Kıbrıs · Vergiler · 4 dk
Kıbrıs: %19 KDV ve getiriyi nasıl etkilediği
Geliştiriciden kiraya vermek için daire alan bir yatırımcı neredeyse her zaman %5 değil %19 KDV öder. Bu getiriyi hemen düşürür: vergi öncesi fiyatın %5,4'ü, gerçek yatırımın yaklaşık %4,5'ine iner.
Önemli rakamlar
KDV ne zaman ödenir
Kıbrıs'ta KDV, bir binanın ilk teslimine ve ayrıca mülk ilişkisiz bir kişi tarafından en az 24 ay kullanılmamışsa tamamlanmadan sonraki beş yıl içindeki sonraki satışlara uygulanır. Geliştiriciden alım neredeyse her zaman ilk teslimdir, bu yüzden KDV uygulanır (PwC Tax Summaries).
Standart oran %19'dur. İlanlar fiyatları çoğu zaman vergi hariç gösterir; bu yüzden mülkleri nihai fiyata göre karşılaştırın.
İkinci el piyasasında genellikle tersi geçerlidir: bina daha önce kullanılmışsa ve tamamlanmadan sonraki beş yıl geçmişse satış KDV'den muaftır. Böylece aynı daire geliştiriciden alındığında KDV'ye tabi olabilir, birkaç yıl sonra yeniden satıldığında muaf olabilir. Bu çıkış fiyatını da etkiler: gelecekteki alıcınız dairenizi artık KDV'ye tabi olmayan seçeneklerle karşılaştıracaktır.
%5 oranından kimler yararlanabilir
İndirimli %5 oranı yatırımcıları değil, birincil konut alanları desteklemek için tasarlanmıştır. Halen yürürlükteki kurallara göre koşullar (PwC Tax Summaries) şunlardır:
- %5, €350 000'a kadar değerdeki bir mülkün inşaat alanının ilk 130 m²'sine uygulanır;
- toplam işlem fiyatı €475 000'ı, toplam alan ise 190 m²'yi aşmamalıdır;
- mülk 10 yıl boyunca alıcının birincil ve daimi konutu olmalıdır;
- alıcı daha önce orada yaşamayı bırakırsa, kalan yıllar için %19 ile %5 oranları arasındaki farkı geri ödemeli ve 30 gün içinde vergi dairesine bildirmelidir;
- 130 m²'yi aşan alan %19 KDV'ye tabidir.
KDV getiriyi nasıl etkiler
Eylül 2026'da Global Property Guide, Kıbrıs'ta ortalama brüt kira getirisini %5,14 olarak tahmin etti; Limasol'da %5,38, Baf'ta %5,33 ve Lefkoşa'da %4,72 (Global Property Guide). Bu tahminler istenen fiyat ve kiraları kullanır; vergiler ve giderler öncesidir.
Basit hesap: KDV hariç €300 000 fiyatlı bir daire yatırımcıya €357 000'a mal olur. Yıllık kira €300 000'ın %5,38'i ise (yaklaşık €16 140), bu fiilen yatırılan €357 000'ın yaklaşık %4,52'sine denk gelir. Bu, vergiler, bakım ve boş kalma öncesidir.
Yıllık giderler getiriyi daha da düşürür: bina hizmet bedelleri, sigorta, yönetim, kiracılar arası onarımlar ve boş aylar. Bunlar kira gelirinin yaklaşık %20'sini tutarsa, %4,52'lik brüt getiri gelir vergisi öncesi yatırımın yaklaşık %3,6'sına düşer. Kesin rakamlar mülke bağlıdır, ancak genel sonuç açıktır: KDV en büyük tek seferlik maliyettir ve getirileri yıllarca etkiler.
Denklemin diğer tarafı: devir harçları
İşlem KDV'ye tabiyse, Tapu ve Kadastro Dairesi'ne mülk devir harcı ödenmez (Gov.cy). KDV'den muaf ikinci el satış ise %50 indirimli devir harcına tabidir. Bu nedenle yeni ve ikinci el piyasası arasındaki fark, yalnızca KDV oranının düşündürdüğünden daha küçüktür ve her mülk için hesaplanmalıdır.
Getiri doğru nasıl hesaplanır
Mülkleri aynı formülle karşılaştırın: yıllık kira bölü KDV, avukatlık ücretleri, mobilya ve tadilat dahil toplam maliyet. Satıcı vergi hariç fiyata göre bir getiri belirtiyorsa, bunu kendiniz yeniden hesaplayın - bu, satın almanın mevduat veya tahvilden daha cazip olup olmadığına dair değerlendirmenizi değiştirebilir.
Birincil konut alanlar için hesap farklıdır: gerçekten taşınır ve koşulları sağlarsanız, ilk 130 m² için %5 oranı ciddi bir tasarruf sağlar. Bunu büyüklük ve fiyat seçiminde hesaba katın; çünkü €475 000 veya 190 m² sınırını aşmak muafiyetin tamamen kaybedilmesi demektir.
2026'da ne değişti
27 Şubat 2026'da %5 muafiyeti için "ilk kullanım" tanımı netleştirildi: 1 Eylül 2026'dan itibaren binanın en az 18 ay boyunca düzenli kullanımı anlamına geliyor. Aynı 18 aylık kriter artık eski evlerin tadilatı için %5 oranına da uygulanıyor (PwC Tax Summaries).
Bu yazı yalnızca bilgi amaçlıdır; hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. İşlemi tamamlamadan önce belirli mülk için koşulları kontrol edin.
Alıcı için anlamı
- Kiraya vermek için alıyorsanız, %5 değil %19 KDV öngörün.
- Getiriyi vergi hariç fiyata göre değil, toplam yatırıma göre hesaplayın.
- KDV devir harcını ortadan kaldırır: yalnızca oranları karşılaştırmak yerine belirli mülkün toplam maliyetini hesaplayın.
- %5 oranı, dairede gerçekten 10 yıl yaşayacak kişiler içindir.
Güncellenme tarihi: . Bu genel bilgidir; hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.
Bali · Getiri · 4 dk