Griechenland: 15% Steuer für Nicht-EU-Käufer - Stand November 2026

Status: Gesetzentwurf, noch kein Gesetz

Das griechische Finanzministerium veröffentlichte den Entwurf am 18. Oktober 2026; die öffentliche Konsultation lief bis zum 1. November (GreekProps). Anfang November wurde der Entwurf mit dem Titel „Stärkung des verfügbaren Einkommens, der Ersparnisse und der Investitionen“ mit Änderungen im Parlament eingebracht (Bankingnews.gr). Stand 5. Nov. 2026 hat noch keine Abstimmung stattgefunden: Der endgültige Text kann abweichen.

Die Maßnahmen wurden von der Regierung im September auf der Internationalen Messe Thessaloniki angekündigt; der Gesetzentwurf setzt sie in Gesetzesform um (GreekProps). Die Regierung befürwortet die Maßnahmen, daher sollte eine Verabschiedung als Basisszenario und nicht als unwahrscheinlich gelten.

Was genau vorgeschlagen wird

Zum Vergleich: Die Grunderwerbsteuer in Griechenland beträgt derzeit 3 %. Für Käufer aus Drittstaaten würde sich der Satz somit verfünffachen.

• ein Steuersatz von 15 % auf den steuerlichen Wert der Wohnimmobilie statt der regulären 3 % (PwC Greece);
• nur für natürliche Personen, die steuerlich außerhalb der EU und des EWR ansässig sind;
• maßgeblich ist die steuerliche Ansässigkeit, nicht die Staatsangehörigkeit: Staatsangehörige eines Drittstaats, die in Griechenland oder einem anderen EU-Staat steuerlich ansässig sind, fallen nicht unter die Regelung;
• inklusive Gemeindezuschlag liegt der effektive Satz bei 15,45% statt 3,09% (PwC Greece);
• ausgenommen sind Käufer, die Anspruch auf die Erstwohnungsbefreiung nach Artikel 42 des Grundsteuergesetzes haben: Bürger Griechenlands, der EU und des EWR, ethnische Griechen und langfristig Ansässige (The Host Daily);
• nur Wohnimmobilien; Käufe durch Unternehmen sind nach dem Wortlaut des Entwurfs nicht erfasst (GreekProps);
• Stichtag: endgültige Kaufverträge ab dem 1. Juli 2027.

Was noch unklar ist

In der dem Parlament vorgelegten Fassung ist von einer Erhöhung „vorbehaltlich der vorgesehenen Ausnahmen“ die Rede (Bankingnews.gr). Abgesehen von der Befreiung nach Artikel 42 nennen die bisher geprüften Quellen weder die vollständige Liste der Ausnahmen noch erklären sie, wie sich die Regelung zum Golden Visa verhält. Unklar ist auch, wie Vorverträge behandelt werden, die vor dem 1. Juli 2027 unterzeichnet, aber später abgeschlossen werden: Laut Entwurf ist der Endvertrag maßgeblich.

Nicht geklärt ist außerdem, ob der Steuersatz beim Kauf über eine juristische Person gilt, hinter der ein Nicht-EU-Ansässiger steht. Im Entwurf ist von natürlichen Personen die Rede, doch der Gesetzgeber könnte die Formulierung im weiteren Verfahren ändern. Vor der Veröffentlichung des Gesetzes eine Strategie darauf zu stützen, wäre riskant.

Schließlich steht auch das Datum 1. Juli 2027 noch nicht endgültig fest: Im parlamentarischen Verfahren könnte es in beide Richtungen verschoben werden. Bis zur abschließenden Abstimmung sollten Berechnungen daher mit beiden Steuersätzen erfolgen - 3 % und 15 %.

Weitere Maßnahmen im selben Gesetzentwurf

Der Entwurf verlängert bis zum 31. Dezember 2027 die Aussetzung der Mehrwertsteuer von 24 % auf Neubauten mit Baugenehmigung ab 2006 sowie die Aussetzung der Steuer auf Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen (PwC Greece). Solange die Mehrwertsteuer ausgesetzt ist, fällt beim Kauf vom Bauträger Grunderwerbsteuer an - genau diese Steuer ist von der neuen Regelung für Nicht-EU-Ansässige betroffen.

Beispiel: Bei einem steuerlichen Wert der Wohnung von €300 000 beträgt der Unterschied zwischen 3 % und 15 % €36 000. Bei einer Immobilie im Wert von €400 000 sind es bereits €48 000. Das entspricht mehreren Jahren Mieteinnahmen, weshalb der Zeitpunkt des endgültigen Kaufvertrags in die Renditekalkulation einfließt.

Auch für Verkäufer liegt ein Schluss nahe: Bis Juli 2027 könnte sich die Nachfrage von Käufern aus Drittstaaten beschleunigen, danach könnte sie sich stärker auf Käufer aus der EU verlagern. Wie sich das auf die Preise auswirkt, lässt sich derzeit nicht verlässlich sagen; entsprechende Prognosen sind Einschätzungen und keine Fakten.

Was Käufer tun sollten

Dieser Beitrag dient der Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Vor einem Kauf sollten die Bedingungen für die jeweilige Immobilie geprüft werden.

• Wenn Sie außerhalb der EU steuerlich ansässig sind, gilt das Zeitfenster mit 3 % Grunderwerbsteuer bis zum 30. Juni 2027 - vorausgesetzt, das Gesetz wird mit diesem Stichtag verabschiedet;
• prüfen Sie bei einem Neubau, ob der geplante Termin für den endgültigen Kaufvertrag vor oder nach diesem Datum liegt;
• stützen Sie Ihre Kalkulation nicht auf Ausnahmen, bevor das Gesetz im Regierungsanzeiger veröffentlicht wurde.
• Wenn Sie tatsächlich eine steuerliche Ansässigkeit in der EU begründen können, etwa durch einen Umzug, eine Arbeitsstelle oder familiäre Bindungen, wirkt sich das auf den Steuersatz aus. Die steuerliche Ansässigkeit richtet sich jedoch nach den steuerlichen Vorschriften und nicht nach dem Wunsch, eine einzelne Immobilientransaktion günstiger zu gestalten.

Stand: 5. November 2026. Dies ist eine Orientierungshilfe und keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

1. PwC Greece - Draft law: Significant changes to real property
2. GreekProps - Greek bill sets 1 July 2027 start
3. Bankingnews.gr - Gesetzentwurf im Parlament eingebracht (November 2026)
4. PwC Greece - Tax flash: Gesetzentwurf zur Immobilienbesteuerung
5. The Host Daily - die Befreiung nach Artikel 42 im Gesetzentwurf

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