Tailândia · Riscos · 4 min
Tailândia: o aluguel por diária é legal? (Hotel Act e regra dos 30 dias)
Alugar um imóvel por menos de um mês na Tailândia é considerado atividade hoteleira. Operar sem licença é uma infração penal, e um apartamento em condomínio não pode ser usado para atividade hoteleira. O cálculo da rentabilidade de um apartamento deve considerar aluguéis de pelo menos um mês.
Dados essenciais
De onde vem a regra dos 30 dias
O Hotel Act de 2004 define hotel como um negócio que oferece hospedagem temporária mediante pagamento. Hospedagens alugadas por mês ou por mais tempo não se enquadram nessa definição. Essa é a base da "regra dos 30 dias" do mercado (AustCham Thailand). O que importa é a substância: se um anúncio informa diária e aceita reservas curtas, acrescentar "mínimo de 30 noites" não o torna regular. A plataforma de reservas usada não muda a situação jurídica.
Por isso os contratos de aluguel mensal se tornaram padrão no mercado. Não se trata de um atalho, mas de um formato legal de locação de longo prazo. A renda desse tipo de aluguel é menor que os números anunciados para diárias, mas não traz risco de multas nem de conflitos com a administração do edifício.
Penalidades
Operar um hotel sem licença viola a Section 15. Pela Section 59, a penalidade é multa de até 20.000 baht mais 10.000 baht por cada dia em que a infração continuar (Library of Congress); segundo a FRANK Legal & Tax, também é possível prisão de até um ano (FRANK Legal & Tax). Em fevereiro de 2025, o governo alertou publicamente os compradores estrangeiros de que alugar unidades de condomínio a turistas por diária é ilegal e determinou inspeções nos condomínios (Library of Congress).
Condomínios: uma proibição à parte
Em novembro de 2023, o Land Department confirmou que unidades de condomínio não podem ser usadas para atividade hoteleira. Por isso, alugar uma unidade de condomínio por diária é ilegal independentemente de qualquer licença (AustCham Thailand). Além disso, muitos edifícios proíbem esse tipo de aluguel em seus regulamentos internos.
Um edifício só pode ser usado como hotel após o cancelamento do seu registro como condomínio e a obtenção das licenças hoteleiras. Na prática, isso só é possível antes da venda das unidades ou com o consentimento unânime de todos os proprietários (AustCham Thailand). Se um vendedor prometer aluguel por diária em um edifício registrado como condomínio, peça uma explicação por escrito da base legal.
Verifique à parte o regulamento do edifício: ele vale para todos os proprietários, e a administradora pode restringir o acesso de hóspedes de curta temporada, exigir cadastro de moradores e aplicar as multas previstas na convenção. Um conflito com a administradora é o caminho mais rápido para perder a renda de aluguel.
Regime simplificado para imóveis pequenos
Desde 2023, um imóvel com até 8 quartos e até 30 hóspedes pode funcionar como hospedagem não hoteleira. Isso não é automático: o operador deve notificar o órgão de registro, passar por uma inspeção e cumprir os requisitos de segurança (AustCham Thailand). Operadores estrangeiros também estão sujeitos ao Foreign Business Act: a atividade hoteleira está na List 3, e uma empresa de maioria estrangeira precisa de licença ou de certificado BOI.
A nova lei ainda não foi aprovada
Em 29 de setembro de 2026, o governo apresentou uma minuta de Accommodation Places Act com três categorias: até 8 quartos - notificação, 9-40 - registro, e mais de 40 - licença. Ela não foi aprovada, não tem data de vigência e não elimina a proibição para condomínios (AustCham Thailand).
A minuta também prevê um sistema eletrônico de notificação e o envio de dados sobre hóspedes estrangeiros ao Immigration Bureau. Comentaristas do setor afirmam que as plataformas de reserva podem ser obrigadas a verificar o registro dos imóveis. Isso reforçaria a fiscalização, e não afrouxaria as restrições (AustCham Thailand).
Conclusão para compradores: acompanhe as mudanças nas leis de hospedagem, mas não compre um condo contando com uma futura legalização do aluguel por diária.
O que isso significa para os seus cálculos
Este artigo tem caráter apenas informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou tributário. As condições devem ser verificadas para o imóvel específico antes de concluir uma operação.
- calcule a rentabilidade de um condo com base em aluguéis de um mês ou mais;
- o aluguel por diária só é viável em uma villa com operador licenciado ou como parte de um projeto hoteleiro;
- se as projeções de renda do vendedor se baseiam em diárias em um condomínio, isso é um risco jurídico, e não uma premissa de rentabilidade;
- para uma villa destinada a diárias, defina com antecedência quem será o operador, se ele tem notificação ou licença e em nome de quem ficará o contrato com os hóspedes.
O que isto significa para quem compra
- Aluguéis de menos de um mês configuram atividade hoteleira, e operar sem licença é uma infração.
- Unidades de condomínio não podem ser alugadas por diária.
- A base realista para um condo é um prazo de locação de pelo menos 1 mês.
- A nova lei de hospedagem ainda é uma minuta e não vai legalizar aluguéis pelo Airbnb em condomínios.
Atualizado em . Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.
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