थाईलैंड: कॉन्डोमिनियम में 49% विदेशी कोटा, विला का पूर्ण स्वामित्व और दीर्घकालिक पट्टा

49% कोटा कैसे काम करता है

1979 के Condominium Act की धारा 19 bis विदेशियों को रजिस्टर्ड कॉन्डोमिनियम में यूनिट्स का मालिक बनने देती है, बशर्ते विदेशी स्वामित्व सभी यूनिट्स के कुल फ़्लोर एरिया के 49% से अधिक न हो। बाकी 51% थाई नागरिकों या थाई संस्थाओं के स्वामित्व में होना चाहिए (Thai Law Online)। कोटा फ़्लोर एरिया पर आधारित है, यूनिट्स की संख्या पर नहीं: विदेशियों के कुछ बड़े अपार्टमेंट इसे जल्दी खत्म कर सकते हैं।

कोटा हर अलग इमारत पर लागू होता है। लोकप्रिय प्रोजेक्ट्स में यह बिक्री के शुरुआती चरण में ही खत्म हो सकता है, और बाकी यूनिट्स खरीदने वाले विदेशियों के लिए केवल लंबी अवधि की लीज़ बचती है। इसका असर रीसेल पर भी पड़ता है: अगर कोटा भर गया है, तो विदेशी स्वामित्व वाली यूनिट को पूर्ण स्वामित्व के साथ किसी दूसरे विदेशी को तभी बेच सकते हैं जब आपका कोटा हिस्सा खरीदार को मिले।

भुगतान से पहले क्या जांचें

विदेशी मुद्रा में ट्रांसफ़र की शर्त Condominium Act की धारा 19 ter में है: विदेश से भेजी गई राशि खरीद कीमत से कम नहीं होनी चाहिए, और भेजने वाले का नाम खरीदार के नाम से मेल खाना चाहिए (Khonsu Legal).

• लेनदेन की तारीख पर बचे विदेशी स्वामित्व कोटे की डेवलपर या बिल्डिंग मैनेजमेंट से लिखित पुष्टि;
• कि खरीद का पैसा विदेश से विदेशी मुद्रा में ट्रांसफ़र होगा और बैंक ट्रांसफ़र का प्रमाण देगा - इसके बिना यूनिट विदेशी के नाम रजिस्टर नहीं हो सकती;
• कि स्वामित्व Land Department में आपके नाम पर रजिस्टर होगा, किसी कंपनी या बिचौलिए के नाम पर नहीं।

कोटा नहीं बढ़ा है

कोटा 75% करने और 99 साल की लीज़ की अनुमति देने के प्रस्तावों पर 2024 से चर्चा हो रही है। नवंबर 2026 तक दोनों में से कोई भी कानून नहीं बना था, और संसद में कोई विधेयक पेश नहीं हुआ था। 49% स्वामित्व कोटा और 30 साल की लीज़ सीमा लागू हैं (Thai Law Online)। भविष्य में सुधार पास होने के अनुमान पर खरीद की योजना न बनाएं।

2026 में क्या बदला: ट्रांसफ़र और मॉर्गेज रजिस्ट्रेशन फ़ीस को 0.01% तक घटाने की छूट 30 जून 2027 तक बढ़ा दी गई है (Thai Law Online)। छूट पात्रता शर्तों के अधीन है, इसलिए जांचें कि क्या यह आपके खास लेनदेन पर लागू होती है।

विला: केवल लंबी अवधि की लीज़

थाईलैंड में विदेशी ज़मीन के मालिक नहीं हो सकते, इसलिए विला आमतौर पर लंबी अवधि की लीज़ पर मिलता है: 30 साल तक की ज़मीन की लीज़। अगर अनुबंध में लंबी अवधि लिखी है, तो वह 30 साल तक घटा दी जाती है। लीज़ नवीनीकृत हो सकती है, लेकिन कोई भी नई अवधि नवीनीकरण की तारीख से 30 साल से अधिक नहीं हो सकती (Addleshaw Goddard).

केस 4655/2566 में सुप्रीम कोर्ट ने अग्रिम भुगतान के साथ समान शर्तों पर लीज़ को दो और 30 साल की अवधियों के लिए बढ़ाने के वादों को अमान्य माना, इसे सीमा से बचने की कोशिश मानते हुए। "30+30+30" व्यवस्था को 90 साल की गारंटी नहीं मानना चाहिए: केवल शुरुआती अवधि की गारंटी है।

अदालत नवीनीकरण की अनुमति देती है अगर उसकी शर्तें भविष्य की परिस्थितियों को दर्शाएं, न कि अग्रिम भुगतान के साथ सिर्फ़ शुरुआती अवधि दोहराएं। हस्ताक्षर से पहले जांचें कि ज़मीन किसकी है, क्या वह गिरवी है, और क्या लीज़ Land Department में रजिस्टर होगी।

विकल्पों की तुलना कैसे करें

कोटे के योग्य कॉन्डोमिनियम अपार्टमेंट पूर्ण, स्थायी स्वामित्व देता है जिसे बेचा या विरासत में दिया जा सकता है। लंबी अवधि की लीज़ वाला विला 30 साल का अधिकार देता है, और लीज़ की अवधि घटने के साथ उसका मूल्य घटता है। विला के रिटर्न की तुलना के लिए उसकी कीमत को बची लीज़ अवधि से भाग दें और वह राशि सालाना आय से घटाएं।

उदाहरण: 30 साल की लीज़ वाला 15 मिलियन बाट का विला सिर्फ़ खरीद कीमत वसूलने के लिए साल में लगभग 500,000 बाट के बराबर है। अगर शुद्ध किराया आय 900,000 बाट है, तो असली मुनाफ़ा लगभग 400,000 बाट, यानी खरीद कीमत का 2.7% है। आंकड़े उदाहरण के लिए हैं, लेकिन यही तर्क लंबी अवधि की लीज़ वाले किसी भी विला पर लागू होता है।

कोटे के योग्य कॉन्डोमिनियम अपार्टमेंट पर यह समायोजन लागू नहीं होता: स्वामित्व स्थायी है, और मूल्य बची अवधि से नहीं, बाज़ार से तय होता है।

यह सामग्री केवल सामान्य जानकारी के लिए है और कानूनी या टैक्स सलाह नहीं है। लेनदेन की शर्तें खास प्रॉपर्टी के लिए जांचनी चाहिए।

अद्यतन तिथि 5 नवंबर 2026। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी या टैक्स सलाह नहीं।

स्रोत

1. Thai Law Online - Condo Foreign Ownership Quota 2026
2. Addleshaw Goddard - Thai Supreme Court 4655/2566
3. Khonsu Legal - Thai condo foreign quota

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