Tailândia · Legislação · 4 min
Tailândia: quota de 49% em condomínios, propriedade plena e arrendamento de longo prazo de villas
Um apartamento num condomínio é a única forma acessível a um grande número de estrangeiros de obter propriedade plena e por prazo indeterminado na Tailândia. A quota é de 49% da área total dos apartamentos do edifício; as propostas para aumentá-la para 75% e permitir arrendamentos de 99 anos não tinham sido aprovadas até novembro de 2026.
Dados essenciais
Como funciona a cota de 49%
A Section 19 bis do Condominium Act de 1979 permite que estrangeiros sejam donos de unidades em um condomínio registrado, desde que a propriedade estrangeira não ultrapasse 49% da área total de todas as unidades. Os 51% restantes devem pertencer a cidadãos ou entidades tailandesas (Thai Law Online). A cota se baseia na área, e não no número de unidades: alguns apartamentos grandes de estrangeiros podem esgotá-la mais rápido.
A cota vale para cada edifício individualmente. Em empreendimentos procurados, ela pode se esgotar já na fase inicial de vendas, deixando o arrendamento de longo prazo como única opção para os estrangeiros que compram as unidades restantes. Isso também afeta a revenda: se a cota estiver cheia, você só pode vender uma unidade estrangeira com propriedade plena a outro estrangeiro se a sua parcela da cota passar para o comprador.
O que verificar antes de pagar
A exigência de transferência em moeda estrangeira está na Section 19 ter do Condominium Act: o valor transferido do exterior não pode ser inferior ao preço de compra, e o nome do remetente deve coincidir com o do comprador (Khonsu Legal).
- Confirmação por escrito da construtora ou da administração do edifício sobre a cota estrangeira restante na data da operação;
- Que os recursos da compra serão transferidos do exterior em moeda estrangeira e que o banco emitirá um comprovante da transferência - sem isso, a unidade não pode ser registrada em nome de um estrangeiro;
- Que a propriedade será registrada em seu nome no Land Department, e não em nome de uma empresa ou intermediário.
A cota não foi ampliada
Propostas para elevar a cota a 75% e permitir arrendamentos de 99 anos estão em discussão desde 2024. Em novembro de 2026, nenhuma delas havia virado lei, e nenhum projeto havia sido apresentado ao Parlamento. A cota de propriedade de 49% e o limite de 30 anos para arrendamentos continuam em vigor (Thai Law Online). Não planeje uma compra contando com a aprovação de uma reforma futura.
O que mudou em 2026: a redução das taxas de transferência e de registro de hipoteca para 0,01% foi prorrogada até 30 de junho de 2027 (Thai Law Online). O benefício depende de requisitos, então verifique se ele se aplica à sua operação.
Villas: apenas arrendamento de longo prazo
Estrangeiros não podem ser donos de terrenos na Tailândia, por isso uma villa em geral só está disponível por arrendamento de longo prazo: um arrendamento do terreno por até 30 anos. Se o contrato prevê prazo maior, ele é reduzido para 30 anos. O arrendamento pode ser renovado, mas cada novo prazo também não pode passar de 30 anos a partir da data da renovação (Addleshaw Goddard).
No processo 4655/2566, a Suprema Corte declarou nulas as promessas de renovar o arrendamento por mais dois prazos de 30 anos nas mesmas condições, com pagamento antecipado, entendendo que se tratava de uma tentativa de contornar o limite. Um esquema "30+30+30" não deve ser tratado como garantia de 90 anos: só o prazo inicial é garantido.
O tribunal admite a renovação se as condições refletirem circunstâncias futuras, e não apenas repetirem o prazo inicial com um valor pago adiantado. Antes de assinar, verifique quem é o dono do terreno, se ele está hipotecado e se o arrendamento será registrado no Land Department.
Como comparar as opções
Um apartamento em condomínio dentro da cota oferece propriedade plena e perpétua, que pode ser vendida ou deixada como herança. Uma villa em arrendamento de longo prazo dá um direito de 30 anos, e seu valor cai à medida que o prazo se esgota. Para comparar o retorno de uma villa, divida o preço pelo prazo restante do arrendamento e desconte esse valor da renda anual.
Exemplo: uma villa de 15 milhões de baht com arrendamento de 30 anos representa cerca de 500.000 baht por ano só para recuperar o preço de compra. Se a renda líquida de aluguel for de 900.000 baht, o lucro real é de cerca de 400.000 baht, ou 2,7% do preço de compra. Os números são ilustrativos, mas a mesma lógica vale para qualquer villa em arrendamento de longo prazo.
Para um apartamento em condomínio dentro da cota, esse ajuste não se aplica: a propriedade é perpétua, e o valor é definido pelo mercado, e não pelo prazo restante.
Este material tem caráter apenas informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou tributário. As condições da operação devem ser analisadas para o imóvel específico.
O que isto significa para quem compra
- A única forma de um estrangeiro obter propriedade plena e perpétua é comprar uma unidade em condomínio dentro da cota de 49%.
- Confirme a cota restante e documente a transferência em moeda estrangeira antes de pagar.
- Uma villa é arrendada por 30 anos; os tribunais declararam nulas as promessas de renovação "30+30".
- A cota de 75% e o arrendamento de 99 anos ainda são só propostas.
Atualizado em . Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.
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