Thailandia · Diritto · 4 min
Thailandia: quota del 49% nei condomini, proprietà piena e perpetua e locazione a lungo termine delle ville
Un appartamento in un condominio è l’unico modo accessibile su larga scala per ottenere in Thailandia la proprietà piena e perpetua. La quota è pari al 49% della superficie totale degli appartamenti dell’edificio; le proposte di aumentarla al 75% e di consentire locazioni della durata di 99 anni non sono state approvate alla data di novembre 2026.
I dati principali
Come funziona la quota del 49%
La Section 19 bis del Condominium Act del 1979 consente agli stranieri di possedere unità in un condominio registrato, purché la proprietà straniera non superi il 49% della superficie totale di tutte le unità. Il restante 51% deve appartenere a cittadini o soggetti thailandesi (Thai Law Online). La quota si basa sulla superficie, non sul numero di unità: pochi appartamenti grandi intestati a stranieri possono esaurirla più in fretta.
La quota si applica a ogni singolo edificio. Nei complessi più richiesti può esaurirsi già nella fase iniziale di vendita, lasciando agli stranieri che acquistano le unità restanti solo la locazione a lungo termine. Ciò incide anche sulla rivendita: se la quota è piena, può vendere un'unità in proprietà straniera piena a un altro straniero solo se la Sua quota passa all'acquirente.
Cosa verificare prima di pagare
L'obbligo di trasferire valuta estera è stabilito dalla Section 19 ter del Condominium Act: l'importo trasferito dall'estero non deve essere inferiore al prezzo d'acquisto e il nome dell'ordinante deve coincidere con quello dell'acquirente (Khonsu Legal).
- Una conferma scritta del costruttore o dell'amministrazione dell'edificio sulla quota stranieri residua alla data dell'operazione;
- Che i fondi per l'acquisto vengano trasferiti dall'estero in valuta estera e che la banca rilasci una prova del trasferimento - senza di essa l'unità non può essere intestata a uno straniero;
- Che la proprietà venga registrata a Suo nome presso il Land Department, non a nome di una società o di un intermediario.
La quota non è stata aumentata
Dal 2024 si discute di proposte per portare la quota al 75% e consentire locazioni di 99 anni. A novembre 2026 nessuna delle due era diventata legge e non era stato presentato alcun disegno di legge in Parlamento. Restano in vigore la quota di proprietà del 49% e il limite di 30 anni per le locazioni (Thai Law Online). Non pianifichi un acquisto dando per scontata l'approvazione di una riforma futura.
Cosa è cambiato nel 2026: la riduzione allo 0,01% delle tasse di trasferimento e di iscrizione dell'ipoteca è stata prorogata fino al 30 giugno 2027 (Thai Law Online). L'agevolazione è soggetta a requisiti, quindi verifichi se si applica alla Sua specifica operazione.
Ville: solo locazione a lungo termine
In Thailandia gli stranieri non possono possedere terreni, quindi una villa è di norma accessibile solo in locazione a lungo termine: una locazione del terreno fino a 30 anni. Se un contratto prevede una durata maggiore, questa si riduce a 30 anni. La locazione può essere rinnovata, ma anche ogni nuovo periodo non può superare i 30 anni dalla data del rinnovo (Addleshaw Goddard).
Nella causa 4655/2566 la Corte suprema ha dichiarato nulle le promesse di rinnovare la locazione per altri due periodi di 30 anni alle stesse condizioni, con pagamento anticipato, ritenendole un tentativo di aggirare il limite. Una formula «30+30+30» non va considerata una garanzia di 90 anni: è garantito solo il periodo iniziale.
La Corte ammette il rinnovo se le sue condizioni riflettono circostanze future, anziché limitarsi a ripetere il periodo iniziale con un importo pagato in anticipo. Prima della firma verifichi chi è il proprietario del terreno, se è ipotecato e se la locazione verrà registrata presso il Land Department.
Come confrontare le opzioni
Un appartamento in condominio entro la quota offre una proprietà piena e perpetua, che si può vendere o lasciare in eredità. Una villa in locazione a lungo termine Le dà un diritto di 30 anni, e il suo valore diminuisce man mano che la durata residua si riduce. Per confrontare il rendimento di una villa, divida il prezzo per la durata residua della locazione e sottragga tale importo dal reddito annuo.
Esempio: una villa da 15 milioni di baht con una locazione di 30 anni corrisponde a circa 500.000 baht all'anno solo per recuperare il prezzo d'acquisto. Se il reddito netto da locazione è di 900.000 baht, il profitto effettivo è di circa 400.000 baht, ossia il 2,7% del prezzo d'acquisto. Le cifre sono indicative, ma la stessa logica vale per qualsiasi villa in locazione a lungo termine.
Per un appartamento in condominio entro la quota questa correzione non si applica: la proprietà è perpetua e il valore è determinato dal mercato, non dalla durata residua.
Questo materiale ha solo scopo informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le condizioni dell'operazione vanno esaminate per lo specifico immobile.
Cosa significa per chi compra
- L'unico modo per uno straniero di ottenere la proprietà piena e perpetua è acquistare un'unità in condominio entro la quota del 49%.
- Verifichi la quota residua e documenti il trasferimento in valuta estera prima di pagare.
- Una villa si prende in locazione per 30 anni; i tribunali hanno dichiarato nulle le promesse di rinnovo «30+30».
- La quota del 75% e la locazione di 99 anni sono ancora solo proposte.
Aggiornato al . Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale.
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