Таиланд: квота 49% в кондоминиумах, полное владение и долгосрочная аренда вилл

Как работает квота 49%

Раздел 19 bis Закона о кондоминиумах 1979 года позволяет иностранцам владеть квартирами в зарегистрированном кондоминиуме в пределах 49% суммарной площади всех квартир. Остальные 51% - у граждан Таиланда или тайских юрлиц (Thai Law Online). Считается площадь, а не число квартир: несколько больших квартир иностранцев могут исчерпать квоту быстрее.

Квота привязана к конкретному зданию. В востребованных домах она может закончиться ещё на старте продаж, и тогда оставшиеся квартиры доступны иностранцу только в долгосрочной аренде. Это влияет и на перепродажу: если квота заполнена, другому иностранцу квартиру в полном владении можно продать, только если ваша доля переходит к нему.

Что проверить до оплаты

Требование о валютном переводе - раздел 19 ter Закона о кондоминиумах: сумма перевода из-за рубежа должна быть не меньше цены квартиры, а имя отправителя - совпадать с именем покупателя (Khonsu Legal).

• письменное подтверждение остатка иностранной квоты от застройщика или управляющей компании дома на дату сделки;
• что деньги на покупку придут из-за рубежа в иностранной валюте и банк выдаст подтверждение перевода - без этого оформить квартиру на иностранца нельзя;
• что право будет зарегистрировано в Земельном департаменте на ваше имя, а не на компанию или посредника.

Квоту не повысили

Идеи поднять квоту до 75% и разрешить аренду на 99 лет обсуждаются с 2024 года. На ноябрь 2026 года ни одна не стала законом, законопроект в парламент не вносился, ограничения 49% и 30 лет действуют (Thai Law Online). Планировать сделку по обещанию будущей реформы нельзя.

Что изменилось в 2026 году: снижение пошлины за передачу и регистрацию ипотеки до 0,01% продлено до 30 июня 2027 года (Thai Law Online). Условия льготы ограничены, поэтому её применимость к конкретной сделке проверяется отдельно.

Виллы: только долгосрочная аренда

Землёй иностранец в Таиланде владеть не может, поэтому вилла для него - это долгосрочная аренда: право пользования землёй на срок до 30 лет. Если в договоре больше, срок сокращается до 30. Продлить можно, но новый срок тоже не больше 30 лет с даты продления (Addleshaw Goddard).

В деле 4655/2566 Верховный суд признал ничтожными обещания продлить аренду ещё на два срока по 30 лет на тех же условиях с предоплатой - это обход ограничения. Схемы «30+30+30» нельзя считать гарантией 90 лет: гарантирован только первый срок.

Суд допускает продление, если его условия отражают будущие обстоятельства, а не повторяют первый срок с заранее оплаченной суммой. Перед подписанием проверьте, на кого оформлена земля, есть ли на ней ипотека и будет ли договор аренды зарегистрирован в Земельном департаменте.

Как сравнивать варианты

Квартира в квоте - полное бессрочное владение, его можно продать и унаследовать. Вилла в долгосрочной аренде - право на 30 лет, стоимость которого снижается по мере приближения конца срока. Для сравнения доходности виллы делите цену на оставшийся срок аренды и вычитайте эту долю из годового дохода.

Пример: вилла за 15 млн бат на аренде 30 лет - это около 500 000 бат в год только на возврат вложенной суммы. Если чистый арендный доход 900 000 бат, реальная прибыль - около 400 000 бат, или 2,7% цены. Цифры условные, но логика одинакова для любой виллы при долгосрочной аренде.

Для квартиры в квоте такой поправки нет: право бессрочное, и стоимость определяется рынком, а не оставшимся сроком.

Материал - справка, а не юридическая или налоговая консультация: перед сделкой условия проверяются под конкретный объект.

Актуально на 05.11.2026. Это справка, а не юридическая или налоговая консультация.

Источники

1. Thai Law Online - Condo Foreign Ownership Quota 2026
2. Addleshaw Goddard - Thai Supreme Court 4655/2566
3. Khonsu Legal - Thai condo foreign quota

Всё о рынке: Таиланд Поделиться в Telegram