تايلاند · القانون · 4 دقائق
تايلاند: حصة 49% في الوحدات السكنية، والتملك الحر وحق الإيجار طويل الأجل للفلل
شقة الكوندومينيوم هي الطريقة الوحيدة المتاحة على نطاق واسع للأجنبي للحصول على ملكية حرة دائمة في تايلاند. الحصة 49% من إجمالي مساحة الوحدات في المبنى؛ ولم تُقر حتى نوفمبر 2026 مقترحات رفعها إلى 75% والسماح بإيجارات لمدة 99 عامًا.
أبرز الحقائق بالأرقام
كيف تعمل حصة 49%
تسمح المادة 19 bis من قانون الكوندومينيوم لعام 1979 للأجانب بتملّك وحدات في كوندومينيوم مسجّل، بشرط ألا تتجاوز الملكية الأجنبية 49% من إجمالي مساحة جميع الوحدات. ويجب أن تكون نسبة 51% المتبقية مملوكة لمواطنين أو كيانات تايلاندية (Thai Law Online). تُحسب الحصة بالمساحة لا بعدد الوحدات: بضع شقق كبيرة يملكها أجانب قد تستنفدها أسرع.
تنطبق الحصة على كل مبنى على حدة. في المشاريع المطلوبة قد تنفد خلال مرحلة البيع الأولى، فلا يبقى للأجانب الذين يشترون الوحدات المتبقية سوى الإيجار طويل الأمد. ويؤثر ذلك أيضًا في إعادة البيع: إذا امتلأت الحصة، لا يمكنكم بيع وحدة مملوكة لأجنبي بملكية كاملة لأجنبي آخر إلا إذا انتقلت حصتكم إلى المشتري.
ما الذي يجب فحصه قبل الدفع
شرط التحويل بالعملة الأجنبية منصوص عليه في المادة 19 ter من قانون الكوندومينيوم: يجب ألا يقل المبلغ المحوّل من الخارج عن سعر الشراء، وأن يطابق اسم المرسل اسم المشتري (Khonsu Legal).
- تأكيد كتابي من المطوّر أو إدارة المبنى بالحصة الأجنبية المتبقية في تاريخ الصفقة؛
- أن أموال الشراء ستُحوّل من الخارج بعملة أجنبية وأن البنك سيصدر إثباتًا للتحويل - وبدون ذلك لا يمكن تسجيل الوحدة باسم أجنبي؛
- أن الملكية ستُسجَّل باسمكم في دائرة الأراضي، لا باسم شركة أو وسيط.
لم تُرفع الحصة
تُناقش منذ 2024 مقترحات لرفع الحصة إلى 75% والسماح بإيجار لمدة 99 سنة. حتى نوفمبر 2026 لم يصبح أي منها قانونًا، ولم يُقدَّم أي مشروع قانون إلى البرلمان. تبقى حصة الملكية 49% وحد الإيجار 30 سنة ساريين (Thai Law Online). لا تخططوا للشراء على افتراض أن إصلاحًا مستقبليًا سيُقر.
ما الذي تغيّر في 2026: مُدّد تخفيض رسوم نقل الملكية وتسجيل الرهن إلى 0.01% حتى 30 يونيو 2027 (Thai Law Online). يخضع التخفيض لشروط أهلية، لذا تحققوا من انطباقه على صفقتكم المحددة.
الفلل: إيجار طويل الأمد فقط
لا يستطيع الأجانب تملّك الأرض في تايلاند، لذا تتاح لهم الفيلا عمومًا بإيجار طويل الأمد: إيجار الأرض لمدة تصل إلى 30 سنة. إذا نص العقد على مدة أطول، تُخفَّض إلى 30 سنة. يمكن تجديد الإيجار، لكن يجب ألا تتجاوز أي مدة جديدة 30 سنة من تاريخ التجديد (Addleshaw Goddard).
في القضية 4655/2566 قضت المحكمة العليا ببطلان وعود تجديد الإيجار لمدتين إضافيتين كل منهما 30 سنة بالشروط نفسها مع دفع مسبق، معتبرة ذلك محاولة للالتفاف على الحد. لا ينبغي اعتبار ترتيب "30+30+30" ضمانًا لـ 90 سنة: المدة الأولى وحدها مضمونة.
تسمح المحكمة بالتجديد إذا عكست شروطه ظروفًا مستقبلية بدلًا من تكرار المدة الأولى مع مبلغ مدفوع مسبقًا. قبل التوقيع، تحققوا من مالك الأرض، وهل هي مرهونة، وهل سيُسجَّل الإيجار في دائرة الأراضي.
كيف تقارنون بين الخيارات
شقة الكوندومينيوم ضمن الحصة توفر ملكية كاملة ودائمة يمكن بيعها أو توريثها. الفيلا بإيجار طويل الأمد تمنحكم حقًا لمدة 30 سنة، وتنخفض قيمتها مع تناقص مدة الإيجار. لمقارنة عائد الفيلا، اقسموا سعرها على مدة الإيجار المتبقية واطرحوا هذا المبلغ من الدخل السنوي.
مثال: فيلا بسعر 15 مليون بات مع إيجار لمدة 30 سنة تمثل نحو 500,000 بات سنويًا فقط لاسترداد سعر الشراء. إذا كان صافي دخل الإيجار 900,000 بات، يكون الربح الفعلي نحو 400,000 بات، أي 2.7% من سعر الشراء. هذه الأرقام للتوضيح، لكن المنطق نفسه ينطبق على أي فيلا بإيجار طويل الأمد.
بالنسبة لشقة كوندومينيوم ضمن الحصة، لا ينطبق هذا التعديل: الملكية دائمة، والقيمة يحددها السوق لا المدة المتبقية.
هذه المادة للمعلومات العامة فقط وليست استشارة قانونية أو ضريبية. يجب مراجعة شروط الصفقة للعقار المحدد.
ماذا يعني ذلك للمشتري
- الطريقة الوحيدة للأجنبي للحصول على ملكية كاملة ودائمة هي شراء وحدة كوندومينيوم ضمن حصة 49%.
- تأكدوا من الحصة المتبقية ووثّقوا التحويل بالعملة الأجنبية قبل الدفع.
- تُستأجر الفيلا لمدة 30 سنة؛ وقضت المحاكم ببطلان وعود التجديد "30+30".
- حصة 75% والإيجار لمدة 99 سنة لا يزالان مجرد مقترحات.
محدّث حتى . هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية.
قبرص · الضرائب · 4 دقائق