Κύπρος · Φόροι · 4 λεπτά
Κύπρος: ΦΠΑ 19% και η επίδρασή του στην απόδοση
Ένας επενδυτής που αγοράζει διαμέρισμα από κατασκευαστή με σκοπό την εκμίσθωση πληρώνει σχεδόν πάντα ΦΠΑ 19%, όχι 5%. Αυτό μειώνει αμέσως την απόδοση: το 5,4% επί της τιμής προ φόρου γίνεται περίπου 4,5% επί του πραγματικού κεφαλαίου που επενδύθηκε.
Τα βασικά σε αριθμούς
Πότε καταβάλλεται ο ΦΠΑ
Στην Κύπρο, ΦΠΑ επιβάλλεται στην πρώτη παράδοση κτιρίου, καθώς και σε μεταγενέστερες πωλήσεις εντός πέντε ετών από την ολοκλήρωση της κατασκευής, εφόσον το ακίνητο δεν έχει χρησιμοποιηθεί από μη συνδεδεμένο πρόσωπο για τουλάχιστον 24 μήνες. Η αγορά από κατασκευαστή είναι σχεδόν πάντα πρώτη παράδοση, επομένως υπόκειται σε ΦΠΑ (PwC Tax Summaries).
Ο κανονικός συντελεστής είναι 19%. Οι τιμές στις αγγελίες συχνά αναγράφονται χωρίς τον φόρο, γι' αυτό πρέπει να συγκρίνετε τα ακίνητα με βάση το τελικό ποσό.
Για την αγορά μεταχειρισμένου ακινήτου ισχύει το αντίστροφο: εάν το κτίριο έχει ήδη χρησιμοποιηθεί και έχει παρέλθει η πενταετία από την ολοκλήρωσή του, η πώληση απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ. Έτσι, το ίδιο διαμέρισμα μπορεί να υπόκειται σε φόρο όταν πωλείται από τον κατασκευαστή, αλλά όχι όταν μεταπωλείται μερικά χρόνια αργότερα. Αυτό επηρεάζει και την τιμή εξόδου: ο επόμενος αγοραστής θα συγκρίνει το διαμέρισμά σας με επιλογές στις οποίες δεν επιβάλλεται πλέον ΦΠΑ.
Ποιοι δικαιούνται το 5%
Ο μειωμένος συντελεστής 5% αποτελεί μέτρο στήριξης για όσους αγοράζουν κύρια κατοικία, όχι για επενδυτές. Οι όροι που ισχύουν σήμερα (PwC Tax Summaries):
- Το 5% εφαρμόζεται στα πρώτα 130 m² δομήσιμης επιφάνειας, εφόσον η αξία δεν υπερβαίνει τα €350 000.
- Η συνολική τιμή της συναλλαγής δεν πρέπει να υπερβαίνει τα €475 000 και η συνολική επιφάνεια τα 190 m².
- Η κατοικία πρέπει να αποτελεί την κύρια και μόνιμη κατοικία για 10 χρόνια.
- Εάν ο δικαιούχος πάψει να κατοικεί εκεί νωρίτερα, θα πρέπει να επιστρέψει τη διαφορά μεταξύ των συντελεστών 19% και 5% για τα υπόλοιπα χρόνια και να ενημερώσει τις φορολογικές αρχές εντός 30 ημερών.
- Για την επιφάνεια που υπερβαίνει τα 130 m² επιβάλλεται ΦΠΑ 19%.
Πώς επηρεάζεται η απόδοση
Τον Σεπτέμβριο 2026, η Global Property Guide εκτίμησε τη μέση ακαθάριστη απόδοση από ενοίκια στην Κύπρο σε 5,14%, στη Λεμεσό σε 5,38%, στην Πάφο σε 5,33% και στη Λευκωσία σε 4,72% (Global Property Guide). Οι εκτιμήσεις βασίζονται σε ζητούμενες τιμές και ενοίκια, πριν από φόρους και έξοδα.
Ο απλός υπολογισμός: διαμέρισμα με τιμή 300.000 € χωρίς ΦΠΑ κοστίζει στον επενδυτή 357.000 €. Αν το ετήσιο ενοίκιο είναι 5,38% των 300.000 € (περίπου 16.140 €), αυτό αντιστοιχεί σε περίπου 4,52% της πραγματικής επένδυσης των 357.000 €. Και αυτό πριν από φόρους, συντήρηση και κενά διαστήματα.
Η απόδοση μειώνεται περαιτέρω από τα ετήσια έξοδα: κοινόχρηστα, ασφάλιση, διαχείριση, επισκευές μεταξύ μισθώσεων και μήνες χωρίς ενοικιαστή. Αν αυτά απορροφούν περίπου το 20% των εσόδων από ενοίκια, η ακαθάριστη απόδοση 4,52% υποχωρεί σε περίπου 3,6% επί του επενδυμένου κεφαλαίου, πριν από τον φόρο εισοδήματος. Τα ακριβή ποσά εξαρτώνται από το ακίνητο, αλλά η τάξη μεγέθους αναδεικνύει το βασικό σημείο: ο ΦΠΑ είναι το μεγαλύτερο εφάπαξ κόστος και επηρεάζει την απόδοση για χρόνια.
Η άλλη πλευρά: τέλη μεταβίβασης
Όταν η συναλλαγή υπόκειται σε ΦΠΑ, δεν καταβάλλονται τέλη μεταβίβασης τίτλου στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (Gov.cy). Μια μεταπώληση απαλλαγμένη από ΦΠΑ υπόκειται σε τέλος μεταβίβασης, μειωμένο κατά 50%. Έτσι η διαφορά ανάμεσα στην αγορά νεόδμητων και μεταπωλήσεων είναι μικρότερη απ' ό,τι δείχνει μόνο ο συντελεστής ΦΠΑ και πρέπει να υπολογίζεται για κάθε ακίνητο.
Πώς να κάνετε σωστά τον υπολογισμό
Συγκρίνετε τα ακίνητα με βάση τον ίδιο τύπο: ετήσιο εισόδημα από ενοίκια διαιρεμένο με την τιμή μαζί με τον ΦΠΑ, τα νομικά έξοδα, τα έπιπλα και τις επισκευές. Αν ο πωλητής αναφέρει απόδοση με βάση την τιμή χωρίς φόρο, υπολογίστε την ξανά - αυτό μπορεί να αλλάξει το συμπέρασμα για το αν η αγορά είναι προτιμότερη από μια κατάθεση ή ομόλογα.
Για όποιον αγοράζει κύρια κατοικία ισχύει διαφορετική λογική: αν πράγματι μετακομίσετε εκεί και τηρήσετε τους όρους, ο συντελεστής 5% για τα πρώτα 130 m² προσφέρει σημαντική εξοικονόμηση. Λάβετε το υπόψη κατά την επιλογή επιφάνειας και τιμής, καθώς η υπέρβαση των ορίων των €475 000 ή των 190 m² συνεπάγεται απώλεια της ελάφρυνσης.
Τι άλλαξε το 2026
Στις 27 Φεβρουαρίου 2026 διευκρινίστηκε η έννοια της «πρώτης κατοίκησης» για την ελάφρυνση ΦΠΑ 5%: από την 1η Σεπτεμβρίου 2026, απαιτείται συστηματική χρήση του κτιρίου για τουλάχιστον 18 μήνες. Το ίδιο κριτήριο των 18 μηνών ισχύει πλέον και για τον συντελεστή 5% στις επισκευές παλαιών κατοικιών (PwC Tax Summaries).
Το παρόν κείμενο είναι ενημερωτικό και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι όροι πρέπει να ελέγχονται για το συγκεκριμένο ακίνητο πριν από κάθε συναλλαγή.
Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή
- Αν αγοράζετε ακίνητο για εκμίσθωση, υπολογίστε ΦΠΑ 19%, όχι 5%.
- Συγκρίνετε την απόδοση με βάση το συνολικό επενδυμένο ποσό και όχι την τιμή χωρίς φόρο.
- Ο ΦΠΑ καταργεί τα τέλη μεταβίβασης: υπολογίστε το συνολικό κόστος για κάθε ακίνητο, όχι μόνο τον συντελεστή.
- Το 5% αφορά όσους πράγματι θα κατοικήσουν στο διαμέρισμα για 10 χρόνια.
Ενημερώθηκε στις . Πρόκειται για ενημερωτικό υλικό, όχι για νομική ή φορολογική συμβουλή.
Μπαλί · Απόδοση · 4 λεπτά