กรีซ: ภาษี 15% สำหรับผู้ซื้อที่ไม่ได้มาจากสหภาพยุโรป - ข้อมูล ณ เดือนพฤศจิกายน 2026

สถานะ: ร่างกฎหมาย ไม่ใช่กฎหมาย

กระทรวงการคลังกรีซเผยแพร่ร่างเมื่อ 18 ตุลาคม 2026 โดยเปิดรับฟังความคิดเห็นสาธารณะถึง 1 พฤศจิกายน (GreekProps) เมื่อต้นเดือนพฤศจิกายน ร่างกฎหมายชื่อ "Strengthening Disposable Income, Savings and Investment" (เสริมสร้างรายได้ที่ใช้จ่ายได้ การออม และการลงทุน) ถูกยื่นต่อรัฐสภาพร้อมการแก้ไขเพิ่มเติม (Bankingnews.gr) ณ วันที่ 5 พ.ย. 2026 ยังไม่มีการลงมติ: ข้อความฉบับสุดท้ายอาจต่างออกไป

รัฐบาลประกาศมาตรการเหล่านี้ที่งาน Thessaloniki International Fair ในเดือนกันยายน และร่างกฎหมายบัญญัติไว้เป็นกฎหมาย (GreekProps) รัฐบาลแสดงเจตนาชัดเจนแล้ว จึงควรถือว่าการผ่านร่างเป็นสถานการณ์พื้นฐาน ไม่ใช่ผลลัพธ์ที่ไม่น่าเกิด

สิ่งที่เสนอ

เพื่อเปรียบเทียบ ภาษีการโอนทรัพย์สินปัจจุบันของกรีซคือ 3% หมายความว่าอัตราสำหรับผู้ซื้อจากประเทศนอก EU จะเพิ่มขึ้นห้าเท่า

• อัตรา 15% ของมูลค่าประเมินภาษีของทรัพย์สิน แทนอัตรามาตรฐาน 3% (PwC Greece);
• ใช้เฉพาะบุคคลธรรมดาที่มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในประเทศนอก EU และ EEA
• เกณฑ์คือถิ่นที่อยู่ทางภาษี ไม่ใช่สัญชาติ: พลเมืองประเทศที่สามที่มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในกรีซหรือประเทศ EU อื่นไม่อยู่ในบทบัญญัตินี้
• รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว อัตราที่แท้จริงคือ 15.45% แทนที่จะเป็น 3.09% (PwC Greece);
• มีข้อยกเว้นสำหรับผู้ซื้อที่มีสิทธิได้รับการลดหย่อนบ้านหลังแรกตามมาตรา 42 ของประมวลภาษีทรัพย์สิน: พลเมืองกรีซ, EU และ EEA, ชาวกรีกโดยเชื้อสาย และผู้พำนักระยะยาว (The Host Daily);
• เฉพาะที่อยู่อาศัย การซื้อโดยบริษัทไม่อยู่ในถ้อยคำของร่าง (GreekProps);
• วันมีผลบังคับ: สัญญาฉบับสุดท้ายที่ลงนามตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2027

สิ่งที่ยังไม่ชัดเจน

ฉบับที่ยื่นต่อรัฐสภาระบุถึงการเพิ่มอัตรา "ภายใต้ข้อยกเว้นที่กำหนดไว้" (Bankingnews.gr) นอกจากข้อยกเว้นตามมาตรา 42 แล้ว แหล่งข้อมูลที่ตรวจสอบจนถึงตอนนี้ยังไม่ระบุรายการข้อยกเว้นทั้งหมด และไม่ได้อธิบายว่าบทบัญญัตินี้เกี่ยวข้องกับ Golden Visa อย่างไร ยังไม่ชัดเจนด้วยว่าสัญญาเบื้องต้นที่ลงนามก่อน 1 ก.ค. 2027 แต่เสร็จสมบูรณ์ภายหลังจะได้รับการปฏิบัติอย่างไร: ตามร่างกฎหมาย วันที่สำคัญคือสัญญาฉบับสุดท้าย

ยังไม่ชัดเจนว่าอัตรานี้จะใช้กับการซื้อผ่านนิติบุคคลที่มีเจ้าของที่แท้จริงเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่นอก EU หรือไม่ ร่างระบุถึงบุคคลธรรมดา แต่ฝ่ายนิติบัญญัติอาจเปลี่ยนถ้อยคำระหว่างการแก้ไข การวางกลยุทธ์บนสมมติฐานนี้ก่อนกฎหมายประกาศใช้จึงมีความเสี่ยง

สุดท้าย ยังไม่ทราบว่าวันที่ 1 กรกฎาคม 2027 จะคงอยู่หรือไม่: รัฐสภาอาจเลื่อนไปทางใดก็ได้ระหว่างการพิจารณา จนกว่าจะลงมติครั้งสุดท้าย ควรคำนวณทั้งสองสถานการณ์ - 3% และ 15%

มาตรการที่เกี่ยวข้องในร่างเดียวกัน

ร่างกฎหมายขยายการระงับ VAT 24% สำหรับอาคารใหม่ที่ได้ใบอนุญาตก่อสร้างตั้งแต่ปี 2006 เป็นต้นไป รวมถึงการระงับภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สิน ไปจนถึง 31 ธันวาคม 2027 (PwC Greece) ระหว่างที่ระงับ VAT การซื้อจากผู้พัฒนาต้องเสียภาษีการโอนทรัพย์สิน - ภาษีเดียวกับที่อัตราใหม่ที่เสนอสำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่นอก EU มีผล

ตัวอย่าง: อพาร์ตเมนต์มูลค่าประเมินภาษี €300,000 ส่วนต่างระหว่าง 3% และ 15% คือ €36,000 สำหรับทรัพย์สินมูลค่า €400,000 คือ €48,000 เทียบได้กับรายได้ค่าเช่าหลายปี วันที่ของสัญญาฉบับสุดท้ายจึงกลายเป็นส่วนหนึ่งของการคำนวณผลตอบแทน

สำหรับผู้ขาย ผลกระทบก็ชัดเจน: ความต้องการจากผู้ซื้อในประเทศที่สามอาจเร่งขึ้นก่อนกรกฎาคม 2027 แล้วเปลี่ยนไปที่ผู้ซื้อ EU ไม่มีใครบอกได้แน่ว่าจะกระทบราคาอย่างไร และการคาดการณ์ใดๆ ในเรื่องนี้เป็นการประมาณ ไม่ใช่ข้อเท็จจริง

ผู้ซื้อควรทำอย่างไร

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมายหรือภาษี ควรตรวจสอบเงื่อนไขของทรัพย์สินแต่ละแห่งก่อนทำธุรกรรม

• หากคุณมีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในประเทศนอก EU ช่วงเวลาที่จะจ่ายภาษี 3% มีถึง 30 มิถุนายน 2027 หากร่างผ่านโดยไม่เปลี่ยนวันที่
• สำหรับทรัพย์สินระหว่างก่อสร้าง ตรวจสอบวันที่คาดว่าจะทำสัญญาฉบับสุดท้ายเทียบกับกำหนดนี้
• อย่าคำนวณโดยอิงข้อยกเว้นจนกว่ากฎหมายจะประกาศใน Government Gazette
• หากถิ่นที่อยู่ทางภาษีใน EU เป็นทางเลือกที่เป็นไปได้สำหรับคุณ (ผ่านการย้ายถิ่น งาน หรือครอบครัว) จะมีผลต่ออัตรา - แต่ถิ่นที่อยู่กำหนดตามกฎภาษี ไม่ได้เลือกเพื่อธุรกรรมเดียว

ข้อมูล ณ วันที่ 5 พ.ย. 2026นี่เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมายหรือภาษี

แหล่งข้อมูล

1. PwC Greece - Draft law: Significant changes to real property
2. GreekProps - Greek bill sets 1 July 2027 start
3. Bankingnews.gr - ร่างกฎหมายถูกยื่นต่อรัฐสภา (พฤศจิกายน 2026)
4. PwC Greece - Tax flash: ร่างกฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์
5. The Host Daily - ข้อยกเว้นตามมาตรา 42 ในร่างกฎหมาย

ทุกเรื่องเกี่ยวกับตลาด: กรีซ แชร์ใน Telegram