzierżawy.
Bali · Prawo · 5 minBali: długoterminowa dzierżawa, prawa cudzoziemców do ziemi i PT PMA
Cudzoziemiec na Bali nie może posiadać ziemi na zasadzie pełnej własności. Istnieją trzy legalne rozwiązania: długoterminowa dzierżawa, prawo użytkowania Hak Pakai lub spółka PT PMA. Korzystanie z podstawionego indonezyjskiego właściciela jest od lutego 2026 roku wyraźnie zakazane na szczeblu prowincji.
Grecja · Podatki · 4 minGrecja: 15% podatku dla nabywców spoza UE - co wiadomo w listopadzie 2026 r.
Projekt ustawy o podatku 15% trafił do parlamentu na początku listopada 2026, ale nie został jeszcze uchwalony. Jeśli zostanie przyjęty w obecnym brzmieniu, podatek od przeniesienia własności nieruchomości dla rezydentów podatkowych krajów spoza UE i EOG wzrośnie z 3% do 15% (z 3,09% do 15,45% z dopłatą gminną) dla umów ostatecznych podpisanych od 1 lipca 2027.
Grecja · Zezwolenie na pobyt · 4 minGrecja: Golden Visa - progi według stref i najważniejsze zmiany
Od 1 września 2024 roku minimalna wartość inwestycji w nieruchomość uprawniającej do Golden Visa wynosi €800 000 w Attyce, Salonikach, na Mykonos, Santorini i dużych wyspach oraz €400 000 w pozostałych regionach. Wymagany jest jeden obiekt o powierzchni co najmniej 120 m²; najem krótkoterminowy jest zabroniony.
Tajlandia · Prawo · 4 minTajlandia: limit 49% w kondominiach, pełna własność i długoterminowy najem willi
Mieszkanie w kondominium to jedyna dostępna na szeroką skalę forma uzyskania przez cudzoziemca pełnego, bezterminowego prawa własności w Tajlandii. Limit wynosi 49% łącznej powierzchni wszystkich mieszkań w budynku; propozycje podniesienia go do 75% i dopuszczenia 99-letniego najmu nie zostały przyjęte do listopada 2026 roku.
Tajlandia · Ryzyka · 4 minTajlandia: czy wynajem krótkoterminowy jest legalny (Hotel Act i zasada 30 dni)
Wynajem nieruchomości w Tajlandii na okres krótszy niż miesiąc jest uznawany za działalność hotelarską. Prowadzenie jej bez licencji stanowi naruszenie prawa karne, a mieszkania w kondominium w ogóle nie wolno wykorzystywać do działalności hotelarskiej. Rentowność mieszkania należy obliczać w oparciu o wynajem na okres co najmniej miesiąca.
Gruzja · Ryzyka · 4 minGruzja: zakup nieruchomości w budowie bez rachunku powierniczego - jak ograniczyć ryzyko
Prawo Gruzji nie wymaga rachunku powierniczego przy sprzedaży lokali mieszkalnych w budowie: pieniądze kupującego trafiają bezpośrednio do dewelopera. Zabezpieczenia trzeba zorganizować samodzielnie - przez płatności etapowe, wstępną rejestrację prawa w NAPR i sprawdzenie pozwoleń.
Gruzja · Rentowność · 4 minGruzja: 5% podatku od najmu i rzeczywista rentowność w Tbilisi i Batumi
Długoterminowy wynajem mieszkania przez osobę fizyczną w Gruzji podlega podatkowi w wysokości 5% przychodu, bez odliczeń. Rentowność brutto wynosi 8-9% w Tbilisi i około 7% w Batumi; po podatku i uwzględnieniu pustostanu realistyczny wynik w Tbilisi to około 7%.
Poradniki według krajów
Prawo własności dla cudzoziemców, podatki przy zakupie i posiadaniu, zasady wynajmu i sprzedaży. Krótko i z linkami do oficjalnych źródeł.
Cypr
Pełna własność (bezterminowa własność nieruchomości). Nabywcy spoza UE potrzebują zgody; limit wynosi 2 nieruchomości.
Bali
Brak pełnej własności (bezterminowa własność jest niedostępna). Hak Pakai, HGB za pośrednictwem PT PMA, długoterminowy najem (prawo korzystania z nieruchomości przez okres umowy, bez prawa własności).
Tajlandia
Mieszkanie w kondominium - pełna własność (bezterminowa własność mieszkania) w ramach limitu 49%. Grunt - nie, tylko najem na okres do 30 lat.
Pytania ogólne
Dlaczego usługa jest dla mnie bezpłatna?
Koszty usług agencji pokrywa deweloper, nie kupujący.
Czy będziecie promować projekt, który bardziej wam się opłaca?
Naszym celem jest, abyś kupił nieruchomość, wrócił po kolejną lub polecił nas znajomym. To możliwe tylko wtedy, gdy pierwsza nieruchomość odpowiada Twoim potrzebom. Dlatego przedstawiamy ryzyka każdego projektu i mówimy, kiedy go nie polecamy.
Czy mogę kupić nieruchomość bez przyjazdu na miejsce?
W wielu krajach tak: możliwa jest prezentacja online, dokumenty elektroniczne i podpisanie umowy przez pełnomocnika. Z wyprzedzeniem poinformujemy Cię, jeśli prawo wymaga osobistej obecności.
Komu przelewam pieniądze?
Deweloperowi lub na rachunek zabezpieczony zgodnie z umową. Nigdy nie przelewasz nam pieniędzy za nieruchomość.
Co się stanie, jeśli budowa się opóźni?
To zależy od kraju i umowy: w niektórych krajach obowiązuje rachunek powierniczy lub gwarancja bankowa, w innych zabezpieczenia trzeba zapisać w umowie. Sprawdzamy ten punkt przed rezerwacją i wyjaśniamy go prostym językiem.
Czy potrzebuję prawnika?
Tak, skorzystanie z usług lokalnego prawnika reprezentującego kupującego to standardowa praktyka. Pomożemy Ci go znaleźć i wspólnie sprawdzimy umowę.
Czy gwarantujecie rentowność?
Nie. Pokazujemy obliczenia i założenia: cenę, czynsz, obłożenie, podatki i wydatki. Rentowność podawana w reklamach deweloperów to deklaracja sprzedawcy, a nie fakt.
W jakiej walucie należy płacić?
Zazwyczaj w walucie danego kraju lub walucie określonej w umowie z deweloperem. Uwzględniamy ryzyko kursowe w obliczeniach i wskazujemy, na którym etapie się pojawia.
Czy zakup daje prawo pobytu?
W niektórych krajach tak, pod warunkiem spełnienia określonych wymogów, w innych nie. Przepisy się zmieniają, dlatego wraz z prawnikiem sprawdzamy aktualne wymagania na dzień transakcji.
Co się stanie, gdy wyślę zapytanie?
Konsultant napisze do Ciebie wybranym kanałem, w razie potrzeby zada 1-2 pytania i prześle zestawienie ofert z cenami, źródłami informacji i ryzykiem. Nie zadzwonimy bez Twojej zgody.
Czy obsługujecie klientów z każdego kraju?
Tak. Obsługujemy kupujących z każdego kraju. Piszemy w Twojej strefie czasowej, w wybranym języku i przez wygodny dla Ciebie komunikator.
Co, jeśli zmienię zdanie?
Do czasu rezerwacji do niczego się nie zobowiązujesz. Możesz po prostu nie odpowiadać lub napisać „na razie nieaktualne” - przestaniemy się kontaktować.
Słownik
- Pełna własność - bezterminowa własność nieruchomości
- Długoterminowy najem (w dokumentach międzynarodowych - długoterminowy najem) - prawo korzystania z nieruchomości przez okres określony w umowie najmu; po upływie tego okresu nieruchomość wraca do właściciela gruntu, jeśli umowa nie zostanie przedłużona.
- Zakup na etapie budowy - umowa i płatności przed oddaniem nieruchomości do użytku; cena jest zwykle niższa, ale ryzyko opóźnień większe.
- Stopa zwrotu brutto - roczny przychód z wynajmu podzielony przez cenę, bez uwzględnienia kosztów i podatków.
- Stopa zwrotu netto - po odliczeniu podatków, kosztów utrzymania, zarządzania i okresów bez najemcy.
- Rachunek escrow - rachunek, na którym środki kupującego są przechowywane do czasu spełnienia warunków umowy.
Nie wiesz, od którego kraju zacząć?
To normalne. Zacznij od swoich potrzeb i budżetu - porównamy rynki.
WhatsApp +44 7893 926760 · Napisz na Telegramie · Kanał na Telegramie @m2agencyre · hello@m2agencyre.com