База знань
Відповіді на запитання, які ставлять перед першою купівлею нерухомості за кордоном.
Статті за країнами
Податки, право, дохідність і ризики - коротко, з цифрами та посиланнями на першоджерела.
Кіпр · Податки · 4 хвКіпр: ПДВ 19% і його вплив на дохідність
Інвестор, який купує квартиру в забудовника для здавання в оренду, майже завжди сплачує ПДВ 19%, а не 5%. Це одразу знижує дохідність: 5,4% від ціни без податку перетворюються приблизно на 4,5% від фактично вкладених коштів.
Кіпр · Купівля · 4 хвКіпр: скільки коштує купівля понад ціну об’єкта
З 1 січня 2026 року гербовий збір на Кіпрі не стягується. Головна додаткова витрата при купівлі від забудовника - ПДВ 19 % або 5 %; збору за передачу немає, якщо застосовується ПДВ.
Балі · Дохідність · 4 хвБалі: чому рекламована дохідність не збігається з незалежними оцінками
За незалежною оцінкою Global Property Guide, валова дохідність вілл на Балі становить 2,93-5,47%, у середньому 4,24%. Двозначні показники в рекламі майже завжди є сценарієм подобової оренди до вирахування витрат і без урахування того, що право довгострокової оренди із часом знецінюється.
Балі · Право · 5 хвБалі: довгострокова оренда, права іноземців на землю та PT PMA
На Балі іноземці не можуть володіти землею у повній власності. Є три законні варіанти: довгострокова оренда, Hak Pakai або компанія PT PMA. З лютого 2026 року володіння землею через індонезійського номінала прямо заборонено на рівні провінції.
Греція · Податки · 4 хвГреція: податок 15 % для покупців не з ЄС - що відомо на листопад 2026 року
Законопроєкт про податок 15 % внесли до парламенту на початку листопада 2026 року, але його ще не ухвалено. Якщо його приймуть у нинішній редакції, податок на передачу нерухомості для податкових резидентів країн поза ЄС і ЄЕЗ зросте з 3 % до 15 % (з 3,09 % до 15,45 % з муніципальною надбавкою) для остаточних договорів, підписаних з 1 липня 2027 року.
Греція · Посвідка на проживання · 4 хвГреція: Golden Visa - пороги за зонами та що змінилося
З 1 вересня 2024 року мінімальна інвестиція для Golden Visa через нерухомість - 800 000 € в Аттиці, Салоніках, на Міконосі, Санторіні та великих островах і 400 000 € в інших місцях. Інвестиція має бути в один об'єкт площею від 120 м², подобова оренда заборонена.
Таїланд · Право · 4 хвТаїланд: квота 49% у кондомініумах, безстрокове право власності та довгострокова оренда вілл
Квартира в кондомініумі - єдиний широко доступний для іноземця спосіб отримати повну безстрокову власність у Таїланді. Квота - 49 % загальної площі лотів у будинку; пропозиції підняти її до 75 % і дозволити оренду на 99 років станом на листопад 2026 року не ухвалено.
Таїланд · Ризики · 4 хвТаїланд: чи законна подобова оренда (Hotel Act і правило 30 днів)
Здавання житла менш ніж на місяць у Таїланді вважається готельною діяльністю. Без ліцензії це кримінальне правопорушення, а квартиру в кондомініумі взагалі не можна використовувати для готельної діяльності. Розраховуючи дохідність квартири, варто орієнтуватися на оренду від одного місяця.
Грузія · Ризики · 4 хвГрузія: будівництво без ескроу - як знизити ризик
Закон Грузії не вимагає ескроу під час продажу житла на етапі будівництва: гроші покупця одразу надходять забудовнику. Захист доводиться забезпечувати самостійно - за допомогою поетапних платежів, попередньої реєстрації права в NAPR і перевірки дозволів.
Грузія · Дохідність · 4 хвГрузія: податок на оренду 5% і реальна дохідність у Тбілісі та Батумі
Довгострокова оренда житла фізичною особою в Грузії оподатковується за ставкою 5% від доходу без вирахувань. Валова дохідність у Тбілісі становить 8-9%, у Батумі - близько 7%; після податку та простою реалістична дохідність у Тбілісі - близько 7%.
Гіди за країнами
Право власності для іноземців, податки на купівлю та володіння, правила оренди й продажу. Коротко й з посиланнями на офіційні джерела.
Кіпр
Повна власність (безстрокова власність на об'єкт). Покупцям не з ЄС потрібен дозвіл, можна придбати до 2 об'єктів.
Балі
Повного права власності немає (безстрокова власність недоступна). Hak Pakai, HGB через PT PMA, довгострокова оренда (право користуватися об'єктом протягом строку договору, без права власності).
Таїланд
Кондо - повна власність (безстрокова власність на квартиру) у межах квоти 49%. Земля - ні, лише оренда строком до 30 років.
Загальні запитання
Чому мої послуги безкоштовні?
Послуги агенції оплачує забудовник, а не покупець.
Ви не просуватимете те, що вигідніше вам?
Наше завдання - щоб ви придбали об’єкт і повернулися по другий або порекомендували нас знайомим. Це можливо, лише якщо перший об’єкт відповідає вашим цілям. Тому ми показуємо ризики кожного проєкту й кажемо, коли не рекомендуємо його.
Чи можна купити, не приїжджаючи?
У багатьох країнах - так: онлайн-перегляд, електронні документи, підписання за довіреністю. Якщо закон вимагає особистої присутності, повідомимо заздалегідь.
Кому я переказую гроші?
Забудовнику або на захищений рахунок згідно з договором. Гроші за об’єкт агентству ніколи не переказують.
Що буде, якщо будівництво затримається?
Це залежить від країни й договору: в одних країнах є ескроу або банківська гарантія, в інших захист потрібно передбачити в договорі. Ми перевіряємо це до бронювання й пояснюємо простою мовою.
Чи потрібен юрист?
Так, місцевий юрист на боці покупця - звична практика. Допомагаємо його знайти й разом перевіряємо договір.
Чи обіцяєте ви дохідність?
Ні. Ми показуємо розрахунок і припущення: ціну, оренду, завантаженість, податки та витрати. Дохідність у рекламі забудовників - не факт, а заява продавця.
У якій валюті платити?
Зазвичай у валюті країни або у валюті договору із забудовником. Курсовий ризик ми враховуємо в розрахунку та підказуємо, на якому етапі він виникає.
Чи дає купівля дозвіл на проживання?
У деяких країнах - за умови дотримання вимог, в інших - ні. Правила змінюються, тому ми разом із юристом перевіряємо актуальні вимоги на дату угоди.
Що буде після того, як я залишу заявку?
Консультант напише в обраний канал, за потреби поставить 1-2 запитання та надішле добірку з цінами, джерелами й ризиками. Не телефонуватимемо без вашої згоди.
Ви працюєте з клієнтами з будь-якої країни?
Так. Ми працюємо з покупцями з будь-якої країни, пишемо у вашому часовому поясі, зручною мовою та у зручному месенджері.
А якщо я передумаю?
До бронювання ви ні до чого не зобов’язані. Можна просто не відповідати або написати «поки не актуально» - і ми перестанемо писати.
Словник
- Повне право власності - безстрокова власність на об'єкт (у міжнародних документах - повне безстрокове володіння).
- Довгострокова оренда - право користуватися об'єктом протягом строку, визначеного договором оренди; після завершення строку об'єкт повертається власнику землі, якщо договір не продовжено.
- Купівля на етапі будівництва - договір і платежі до здачі об’єкта; ціна зазвичай нижча, ризик затримки строків вищий.
- Валова дохідність - річний дохід від оренди, поділений на ціну, без урахування витрат і податків.
- Чиста дохідність - після сплати податків, витрат на обслуговування й управління та врахування періоду простою.
- Ескроу - рахунок, на якому зберігаються кошти покупця до виконання умов договору.
Не знаєте, з якої країни почати?
Це нормально. Почніть із завдання та бюджету - ринки порівняємо ми.
WhatsApp +44 7893 926760 · Написати в Telegram · Канал Telegram @m2agencyre · hello@m2agencyre.com