Tayland · Hukuk · 4 dk
Tayland: Kondominyumlarda %49 kotası, villalarda süresiz tam mülkiyet ve uzun süreli kiralama
Condominium dairesi, bir yabancının Tayland'da süresiz tam mülkiyet edinmesinin yaygın olarak erişilebilir tek yoludur. Kota, bir binadaki dairelerin toplam alanının %49'udur; bunu %75'e çıkarma ve 99 yıllık kiralamaya izin verme önerileri Kasım 2026 itibarıyla kabul edilmemişti.
Önemli rakamlar
%49 kotası nasıl işler
1979 tarihli Kondominyum Yasası'nın 19 bis maddesi, yabancı mülkiyetinin tüm birimlerin toplam kullanım alanının %49'unu aşmaması koşuluyla, yabancıların tescilli bir kondominyumda birim sahibi olmasına izin verir. Kalan %51 Tayland vatandaşlarına veya Tayland kuruluşlarına ait olmalıdır (Thai Law Online). Kota birim sayısına göre değil, alana göre hesaplanır: yabancılara ait birkaç büyük daire kotayı daha hızlı doldurabilir.
Kota her binaya ayrı ayrı uygulanır. Popüler projelerde ilk satış aşamasında tükenebilir ve kalan birimleri alan yabancılar için tek seçenek uzun süreli kiralama olur. Bu yeniden satışı da etkiler: kota doluysa, yabancıya ait tam mülkiyetli bir birimi başka bir yabancıya ancak kota payınız alıcıya geçerse satabilirsiniz.
Ödemeden önce neler kontrol edilmeli
Döviz transferi şartı Kondominyum Yasası'nın 19 ter maddesinde düzenlenmiştir: yurt dışından transfer edilen tutar satın alma fiyatından az olmamalı ve gönderenin adı alıcının adıyla aynı olmalıdır (Khonsu Legal).
- İşlem tarihinde kalan yabancı mülkiyet kotasına dair geliştiriciden veya bina yönetiminden yazılı teyit;
- Satın alma bedelinin yurt dışından döviz olarak transfer edileceği ve bankanın transfer belgesi düzenleyeceği - bu olmadan birim yabancı adına tescil edilemez;
- Mülkiyetin bir şirket veya aracı adına değil, Arazi Dairesi'nde sizin adınıza tescil edileceği.
Kota artırılmadı
Kotayı %75'e çıkarma ve 99 yıllık kiralamaya izin verme önerileri 2024'ten beri tartışılıyor. Kasım 2026 itibarıyla hiçbiri yasalaşmadı ve parlamentoya bir tasarı sunulmadı. %49 mülkiyet kotası ve 30 yıllık kira sınırı yürürlükte kalıyor (Thai Law Online). Gelecekteki bir reformun kabul edileceği varsayımıyla alım planlamayın.
2026'da ne değişti: devir ve ipotek tescil harçlarının %0,01'e indirilmesi 30 Haziran 2027'ye kadar uzatıldı (Thai Law Online). İndirim uygunluk koşullarına tabidir; bu yüzden kendi işleminize uygulanıp uygulanmadığını kontrol edin.
Villalar: yalnızca uzun süreli kiralama
Yabancılar Tayland'da arazi sahibi olamaz; bu yüzden villa genellikle uzun süreli kiralamayla alınır: arazinin 30 yıla kadar uzun süreli kiralanması. Sözleşme daha uzun bir süre öngörüyorsa 30 yıla indirilir. Kira yenilenebilir, ancak her yeni süre de yenileme tarihinden itibaren 30 yılı aşmamalıdır (Addleshaw Goddard).
4655/2566 sayılı davada Yüksek Mahkeme, kirayı aynı koşullarla ve peşin ödemeyle iki kez daha 30'ar yıl yenileme vaatlerini, sınırı aşma girişimi olarak görüp geçersiz saydı. "30+30+30" düzenlemesi 90 yıllık bir garanti olarak görülmemelidir: yalnızca ilk süre garantilidir.
Mahkeme, koşulları ilk süreyi peşin ödenmiş bir tutarla tekrarlamak yerine gelecekteki koşulları yansıtıyorsa yenilemeye izin verir. İmzadan önce arazinin sahibini, ipotekli olup olmadığını ve kiranın Arazi Dairesi'nde tescil edilip edilmeyeceğini kontrol edin.
Seçenekler nasıl karşılaştırılır
Kota kapsamındaki bir kondominyum dairesi satılabilen veya miras bırakılabilen tam ve süresiz mülkiyet sunar. Uzun süreli kiralanan bir villa size 30 yıllık bir hak verir ve değeri kira süresi azaldıkça düşer. Bir villanın getirisini karşılaştırmak için fiyatını kalan kira süresine bölün ve bu tutarı yıllık gelirden düşün.
Örnek: 30 yıllık kirayla 15 milyon baht fiyatlı bir villa, yalnızca satın alma bedelini geri kazanmak için yılda yaklaşık 500.000 baht demektir. Net kira geliri 900.000 baht ise fiili kâr yaklaşık 400.000 baht, yani satın alma fiyatının %2,7'sidir. Rakamlar örnek amaçlıdır, ancak aynı mantık uzun süreli kiralanan her villa için geçerlidir.
Kota kapsamındaki bir kondominyum dairesinde bu düzeltme gerekmez: mülkiyet süresizdir ve değeri kalan süre değil, piyasa belirler.
Bu içerik yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. İşlem koşulları belirli mülk için incelenmelidir.
Alıcı için anlamı
- Bir yabancının tam ve süresiz mülkiyet edinmesinin tek yolu, %49 kotası dahilinde bir kondominyum birimi satın almaktır.
- Ödemeden önce kalan kotayı teyit edin ve döviz transferini belgeleyin.
- Villa 30 yıllığına kiralanır; mahkemeler "30+30" yenileme vaatlerini geçersiz saydı.
- %75 kota ve 99 yıllık kiralama hâlâ yalnızca öneri.
Güncellenme tarihi: . Bu genel bilgidir; hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.
Kıbrıs · Vergiler · 4 dk